“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)交易及咨詢大會(huì)”于12月25日在青島房產(chǎn)交易中心舉辦。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)登記成百條房源，意向成交40余套。

　　自去年21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)和美國(guó)百世勤（Ho

　　useKey）在我市二手房屋中介市場(chǎng)立足以后，近期又有瑪雅房屋及天津順馳置業(yè)前來(lái)安營(yíng)扎寨。在前后不足一年的時(shí)間里，島城的房屋中 介行業(yè)由本地企業(yè)獨(dú)大的局面迅速被打破，從外來(lái)中介不斷進(jìn)駐青島的勢(shì)頭來(lái)看，2005年將是青島二手房市場(chǎng)的“競(jìng)爭(zhēng)年”，這應(yīng)該是二手房市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的必然趨勢(shì)。那么2005年的中介市場(chǎng)將向何種趨勢(shì)發(fā)展變化？懸念一直營(yíng)加盟鹿死誰(shuí)手？

　　目前，島城二手房大型品牌中介公司，從經(jīng)營(yíng)模式上可分為兩大“陣營(yíng)”———直營(yíng)和加盟（特許經(jīng)營(yíng)），青房置換、22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、百世勤和順馳置業(yè)等屬于“直營(yíng)派”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、瑪雅房屋等則屬于“加盟派”，廣宇宜家居不動(dòng)產(chǎn)則介乎兩者之間———直營(yíng)與特許經(jīng)營(yíng)相結(jié)合。

　　無(wú)論是直營(yíng)連鎖還是特許加盟，或者是直營(yíng)、加盟結(jié)合的模式，“存在即合理”，未被市場(chǎng)淘汰就說(shuō)明它有存活的本領(lǐng)，都有它適應(yīng)市場(chǎng)的一面，反之也同樣沒(méi)有完美無(wú)缺的模式，總之孰優(yōu)孰劣自有市場(chǎng)去評(píng)定。只有消費(fèi)者認(rèn)同才可能壯大規(guī)模，消費(fèi)者的認(rèn)同靠什么？歸根究底一句話，要為消費(fèi)者考慮，為他們做好服務(wù)，這才是作為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的價(jià)值所在。懸念二房介老大誰(shuí)執(zhí)牛耳？

　　對(duì)房產(chǎn)中介企業(yè)而言，擴(kuò)張門店最大的好處不僅能增加市場(chǎng)份額，提升品牌知名度，還可以降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，是短期內(nèi)提升市場(chǎng)份額的有效途徑之一。目前，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，二、三級(jí)市場(chǎng)潛力也被不斷激發(fā)出來(lái)，這對(duì)中介行業(yè)都是利好，也促使中介公司積極抓住機(jī)會(huì)迅速進(jìn)行擴(kuò)張。青房置換負(fù)責(zé)人日前表示，青房置換明年將再新開(kāi)50家分店。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前青房置換有100多家店面，22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)有80多家，廣宇有60多家店面，12月8日在青島開(kāi)業(yè)的順馳置業(yè)已有10家分店；瑪雅房屋則計(jì)劃在2005年年底加盟店要開(kāi)到30家。

　　2004年，島城中介連鎖店面明顯增多，這一突顯的“圈地”熱也表明目前青島二手房市場(chǎng)日趨活躍。但部分資金實(shí)力不夠雄厚的小企業(yè)若也盲目擴(kuò)張的話，將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。懸念三中介費(fèi)下行空間有多大？

　　中介費(fèi)，目前島城一般的行情是房?jī)r(jià)的2％，瑪雅房屋和順馳置業(yè)的有關(guān)人士都表示，他們收取中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)參照青島市的“行規(guī)”。一套50萬(wàn)元的房屋，如果按照2％的標(biāo)準(zhǔn)收取買賣代理費(fèi)，中介企業(yè)經(jīng)手一套二手房的買賣，就能獲利近萬(wàn)元。

　　而據(jù)了解，但實(shí)際在二手房交易中，中介費(fèi)的收取各不相同。中介公司之間為搶生意，往往采取中介費(fèi)打折的惡性競(jìng)爭(zhēng)方式，一些小中介為了爭(zhēng)取客戶，代理費(fèi)會(huì)降至1％甚至更低。

　　在各中介爭(zhēng)奪客源、房源的鏖戰(zhàn)過(guò)程中，最終受益的肯定是消費(fèi)者。據(jù)悉目前一些房介已推出了多種讓利項(xiàng)目，比如青房置換的安全擔(dān)保賬戶業(yè)務(wù)；瑪雅房屋推出買房送數(shù)萬(wàn)元的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和全程律師認(rèn)證；廣宇房產(chǎn)為客戶代裝有線電視等增值服務(wù)。懸念四專任委托能否一枝獨(dú)秀？

　　目前，在青島市二手房市場(chǎng)上，大部分房源屬于“一般委托”（相對(duì)“專任委托”而言），即一套房子同時(shí)掛在多家中介公司代賣，誰(shuí)的價(jià)格最高，就在哪家中介公司成交。而專任委托屬于獨(dú)家代理，委托人只能委托一家中介公司賣出房屋。目前，島城越來(lái)越多的大中介對(duì)專任委托情有獨(dú)鐘�，斞欧课菁疵鞔_表示，其所有房源均為專任委托。

　　獨(dú)家代理均有嚴(yán)格的委托期限約定，期間中介公司將在廣告投入和銷售力度等方面加大投入，提高該套房源的成交機(jī)會(huì)，銷售人員也會(huì)在第一時(shí)間向購(gòu)房者推薦，確保房產(chǎn)在委托期限內(nèi)順利售出。專任委托既使中介公司付出的服務(wù)能夠得到回報(bào)，又能遏制一部分客戶“甩中介”的不誠(chéng)信行為。缺點(diǎn)是在委托期間，賣方不能與第三方進(jìn)行交易，否則視為違約行為。因此，在簽訂委托協(xié)議之前，賣方一定要仔細(xì)看清合同條款的每一項(xiàng)。

　　2005年，獨(dú)家代理能否一枝獨(dú)秀？我們不妨拭目以待。本報(bào)記者

　　特約編輯：廣偉