中新浙江網(wǎng)1月5日電 本年度房地產(chǎn)市場仍有不少讓開發(fā)商喜笑顏開的事�！�121”讓房地產(chǎn)融資受到了限制，卻吸引了眾多海外資金大舉進(jìn)京，也促熱了房地產(chǎn)信托的興起，拓寬了房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道。

　　土地市場雖經(jīng)歷了8·31大限，但城中村拆遷騰出城區(qū)開發(fā)土地及新城區(qū)規(guī)劃掀起郊區(qū)開發(fā)熱，也緩解了土地市場的 資源緊張。

　　2004年寫字樓市場出現(xiàn)近兩年少有的牛市，跨國企業(yè)購買力持續(xù)上升，與此同時，商住公寓項目逐漸增多，以住宅立項，賣寫字樓價格，讓不少開發(fā)商嘗到了甜頭。此外，別墅也因土地供應(yīng)量的減少，銷售狀況日漸走旺，這些熱點產(chǎn)品的興起對開發(fā)商都是難得的市場機遇。

　　本年度對開發(fā)商最大的誘惑莫過于強勁的市場需求，外地購房者逐漸成為支撐房地產(chǎn)市場的主力之一，山西、溫州購房團(tuán)紛至沓來，導(dǎo)致一些次新房交易出現(xiàn)近年來少有的旺銷。

　　強勁的需求也導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，這應(yīng)該是本年度最讓開發(fā)商高興的事，因為房價上漲意味著在政策的宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)利潤并沒有減少。 　　

　　1▲關(guān)鍵詞·利潤誘惑

　　房地產(chǎn)業(yè)三年蟬聯(lián)十大暴利行業(yè)之首在《2004年中國十大暴利行業(yè)》排行中，中國房地產(chǎn)業(yè)成為十大暴利行業(yè)之首。從2002年第一版《中國十大暴利行業(yè)》評比開始，中國房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)3年蟬聯(lián)《中國十大暴利行業(yè)》之首。

　　時至今日，沒有哪一個行業(yè)的絕對利潤值能挑戰(zhàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利，也沒有哪一個行業(yè)的利潤能動搖甚至問鼎中國的房地產(chǎn)業(yè)的榜首地位。但任何一件事都有正反兩面。一個行業(yè)之所以能成為暴利行業(yè)，也說明中國經(jīng)濟(jì)對這個行業(yè)有著巨大的市場需求，還說明這個行業(yè)有著難以估量的市場前景。從這個意義上說，《中國十大暴利行業(yè)》又是一張中國投資和經(jīng)濟(jì)走向的導(dǎo)游圖。

　　點評：今年，國家土地、金融等宏觀調(diào)控政策就是要增加開發(fā)商的融資及土地成本，降溫房地產(chǎn)投資熱，但隨著開發(fā)成本的增加，房價也水漲船高。繼續(xù)蟬聯(lián)暴利行業(yè)之首表明房地產(chǎn)開發(fā)利潤并沒有隨著成本的增加而減少，房地產(chǎn)開發(fā)至少在未來幾年內(nèi)還將持續(xù)走旺。

　　2▲關(guān)鍵詞·需求誘惑

　　寫字樓需求增大利好商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)2004年9月9日，仲量聯(lián)行在北京發(fā)布了“第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力報告”。該報告稱，跨國公司新一輪的海外轉(zhuǎn)移增大了北京、上海等國內(nèi)城市辦公及工業(yè)物業(yè)的需求量。其中摩托羅拉、飛利浦、東芝等海外巨頭已宣布在華擴(kuò)張計劃，打算將其后臺辦公、企業(yè)財務(wù)等工作流程轉(zhuǎn)移到中國來。

　　據(jù)了解，跨國公司新一輪的海外轉(zhuǎn)移活動已在北京物業(yè)市場上有所表現(xiàn)。第二季度跨國公司增租北京寫字樓情況突然明顯，主要交易包括諾基亞增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微軟公司增租盛世大廈2500平方米，惠普增租朝陽區(qū)惠普大廈2700平方米。

　　點評：由于今年外地企業(yè)進(jìn)京數(shù)量增多，在一定程度上緩解了寫字樓市場的供求矛盾，使北京東部高檔寫字樓租金在今年二季度持續(xù)上升。而跨國公司在華業(yè)務(wù)拓展的消息，也再次擴(kuò)大了北京寫字樓的需求市場，為寫字樓開發(fā)亮起了綠燈，這對商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)商來講又可多分一杯羹。

　　3▲關(guān)鍵詞·規(guī)劃誘惑

　　新規(guī)劃掀起京郊開發(fā)熱11月12日是《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》修編成果公示的最后一天，作為北京城市總體規(guī)劃的首次公示，此次展覽吸引了眾多參觀者。

　　北京城市總體規(guī)劃(2004年- 2020年)修編的最大亮點是提出了“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間布局，按規(guī)劃要求，北京將重點發(fā)展兩帶上的衛(wèi)星城，以改變城區(qū)傳統(tǒng)“攤大餅”的不合理格局，其中“兩帶”是包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷在內(nèi)的“東部發(fā)展帶”，以及以大興、房山、昌平、延慶、門頭溝為主的“西部發(fā)展帶”，這也意味著城區(qū)將向郊區(qū)城鎮(zhèn)疏散人口，以遏制城內(nèi)房價增速，保證城區(qū)更適宜居住。

　　點評：今年年初“兩軸-兩帶-多中心”城市格局的提出更促使開發(fā)商去郊區(qū)拿地的決心，尤其是自今年以來，郊區(qū)房價的一再上漲，利潤空間的增大也誘使開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)，拋起了郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，這一跡象將在2005年表現(xiàn)得更加明顯，同時，農(nóng)用地解禁也近一步促使發(fā)展商到地價相對便宜的郊區(qū)圈地。

　　4▲關(guān)鍵詞·產(chǎn)品誘惑

　　商務(wù)公寓高利潤催生“異化”寫字樓從去年121文件到今年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的出臺，對北京寫字樓市場影響頗大，尤其是目前各大銀行對寫字樓客戶的按揭貸款都加大了審查力度。為應(yīng)對這一市場變化，北京市場上出現(xiàn)了更多外形上與寫字樓近乎同質(zhì)化的商務(wù)公寓。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，這種開發(fā)行為的增多也反映了開發(fā)商為減少開發(fā)成本在鉆法規(guī)的空子，這種商務(wù)公寓通常是以住宅立項，卻按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)和銷售。住宅比寫字樓在土地出讓金、貸款政策、用水用電乃至后期銷售上都占有一定的優(yōu)勢。

　　與之相比，寫字樓的開發(fā)投資壓力則相對較大，開發(fā)貸款額度、年限、利率及審查手續(xù)等方面也更嚴(yán)格。

　　點評：目前上海已不允許開發(fā)這種以住宅立項的寫字樓產(chǎn)品，但北京還沒有這樣的禁令，所以北京開發(fā)商還有空子可鉆。這種“異化”的寫字樓在價格上及品質(zhì)上都有趕超純寫字樓的趨勢，且利潤空間還比住宅大，如果不出現(xiàn)禁令，這一產(chǎn)品還有增多的趨勢。

　　5▲關(guān)鍵詞·銷售誘惑

　　次新房走俏加速資金回籠據(jù)鏈家市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京次新房在二手房的成交比例中已由今年1月的9.37%上升到了8月的22.45%.另據(jù)記者從我愛我家了解到，該公司登記的二手次新房房源數(shù)量占總房源量的50%左右，客戶需求約為70%.所謂次新房，也就是年代較新的二手房或空置房，一般是指竣工后房齡在5年之內(nèi)的房屋。這包括一部分尾房、債權(quán)房等空置房。

　　產(chǎn)生次新房走俏的原因是北京二手房市場交易量每年成倍遞增，需求旺盛，但房源緊張的問題一直沒有解決，這迫使投資置業(yè)者不得不尋求更多的新房源。

　　點評：次新房走俏的結(jié)果是消化了開發(fā)商手中的大量空置房。據(jù)北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前9個月北京商品房空置面積比年初的1123.1萬平方米減少了253萬平方米。從次新房走俏帶來的空置率下降來看，這一現(xiàn)象對開發(fā)商及時回籠資金無疑是個利好，緩解了開發(fā)商的資金壓力，也促使開發(fā)商將更多的空置房拋向市場。

　　6▲關(guān)鍵詞·外需誘惑

　　外地人購房比例持續(xù)走高據(jù)泛城(中國)綜合住宅服務(wù)部發(fā)布的今年一季度市場報告顯示，2003年下半年，購買北京新房的資金有近三成是來自港澳臺、外籍及外省市個人買家，較2003年上半年增加了逾8個百分點。

　　隨著奧運經(jīng)濟(jì)的啟動，以及CEPA的落實生效，新的境外及外省市資金在北京的投資于2004年又出現(xiàn)大幅增長，根據(jù)預(yù)售商品房銷售金額分析，港澳臺及外籍個人買家比重已達(dá)總額的4.8%，外地個人買家比重也達(dá)29%。反之，北京本地個人買家的比重則從2003年同期的72.57%跌至53.98%，這一比重減少，主要原因是受外地及境外個人投資的比例增長所致。

　　點評：在2004年房地產(chǎn)開發(fā)成本增加致使房價上漲后，正是由于這些山西、溫州及港澳購房團(tuán)的捧場，才使樓盤銷售繼續(xù)保持旺銷態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測，2005年外地投資客的比例還將增加，這也意味著購房需求不會減弱，開發(fā)商面臨的投資壓力將有所減輕。

　　7▲關(guān)鍵詞·合作誘惑

　　海外資金入市拓展開發(fā)融資渠道在政府宏觀調(diào)控政策下，京城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地、資金的獲取渠道有所變窄，尤其是8·31后，開發(fā)商的壓力劇增，中小地產(chǎn)公司更是面臨洗牌危機。

　　然而這一背景卻為欲進(jìn)入京城房地產(chǎn)市場的海外資金帶來了良機。

　　最近一段時間，一些海外資金四處出擊，在京城房地產(chǎn)市場上尋找投資合作途徑，包括新加坡政府投資公司、美國國際集團(tuán)(AIG)、高盛、瑞士銀行、德意志銀行、澳大利亞麥格理銀行、雷曼兄弟等一些海外政府產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)基金、投資銀行基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一些海外商會也頻頻與京城房地產(chǎn)市場接觸，其中不乏已開始進(jìn)入合作論證階段的公司。

　　點評：海外資金大舉進(jìn)入中國市場對于開發(fā)商來說，拓展了其融資渠道。

　　目前，北京已有不少開發(fā)商接觸到了海外資金，加大了雙方合作的可能性。

　　事實上，京城房地產(chǎn)市場一直有海外開發(fā)資金直接參與項目操作，而今年的宏觀調(diào)控政策則把更多的資金引入了房地產(chǎn)市場，這給一些“有地?zé)o錢”的中小企業(yè)提供了發(fā)展機遇。

　　8▲關(guān)鍵詞·土地誘惑

　　城中村拆遷騰出城區(qū)開發(fā)土地9月底在北京市第61次市長辦公會議上傳出消息，北京將花三年時間對建成市區(qū)內(nèi)的231個城中村展開集中整治，首先要拆除奧運場館周邊及四環(huán)路以內(nèi)的171個城中村，其余的60個城中村將在2008年以后繼續(xù)完成。

　　而目前記者了解到，有關(guān)部門已初步統(tǒng)計出231個城中村的總占地面積在1092萬平方米。而且對這些城中村所占土地的具體數(shù)據(jù)還在進(jìn)一步核實中。

　　市國土局征地處處長趙建華在接受記者采訪時表示，在沒有新的具體政策出臺之前，一般來說這些土地都要拿到土地市場進(jìn)行招拍掛公開交易。

　　點評：有相當(dāng)一部分城中村都地處黃金地段，由于目前黃金地段的土地開發(fā)資源已經(jīng)很缺乏了，所以城中村拆遷所騰出來的開發(fā)土地將會成為未來城區(qū)開發(fā)的主力地塊，而且在未來的三年內(nèi)還將均勻放量。

　　雖然這些土地的價格因為物以稀為貴不會很低，但是對于具有城區(qū)項目開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)來說有了不至于“斷頓”的保證。

　　9▲關(guān)鍵詞·融資誘惑

　　融資新渠道緩解開發(fā)商資金壓力按照“121號文件”精神，開發(fā)商自有資金必須達(dá)到30%，為了達(dá)到這一要求，許多開發(fā)商必須通過增資擴(kuò)股的方式來吸引資金，但這一方式的代價則是開發(fā)商需讓出一部分利潤。一些資金實力較差卻能拿到好地的開發(fā)商，不愿意和別人分享利潤，而信托計劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資只要在階段時間內(nèi)取得一個合理回報，就可以獨享最終利潤，這既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，也沒有使開發(fā)商喪失對項目的實際控制權(quán)。

　　點評：金融政策調(diào)整一度使開發(fā)商在融資渠道上陷入困境，但信托的興起卻滿足了開發(fā)商對資金的需求。

　　2004年信托產(chǎn)品已成為房地產(chǎn)項目融資新寵。雖然信托融資有一定的風(fēng)險性，但對于開發(fā)商來說卻可以緩解融資之困。同時，銀監(jiān)會也為規(guī)范信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營行為，于今年10月18日起草了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，向社會征求意見。

　　10▲關(guān)鍵詞·別墅誘惑

　　別墅用地停批促熱別墅銷售據(jù)偉業(yè)顧問今年上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年北京新推出別墅項目16個，與去年同期相比，2004年上半年新增別墅絕對數(shù)量上升了6.7%，而整體開發(fā)規(guī)模則下降了40.3%，這是國土資源部去年下發(fā)了《停止別墅用地審批的緊急通知》后，開發(fā)商對別墅新盤的投資開始變得謹(jǐn)慎，導(dǎo)致北京別墅新盤開發(fā)規(guī)�！翱s水”。

　　而與此同時，今年9月24日，中房別墅指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7至8月北京別墅市場的銷售套數(shù)、面積、金額及均價這4項需求指標(biāo)均比5至6月有所上升，漲幅約為10%.消費群體正在由過去的以境外人士為主向以境內(nèi)人士為主轉(zhuǎn)移。

　　點評：在別墅市場減少的同時，別墅市場的需求量卻增加了，這表明目標(biāo)購買人群的范圍擴(kuò)大了，這也使得別墅產(chǎn)品重新走俏樓市，由此帶來的結(jié)果是別墅總體需求增長，項目平均銷售率有所提高，因此別墅仍成為本年度開發(fā)商逐利的熱點產(chǎn)品。

　特約編輯：廣偉