的確，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)，受政策影響，今年以來土地供給大幅下降。據(jù)此 ，不少市場(chǎng)人士斷言，這意味著土地成本上升、未來房源供給減少，而老百姓的購房需求仍保持高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲便不可避免。然而，這看似合乎邏輯的預(yù)測(cè)忽略了諸多真相。

　　一問：高房?jī)r(jià)真是高地價(jià)惹的禍嗎？

　　高房?jī)r(jià)是高地價(jià)惹的禍，這似乎毋庸置疑。因?yàn)橥恋爻鲎寱r(shí)一次性繳納的費(fèi)用過高，導(dǎo)致地價(jià)乃至房?jī)r(jià)剛性上升。但事實(shí)并非如此簡(jiǎn)單，今天的建筑用地是兩年前獲得的，今天的高房?jī)r(jià)是建立在以前的地價(jià)基礎(chǔ)上的，而以前的土地大多是劃撥和協(xié)議出讓的，相對(duì)于今天的高房?jī)r(jià)，地價(jià)不是太貴而是太便宜。即便以現(xiàn)今的地價(jià)計(jì)算，大多數(shù)城市的地價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅。就房地產(chǎn)利潤而言，大多數(shù)城市在10%以上，中高檔房產(chǎn)平均利潤率更是在30%以上，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)和國際上5%的平均利潤率。

　　可見，至少在現(xiàn)階段，與其說高房?jī)r(jià)是高地價(jià)惹的禍，不如說是制度漏洞下過分投機(jī)惹的禍。從事房地產(chǎn)研究多年的戴海波一針見血地指出：“在一個(gè)充滿投機(jī)的房產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)在商言商的房地產(chǎn)企業(yè)來說，降價(jià)是老百姓一廂情愿的‘單相思’，所謂高地價(jià)不過是個(gè)幌子。”

　　二問：土地供給真的不夠用了嗎？

　　國家宏觀調(diào)控政策決定，從5月份起，半年內(nèi)暫停土地審批。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地供應(yīng)量的壓縮導(dǎo)致其日漸走俏，在一地難求的情況下，地價(jià)成本很難降低。而土地成本的提高最終會(huì)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上去，房?jī)r(jià)不高開發(fā)商就沒利潤，而開發(fā)商是不會(huì)做賠錢的買賣的。

　　其實(shí)，這里又有一個(gè)誤區(qū)：控制用地規(guī)模的調(diào)控政策從來都是將普通商品房建設(shè)用地排除在外的，嚴(yán)控的對(duì)象只是別墅和高檔商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房用地。

　　三問：房源供給真的下滑了嗎？

　　所謂地根緊縮導(dǎo)致房源減少同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有產(chǎn)者刻意透支的利好信息。

　　房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般為2年到3年，今年地根、銀根雙縮，開工項(xiàng)目會(huì)有所減少，但這要到2006年至2007年才會(huì)體現(xiàn)，而一兩年前開工的商品房項(xiàng)目并沒有多少受調(diào)控影響而停工。所以，所謂宏觀調(diào)控降低房市供給只是遠(yuǎn)期的可能，而非近期的事實(shí)，倒是銀行提高按揭門檻，降低貸款比例后，普通購房人的購買力即刻受到了抑制。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年，全上海商品住宅供應(yīng)量將與2003年相仿，為2760萬平方米，預(yù)計(jì)年底實(shí)銷面積在1900萬平方米到2000萬平方米之間，供略大于求的局面已然呈現(xiàn)，會(huì)有200萬平方米到300萬平方米的富余房源要延至明年才可能被消化掉，籠統(tǒng)地說房源短缺，豈不謬哉？！

　　由此觀之，所謂“土地神話”并不能必然支撐未來的房?jī)r(jià)“高歌”，將高房?jī)r(jià)的泡沫建立在地根緊縮政策之上的主意可休矣！(徐壽松)

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