8月6日，記者致電中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)易綱，表明本報(bào)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于“二季度35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)迅速上漲”的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表示關(guān)切，希望其能就房產(chǎn)市場(chǎng)目前是否存在泡沫、如何加強(qiáng)監(jiān)管防范金融風(fēng)險(xiǎn)等話(huà)題發(fā)表看法。

　　“你們關(guān)注的這個(gè)話(huà)題非常及時(shí)，非常重要，央行也已經(jīng)注意到了這點(diǎn)，正密切關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。”易綱回答說(shuō)，“至于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，央行下一步將采取什么措施加以調(diào)控，不便具體評(píng)價(jià)和透露，但嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)抓不懈的工作。”8月9日，央行發(fā)布《二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格表示高度關(guān)注。報(bào)告指出，“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲……因此，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格，要加強(qiáng)對(duì)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)分析，針對(duì)不同情況采取不同的政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展�！�

　　接近“爆炸”的邊緣？中國(guó)房地產(chǎn)臨近“爆炸邊緣”？

　　摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇一直出言謹(jǐn)慎，而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一向抱樂(lè)觀(guān)態(tài)度，但他在最近的一篇研究報(bào)告中指出，目前全世界三分之二的國(guó)家和地區(qū)或已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括：中國(guó)、澳洲、英國(guó)、韓國(guó)等。中國(guó)收緊銀根加上預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策正�；瘍蓚�(gè)因素，對(duì)資金的流入可能造成致命影響，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看似接近爆炸的邊緣。

　　2004年8月6日至7日，“2004中國(guó)北京國(guó)際房地產(chǎn)論壇”和“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”在中國(guó)一南一北同時(shí)開(kāi)場(chǎng)，萬(wàn)科王石、天津順馳孫宏斌、萬(wàn)通馮侖等大批房地產(chǎn)大鱷分別聚首，無(wú)論是地產(chǎn)商還是房產(chǎn)專(zhuān)家，發(fā)出的聲音都是看好房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，認(rèn)為旺盛的需求將進(jìn)一步拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升，央行的調(diào)控政策給他們帶來(lái)了更大的機(jī)遇：中小企業(yè)被淘汰，剩下的企業(yè)機(jī)會(huì)更多。

　　與兩年前王石發(fā)出泡沫預(yù)警不同的是，經(jīng)歷了嚴(yán)厲調(diào)控后的地產(chǎn)商們反倒更為興奮。

　　“順馳今年一定能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款目標(biāo)120億元。”前一段時(shí)期被媒體質(zhì)疑資金鏈面臨斷裂的天津順馳董事長(zhǎng)孫宏斌，在會(huì)上反而將100億目標(biāo)調(diào)高至120億。

　　央行一再緊縮銀根、地產(chǎn)商大步流星、經(jīng)濟(jì)學(xué)家不斷質(zhì)疑，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出奇異的詭秘景象，有專(zhuān)家點(diǎn)破其中微妙：因?yàn)檫@個(gè)泡沫要不斷吹下去，破不得也破不起。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容最近撰文指出，“在這次宏觀(guān)調(diào)控中，盡管房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的方面，如對(duì)土地整頓、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊，但房地產(chǎn)在這次宏觀(guān)調(diào)控中所受的影響則是微乎其微。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。”

　　他警告說(shuō)，“如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。”

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉最近在一個(gè)論壇上發(fā)言時(shí)指出，“發(fā)生金融危機(jī)不是幻象，而是現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)�！�

　　爭(zhēng)論擋不住房?jī)r(jià)房地產(chǎn)越來(lái)越難懂宏觀(guān)調(diào)控為何沒(méi)調(diào)低房?jī)r(jià)？

　　2003年6月13日，央行下發(fā)121號(hào)文件，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。文件一出，不少開(kāi)發(fā)商立即捉襟見(jiàn)肘，自然也就怨聲載道，指責(zé)央行閉門(mén)造車(chē)搞“一刀切”；同年8月31日，國(guó)務(wù)院下發(fā)18號(hào)文件，要求“妥善處理”局部的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的同時(shí)，肯定了房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極作用，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)等地產(chǎn)商對(duì)此歡欣鼓舞。

　　國(guó)家有關(guān)部門(mén)一方面擔(dān)心房地產(chǎn)過(guò)熱引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又擔(dān)心調(diào)控力度過(guò)大拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同樣的矛盾也表現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論上。

　　中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》一方面指出要采取措施防止價(jià)格過(guò)快上漲，緩解部分城市出現(xiàn)的高價(jià)位、大戶(hù)型商品住房供應(yīng)過(guò)量和普通商品住房相對(duì)短缺的結(jié)構(gòu)性矛盾。另一方面又認(rèn)為調(diào)控措施成效顯著，投資回落、房產(chǎn)信貸得到有效控制，并描繪出到2020年僅城鎮(zhèn)新增人口每年就需增住房2億平方米以上、房地產(chǎn)業(yè)前途無(wú)量的美好前景。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，不能片面看待房地產(chǎn)投資過(guò)熱，目前房地產(chǎn)價(jià)格是在穩(wěn)步上升，是一個(gè)良好的態(tài)勢(shì)。

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣表示，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)熱是一種虛熱，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)還冷得很，那些熱得冒氣的地方是豪宅，從轉(zhuǎn)移農(nóng)民工進(jìn)城、從長(zhǎng)遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)化角度來(lái)看，空間還很大。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的十大真實(shí)謊言》一文中指出，各種言論有真實(shí)的一面，但也有局限性的一面。如中國(guó)大多數(shù)城鎮(zhèn)居民買(mǎi)不起房”一說(shuō)，一方面從我國(guó)目前城鎮(zhèn)居民的平均工資水平和房?jī)r(jià)看，的確很容易得出大多數(shù)老百姓買(mǎi)不起房的結(jié)論，另一方面一個(gè)基本事實(shí)是：目前絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)住在房子里了，實(shí)際上，現(xiàn)在大多數(shù)老百姓只需要買(mǎi)15到30平方米的房子，這樣一個(gè)增量，人們是買(mǎi)得起的；“我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)占用了過(guò)多的信貸資源，因而正在導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)”一說(shuō)，一方面一些開(kāi)發(fā)商的自有資金比例很低，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過(guò)多地集中到了銀行頭上，另一方面要看到中國(guó)的絕大部分存量房產(chǎn)的所有者并不欠銀行的錢(qián)。

　　學(xué)者爭(zhēng)論不休，房?jī)r(jià)上漲不止。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市的調(diào)查顯示，今年二季度我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，土地交易價(jià)格上漲11.5%。記者隨機(jī)采訪(fǎng)了5個(gè)普通民眾，5個(gè)人一致表示，“北京的房?jī)r(jià)實(shí)在太高了”，本身在房產(chǎn)公司售樓的張小姐表示，“我只有羨慕別人的份兒”。上海一家調(diào)查公司近期一份調(diào)查報(bào)告顯示，有46%的上海市民認(rèn)為房?jī)r(jià)太高、將會(huì)大幅下挫。高盛集團(tuán)(亞洲)有限公司總經(jīng)理胡祖六警告說(shuō)，地產(chǎn)和別的行業(yè)不太一樣，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為不可貿(mào)易的行業(yè)，國(guó)內(nèi)外包括我國(guó)海南的經(jīng)歷證明，地產(chǎn)行業(yè)是特別容易引起投資性泡沫的行業(yè)，我個(gè)人的看法和主流的看法不一樣，目前的地產(chǎn)投資是非常盲目的、非常不理性的。

　　房?jī)r(jià)收入比能承受多大的拉力哪里的老百姓買(mǎi)樓最辛苦？

　　有專(zhuān)家指出，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比大多在4-6倍之間，而中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比大都在10倍以上，個(gè)別城市超過(guò)20倍，有些黃金地段的高端住宅普通民眾不吃不喝100年也買(mǎi)不起。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年上半年，北京市城市居民人均可支配收入為7836.4元，人均消費(fèi)支出5748.7元；上海城市居民人均可支配收入達(dá)到8513元，人均消費(fèi)支出為6329元。

　　而北京市目前有關(guān)部門(mén)公布的平均房?jī)r(jià)為每平方米4900元，上海為每平方米5100元，實(shí)際可能分別為5500元和6000元左右。一年的人均可支配收入才1.5萬(wàn)元，還包括通訊、交通、飲食、服裝、醫(yī)療等開(kāi)支在內(nèi)，而一套100平方米的住房就要50多萬(wàn)元，大多還是毛坯房，簡(jiǎn)單一算就知道買(mǎi)房對(duì)普通百姓的負(fù)擔(dān)有多重，還要裝修，還有子女、父母、教育、交際及日常開(kāi)支等等。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年，長(zhǎng)三角15城市居民可支配收入中的平均工薪收入為8312元，占居民家庭總收入的66.0%，離退休金、失業(yè)救濟(jì)金、賠償金等轉(zhuǎn)移性收入為3488元，占居民家庭總收入比例為27.7%，也就是說(shuō)，工資收入是絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的主要收入來(lái)源。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授蕭灼基指出，目前城鎮(zhèn)居民住房平均價(jià)格為每平方米2500元，去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元，算下來(lái)，一個(gè)家庭要買(mǎi)一套住房至少需要8—12年。而這還不包括日常的開(kāi)支和農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力買(mǎi)房的需要在內(nèi)。

　　中國(guó)土木工程協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)部原副部長(zhǎng)譚慶璉說(shuō)，中國(guó)有80%的普通老百姓，現(xiàn)在房?jī)r(jià)與他們的收入不成比例。材料顯示，目前高收入人群與低收入人群的收入比差距仍在擴(kuò)大，普通居民的邊際消費(fèi)傾向也在下降，表現(xiàn)在高收入家庭的消費(fèi)意愿不強(qiáng)，低收入家庭消費(fèi)能力又不足。

　　另一方面，通脹的壓力正在放大，央行報(bào)告顯示各類(lèi)價(jià)格指數(shù)仍在繼續(xù)攀升，上半年，居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲3.6%，生產(chǎn)和投資價(jià)格指數(shù)和主要商品價(jià)格繼續(xù)上漲。同時(shí)，隨著調(diào)控效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房產(chǎn)供求關(guān)系短期內(nèi)將更趨緊張，房產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上漲。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張軍擴(kuò)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫成分不能說(shuō)沒(méi)有，但從房租價(jià)格走勢(shì)看，整體的需求增長(zhǎng)還是很快的。

　　他說(shuō)，目前最擔(dān)心的就是炒房，一旦偏離正常需求再加上銀行資金支持的話(huà)，垮塌的后果相當(dāng)可怕；另一方面還要注意國(guó)外的熱錢(qián)進(jìn)來(lái)，既炒房又套匯。為此，一要加強(qiáng)企業(yè)信貸控制，提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例；二要控制消費(fèi)信貸，特別是第二套住房或炒房信貸；三要注意國(guó)際游資的沖擊。但從整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，不宜進(jìn)一步采取更嚴(yán)厲的緊縮政策。

　　開(kāi)發(fā)商豪情不減90%的房地產(chǎn)商要被淘汰？

　　天津順馳自去年9月至今在北京、上海、南京、無(wú)錫、蘇州、成都、長(zhǎng)春、武漢等城市開(kāi)始大規(guī)模圈地，獲批的土地項(xiàng)目數(shù)十個(gè)，購(gòu)地資金超過(guò)110億元。

　　2003年，順馳在北京以9.05億元拿下了大興區(qū)的“地王”標(biāo)的，按規(guī)定，應(yīng)在2004年1月底之前交付2.7億元，但后來(lái)卻有2億元的地價(jià)款一直拖欠政府；在南京，順馳以6.53億元的高價(jià)取得了河西地塊，此后也僅支付了2.5億元。事件爆出后，媒體紛紛質(zhì)疑順馳擴(kuò)張?zhí)�快，資金鏈可能斷裂。順馳董事長(zhǎng)孫宏斌反問(wèn)，“騎獨(dú)輪車(chē)的速度更易倒，還是以飛機(jī)飛行的速度更易倒？慢比快風(fēng)險(xiǎn)更大�！�

　　在“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，孫宏斌以“今年的目標(biāo)120億”的豪言回應(yīng)質(zhì)疑，并聲稱(chēng)“順馳的資金風(fēng)險(xiǎn)率為零，順馳的模式是別人學(xué)不到的”。

　　順馳揚(yáng)言將來(lái)上市融資的10億對(duì)順馳沒(méi)什么實(shí)質(zhì)影響，但為什么又急著到香港上市呢？記者就此事致電天津順馳總部，總裁助理付小姐給記者發(fā)來(lái)了一份詳細(xì)的“順馳觀(guān)點(diǎn)”，內(nèi)容包括“關(guān)于拿地、關(guān)于地價(jià)、關(guān)于土地款的支付、關(guān)于資金、關(guān)于速度、關(guān)于上市、關(guān)于人才、關(guān)于宏觀(guān)調(diào)控”等各方面針對(duì)媒體近期質(zhì)疑話(huà)題的回答。

　　順馳公司聲明，從4月27日緊急會(huì)議之后，公司暫停了購(gòu)地行動(dòng)，但目前擁有的土地儲(chǔ)備可以夠6到7年的開(kāi)發(fā)。

　　對(duì)于地價(jià)款的拖欠，順馳解釋說(shuō)，很多人質(zhì)疑去年40億元的銷(xiāo)售回款怎么買(mǎi)110億元的地，事實(shí)上每一塊地在拍賣(mài)時(shí)都有一個(gè)付款計(jì)劃，不必馬上交齊整塊地的地價(jià)款，比如北京領(lǐng)海，首期付30%，第二個(gè)30%是在一年后付的，其余的是在兩年內(nèi)付清。

　　對(duì)于資金鏈斷裂一說(shuō)他們更是斷然否認(rèn)，順馳稱(chēng)其資金來(lái)源并不是單一渠道的銀行貸款，主要包括三個(gè)方面：合作伙伴，如天津信托、華廈、濱海市政、聯(lián)想、北京首創(chuàng)、摩根士丹利等；二是和信托公司、境外基金的合作；三是不斷開(kāi)拓融資渠道。

　　關(guān)于上市，順馳仍然堅(jiān)持“10億元左右的融資額對(duì)于我們現(xiàn)金流的影響不是特別大”，但另一方面又強(qiáng)調(diào)，“今年一定會(huì)上市”。順馳給記者的信中公開(kāi)宣稱(chēng)，“未來(lái)，順馳中國(guó)將努力成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的絕對(duì)第一，中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的絕對(duì)第一。”在順馳提供的一組幻燈片中，有一張“順馳的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零”的示意圖，各個(gè)支點(diǎn)由線(xiàn)條連接，各支點(diǎn)說(shuō)明依次為“錢(qián)從哪里來(lái)”，“錢(qián)到哪里去了”，“錢(qián)什么時(shí)候去的”，“是否增值”，“錢(qián)如何回來(lái)”，“錢(qián)什么時(shí)候回來(lái)”，其中由“縮短錢(qián)到錢(qián)的周期”連接。

　　由此是否能反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其實(shí)是富人們“錢(qián)到錢(qián)”的游戲，對(duì)于這點(diǎn)記者難以把握，但有一點(diǎn)不容忽視，據(jù)央行報(bào)告，截至2004年6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.1%。

　　這2萬(wàn)億貸款，只要有哪怕1%出現(xiàn)問(wèn)題，都有可能釀成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這還不算過(guò)去遺留下來(lái)的1.3億平方米的商品房積壓風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)人民銀行金融穩(wěn)定局局長(zhǎng)謝平近日警告說(shuō)，目前，國(guó)內(nèi)銀行人民幣貸款共17萬(wàn)億元，其中，房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人房貸加起來(lái)在2.5萬(wàn)億元左右，“表面看比例并不高，但要注意，在總共17萬(wàn)億元的貸款中，超過(guò)一半的貸款都是以房產(chǎn)做抵押的，當(dāng)大量房產(chǎn)作為銀行抵押品時(shí)，房市的波動(dòng)對(duì)金融的影響就不容忽視�！�

  特約編輯：廣偉