2004是青島二手房市場繼續(xù)成長的一年。這一年，伴隨著銀根緊縮、央行加息等國家宏觀調控措施，以及青島舊城改造深入、土地市場秩序治理整頓、經濟適用房限轉等多維政策，島城的二手房市場正在逐步走向成熟和規(guī)范———二手樓市的“2004記憶”

 &nbs p;  市場“素描”

    談及對今年二手房市場的印象，絕大多數中介公司給記者的答復幾乎如出一轍：房價與成交量整體呈上漲趨勢，但上漲幅度減緩，“供需兩旺、市場活躍”成為業(yè)內對今年二手房市場的整體認知。

    一組來自官方的數據可以折射出二手房市的“堅挺”態(tài)勢：今年1－5月，青島市內四區(qū)二手房與商品房總成交數的比例達1.42：1,同比增長44％，二手房市場的火熱可見一斑。而到了10月份，金融機構上調了0.27個百分點的存貸款利率，遭遇這一“阻�！焙�，雖然上市的二手房暫時增長，但整體市場卻沒有多大變動。

    就各區(qū)域的交易行情而言，市南、市北和嶗山等熱點區(qū)域遭遇“冷臉”，特別是海景沿線的高檔二手房成交量減緩，而李滄、四方等北部區(qū)域成為市民“新寵”，二手樓市開始“刮北風”。作為低價房和經濟適用房主要建設點的李滄區(qū)更是熱度飚升，據房地產交易中心的數據分析表明，今年1月底李滄區(qū)二手房均價1758元／平方米，4月份開始上升，至6月底時均價已達3064元／平方米，增幅達74.2％。有關人士認為，這與近年來市政府致力于縮小南北差距，加大北部區(qū)域的城市基礎建設力度，日益改善交通、居住環(huán)境等有關。另一方面也與市民地域觀念的轉變有關，青島城市概念外延的不斷擴大讓大家接受了北部生活。

    二手房大集也是展示樓市風向的一個“晴雨表”。由青房置換承辦的兩次廉價二手房大集，無論從參與人數還是現場成交量都刷新了二手房大集的紀錄，也成為廉價房市場需求熱度的一個明顯表征。而在由廣宇房產承辦的“二手新房”大集中，1萬余條1996年以后的二手新房更是受到了2萬名余市民的“追捧”，折射出市場運行的新跡象，“房齡”較短的二手房因地段、房屋品質以及升值潛力等因素而備受市民青睞，廉價房和次新房因此成為今年二手房市場的“關鍵詞”，其成交量和成交均價均有較大漲幅，且呈現較快增長的態(tài)勢。

    格局“盤整”

    2004年，青島房介市場上硝煙一片，外來房介品牌相繼入青“略”地，打破了本土中介一統(tǒng)市場的局面。先是3月份，美國百世勤登陸島城，隨后就拋出了“全程律師陪護交易”的旗號，給業(yè)內帶來了不小的震動。之后的11月19日，有著臺灣背景的瑪雅房屋山東總部又將青島當作其擴張山東的“陣營”；天津順馳集團也將觸角伸向青島，12月8日，青島順馳房地產經紀公司的10家連鎖店同時開業(yè)，且在開業(yè)初期就宣稱：免收賣方的1％中介費，以一種高姿態(tài)向“收取買賣雙方2％的傭金”這一行規(guī)“宣戰(zhàn)”；而據說北京的房介品牌“我愛我家”也來打探青島市場……房介市場正在進入一種群雄逐鹿、列強紛爭的市場格局，這成為今年二手房介市場中的別致風景。不少外來房介認為，進軍青島的突破口在于本土中介公司的不規(guī)范服務，因此他們將市場定位于差異化和個性化的服務品種。然而，這些外來房介能否突破本土化的門檻還有待于市場檢驗和探索。不過，進駐青島第二年就將“擴張”了30余家加盟店的21世紀不動產，作為首家“試水”青島的外來房介所走過的成長“路徑”則從側面說明本土化絕不是一個“高不可攀”的門檻。

    這一年，青島的本土中介也攜著自身品牌成功地“走出去”，邁開了“青”外“圈地”的可貴一步。22世紀不動產在濟南已開了數十家店面；青房置換在“闖”進濟南、北京之后，目前正在籌劃著把“青房”開到天津；而已有56家直營店的廣宇房產自9月初啟動直營和特許加盟雙向發(fā)展的戰(zhàn)略以來，其廣宇·宜家居特許加盟店面也將達到近10家。記者獲悉，明年廣宇將進軍濟南、煙臺、威海、濰坊四個城市……外地品牌走進來，本土房介走出去已成為2004青島二手房介市場上不得不提的一番景象。

    隨著外來中介機構的涌入，島城不少中介已開始推出送房屋財產保險、免費為買房者清潔房屋等讓利項目來應對競爭，這在一定程度上促進了市場的活躍和成熟。新廣源房產張國強認為，今后中介的發(fā)展將趨向于品牌化、規(guī)�；�和規(guī)范化，一些黑小中介將面臨著嚴峻考驗。而從深層次講，外來品牌“擺陣”青島也會觸動行業(yè)“棋局”的神經。新誠信房產翟玉軍認為，外來品牌的進駐將會促進本土房介之間的聯合、協作、自律及規(guī)范。因為無論從行業(yè)還是從企業(yè)自身，只有高水平的競爭才會造就高水平的服務和企業(yè)。

    我們期待著規(guī)范化的服務比拼和良性的博弈態(tài)勢成為來年二手房市場的主流圖景。

    “變臉”印記

    2004年，青島二手房市場出現了一些新景象，比如中介花錢征集房源、小中介“抱團”經營等，但更值得銘記的是二手樓市的一些“潛規(guī)則”正在悄然“變臉”，一個標志性事件就是曾經是一些小中介公司生存“脈系”的看房費在今年初露淡出市場之端倪。這得益于11月初發(fā)軔于北京的《北京房產中介行業(yè)自律規(guī)則》的出臺，該規(guī)定明確禁止中介收取看房費。在該“新規(guī)”生效的第一天，我市廣宇房產第一個跟進，緊接著青房置換、22世紀不動產等也打出了“免費看房”的招牌，加上明確對看房費說“不”的21世紀不動產、順馳置業(yè)和瑪雅房屋等外地房介，青島的百姓通過這些中介看房將不再交納10元至30元的看房費�？捶抠M的退出是一個信號，預示著青島房介在外力與自身的雙重“夾擊”中正在經歷著一番成長“裂變”。而更另人欣喜的是，“北京新規(guī)”引發(fā)了島城不少中介公司對行業(yè)自律的進一步思索，如何創(chuàng)造一個和諧、規(guī)范、誠信的二手房交易環(huán)境，提升中介行業(yè)的美譽度等問題擺在了中介經營者的案頭，而這將伴隨著青島房介走過難忘的2004。

    獨具特色的二手房大集在今年也呈現出一道清晰的“變臉”跡象。今年，共有五次較大的二手房交易大集，分別在今年5月、8月、9月、11月和12月登場。如此頻繁的二手房大集驗證了青島二手樓市的火爆，而每次大集都由一家品牌中介獨力擔綱“主唱”的特色則成為青島中介行業(yè)成長中的一個動人音符。透過這五次大集可以看出青島二手房大集的指向度更加細致，體現了青島房介在行業(yè)洗牌和與市場博弈中逐漸成長。

    而另一個“變臉”則來自于消費者的置業(yè)心態(tài)。其一表現在置業(yè)區(qū)域的選擇上，今年李滄、四方、城陽等非熱點區(qū)域的二手房受寵表明，市民在置業(yè)選擇上不再盲目沖向熱點區(qū)域，而更多作長線考慮，用作投資的市民會理性審視各區(qū)域的升值空間和投資前景，用作居住的市民則更關注交通、環(huán)境、配套等問題。其二表現在人們對中介行業(yè)認同度的提升。過去，人們把中介公司只當作“房源中介”，而忽視了其在降低交易風險、提高交易效率等方面的作用。一項調查結果顯示，今年越來越多的市民將二手房交易托付給品牌中介公司，且大多數市民在購房前能理性規(guī)劃、合理選擇，一改過去看幾套房子就匆匆定奪的習慣，往往先向專業(yè)機構進行咨詢、規(guī)劃，然后再進行交易，這表明市民能更理性地考慮自身的消費成本。

    明年二手房市場前景如何？對于這個問題，記者想列舉一組數據：瑪雅房屋山東總部的店面計劃在2005年鋪到30家，2006年達到50家，而順馳置業(yè)的店面計劃更是令人吃驚：2005年50家，2006年要向100家“沖刺”———從這兩組看似枯燥的數據上，我們看到了外來房介品牌對青島二手房市的“擴張野心”與樂觀預測，并以此作結，預祝明年的二手房市場更加健康、和諧。周建亮 dao