2004年，成都掀起了空前高漲的買房狂潮，住宅類的開發(fā)商是春風得意，而成都商業(yè)地產(chǎn)和住宅就顯得不那么火爆了，這是繼去年“成都商業(yè)地產(chǎn)年”之后，開發(fā)商所沒有料想到的一場“變局”。
據(jù)四川中原物業(yè)顧問公司提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，
2003年1月至8月成都開盤的商業(yè)項目總體累計銷售率達78％，
而2004年同期新開盤的商業(yè)項目總體累計銷售率只有46％。同時今年上半年成都商業(yè)地產(chǎn)的供應面積是去年同期的3倍，市場面臨的境況異常嚴峻。
“增長過快，致使空置偏高；發(fā)展不平衡，同質(zhì)化開發(fā)嚴重；贏利模式單一，定位不準等已經(jīng)成為成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的疾癥”，業(yè)界人士指出，成都商業(yè)地產(chǎn)必須實現(xiàn)自身突破，才能逆轉(zhuǎn)變局，引導投資者的理性回歸。
大放量VS高空置率
“銷售太困難了，我們甚至將一次性付款的優(yōu)惠提到了6％，還是要經(jīng)歷這樣的煎熬�！背啥汲俏髂成虡I(yè)地產(chǎn)的銷售經(jīng)理苦笑著描述目前項目的困境。該項目已開業(yè)兩個多月，尚有大半商鋪沒有銷售出去，一間間空蕩蕩的商鋪給人以慘淡的感覺�！ �
但是在2003年，成都商業(yè)物業(yè)的價格卻是一路走高。據(jù)了解，西南交通大學社區(qū)商業(yè)街附近的商鋪，2002年每平方米售價不過6000元左右，2003年則賣到了每平方米7000元以上。市中心黃金口岸商業(yè)項目每平方米超過了36000元，個別商鋪每平方米售價最高賣到了6萬元，且出現(xiàn)了供不應求的局面。
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量不斷上漲的情況下，空置面積也呈現(xiàn)出上漲趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2002年商業(yè)營業(yè)房的空置面積就達到歷史新高41.18萬平方米，接近當年商業(yè)營業(yè)房的銷售面積。2003年商業(yè)營業(yè)房在建規(guī)模達到323.5萬平方米，其空置攀高到43.06萬平方米。2004年1月～8月，全市商業(yè)營業(yè)用房空置面積更是達到43.92平方米，滯銷和積壓的商業(yè)營業(yè)用房增加5.1萬平方米，增長39.72％。
“雖然商業(yè)地產(chǎn)的銷售總額與去年差距并不大，但今年成都商業(yè)地產(chǎn)的放量過大是銷售相對減弱的重要原因”，新城市廣場開發(fā)商成都統(tǒng)建合能房地產(chǎn)有限公司負責人分析說。從2001年商業(yè)地產(chǎn)需求的突然放量，到2002年商業(yè)地產(chǎn)的大面積竣工，以及2003年的空前發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)成為了眾人垂涎的“奶酪”。2004年上半年，成都商業(yè)地產(chǎn)施工面積達323.68萬平方米，商業(yè)總面積共89.7萬平方米，供應面積比去年同期上漲了近3倍。從目前商業(yè)用地的供應情況分析，未來成都商業(yè)地產(chǎn)市場供應仍有增加趨勢。
商業(yè)地產(chǎn)得了“幼稚病”？
根據(jù)成都市統(tǒng)計局的統(tǒng)計結果，成都市商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模增長過快、空置面積偏高已經(jīng)成為了一個需要引起足夠重視的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)項目更是憔悴不堪，投資者心態(tài)更將直接影響價格，成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展堪憂。
對此，有業(yè)界人士指出：成都商業(yè)地產(chǎn)得了“幼稚病”。
“去年的商業(yè)地產(chǎn)熱哄抬了售價”，一位分析人士說，這樣就加劇了商業(yè)物業(yè)開發(fā)的轟動效應，但是政府的宏觀調(diào)控和規(guī)劃都不到位，導致低層次重復建設嚴重，惡性競爭影響到整個商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。
同時，定位不準、同質(zhì)化嚴重、供需錯位也是成都商業(yè)地產(chǎn)趨于冷清的問題所在，“問題的關鍵是開發(fā)商沒有一個全面的后期經(jīng)營計劃，更沒有最終的完全解決方案，導致我們的收益得不到保障”，一位買了商鋪卻出租不出去的女士抱怨說。據(jù)記者了解，成都多數(shù)開發(fā)商均是以“銷售獲利”模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，大多抱著“賣房子走人”的思想，這也極不利于對商業(yè)地產(chǎn)科學規(guī)劃和長期運營。
SHOPPING MALL之爭
今年4月份，上海百聯(lián)在成都的天府購物中心以SHOPPING
MALL的業(yè)態(tài)開業(yè)之后，即刻將變局中的成都商業(yè)地產(chǎn)抬升到這一高端競爭中。“我們才是真正的SHOPPING
MALL，”匯聚了北京西單、德國歐倍德的成都金沙國際商城剛亮相就加入了MALL之爭，而且將自己定位為繼成都發(fā)展百年的春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈之后的“第四商圈”，從而想領軍成都商業(yè)地產(chǎn)市場。
經(jīng)歷了近10年不能完工的尷尬后，以25億元投資重新啟動的熊貓城似乎也正在想成為引領成都商業(yè)地產(chǎn)“風騷”的領頭軍�！靶茇埑鞘腔谝徽臼较M需求而設計建造的一個超級大型消費航母”。該集團楊軍副總裁認為，成都的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了臨街為鋪、百貨公司等業(yè)態(tài)之后，“一站式”服務的消費購物中心已經(jīng)成為發(fā)展趨勢，因此，借助規(guī)劃建設中的成都CBD核心區(qū)以及周遍已經(jīng)形成的商圈，將熊貓城定位為超區(qū)域性的MALL。
但據(jù)記者了解，成都CBD的建設完成至少還需要30～50年的時間，而且熊貓城并不像新城市廣場就在成都春熙路、鹽市口商業(yè)中心內(nèi)，因此，要將這兩個商圈的人氣吸引過來還需要付出很大努力。
面對熊貓城這一消費航母，大型商業(yè)地產(chǎn)乃至住宅小區(qū)開發(fā)的大型商鋪的主力店之爭也由此展開。記者注意到，許多商業(yè)地產(chǎn)的宣傳廣告牌都大力宣揚某某國際商業(yè)巨頭入住的信息，但是商業(yè)巨頭的“大名”今天出現(xiàn)在這個商業(yè)片區(qū)，明天又轉(zhuǎn)移到另外一個片區(qū)的情況并不鮮見，正如一位業(yè)界人士所評論的：“互相拆臺、挖墻腳以主力店裝點門面的問題已經(jīng)成為SHOPPING
MALL在成都發(fā)展的畸變�！�
“成都商業(yè)地產(chǎn)市場正在消化，這有一個洗牌的過程”，新世界廣場銷售部張經(jīng)理樂觀地指出，目前成都本土商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到了原有開發(fā)模式的不足，一些失敗的地產(chǎn)項目也正在重新包裝運作中，隨著明年幾個大型專業(yè)市場的放出，新的投資格局將會為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的活力。
政府正本清源 行業(yè)走向分化 市場受激異動
2004年，對于房地產(chǎn)業(yè)來說是一個不折不扣的“政策年”、“變法年”。一方面提高固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、嚴控信貸、加息，一方面大力整頓土地市場、強令經(jīng)營性用地供應方式必須招拍掛，一把扼住房地產(chǎn)的銀根、地根兩大命門。有人說，這是中國房地產(chǎn)業(yè)從幼稚走向成熟的分水嶺，整個行業(yè)自此開始分化。政府出招的最終目的，是讓中國的房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展之路。
政策三板斧
4月底，國務院發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)均由20％及以上提高到35％及以上。同時開始強力收縮銀根，嚴控信貸，尤其是針對房地產(chǎn)業(yè)的貸款。這大大提高了房地產(chǎn)業(yè)的進入門檻，讓不少空手套白狼的中小企業(yè)日子開始極其難過了。
隨后幾天內(nèi)，國務院辦公廳發(fā)布了關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知，暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設用地，要求最嚴格的耕地保護制度，并嚴格控制土地。同時，政府強令：經(jīng)營性用地必須采用招標拍賣掛牌方式供應，歷史遺留問題的土地，必須在8月31號之前解決。自此，去年全國轟轟烈烈的土地轉(zhuǎn)讓大幕就此關閉，全國的官方土地轉(zhuǎn)讓市場也一下子冷清起來。而二手土地轉(zhuǎn)讓市場開始熱起來。
10月底，央行在毫無預期的情況下突然加息，提高0.27個基準利率，同時開始浮動部分利率，并邁出了利率市場化的重要一步。
這是今年政府對房地產(chǎn)業(yè)的三板重斧。前兩斧是直接對準房地產(chǎn)行業(yè)的兩大命門：土地和金融。加息則是對整個宏觀經(jīng)濟市場化調(diào)控的重要舉措。關于這次加息后續(xù)，央行會不會繼續(xù)加息，尚無定論。
不過，總結下來，今年出臺的政策有兩大特點：前緊后松，城鄉(xiāng)有別。
行業(yè)分化已成定局
今年的政策調(diào)整，必然導致整個行業(yè)走向分化：強者越強，弱者越弱。這將會對中國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠影響。
今年的政策讓整個行業(yè)都遭受到了壓力，但是，對行業(yè)內(nèi)的不同企業(yè)壓力也是不同的。大而強的企業(yè)日子比小企業(yè)要好過得多。畢竟，大企業(yè)有實力、有品牌，抗風險能力也比較強。
事實上，今年大企業(yè)明顯加快了發(fā)展速度。今年的政策、環(huán)境也是有利于大企業(yè)發(fā)展的。
100億元的銷售額，對房地產(chǎn)企業(yè)原本是一個三五年的計劃。但是，去年銷售額只有40億元的順馳孫宏斌宣布要在今年銷售100億元，做中國房地產(chǎn)企業(yè)老大。孫之言一下刺中了好多有著老大夢的企業(yè)最敏感的神經(jīng)，一下加入到房地產(chǎn)江湖老大位置的爭奪戰(zhàn)中。綠地原本計劃2005年完成100億元銷售額，但是今年年初悄悄改變計劃，把100億元的銷售額計劃提前到了今年。不久前，合生首先宣布今年完成100億元銷售額。之后，順馳宣布今年一定能完成100億元銷售額，并宣布明年要銷售200億元。原本的老大萬科，則悄悄開始了自己的收購步伐。中海在香港圈、借了一大筆錢后，也大肆發(fā)力，目標也是問鼎老大的位置。
中國地產(chǎn)江湖，誰會成為下一個老大？老大之爭明年勢必越演越烈。這背后就是政府、政策對企業(yè)做大的無形支持。今年的幾大政策，對于大企業(yè)的影響要遠小于中小企業(yè)。比如不讓拿地，這些企業(yè)原本就有幾年的土地儲備，半年不拿地也無所謂，而中小企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給有實力購買的大企業(yè)。自有資金開發(fā)提高到35％，對萬科這樣的企業(yè)毫無意義，萬科的自由資金原本就是超過35％的。中海在發(fā)力之前，就先準備好了足夠資金，據(jù)原中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理楊小平對記者說：“4月份，公司有70億元可動用現(xiàn)金，根本不愁錢�！�
房地產(chǎn)企業(yè)強者越強，弱者越弱，這一趨勢在明年將會更為明顯。從為行業(yè)洗牌這個角度看，今年出臺的房地產(chǎn)政策是達到了效果。
調(diào)控市場：目的效果背道而馳
今年的政策調(diào)控，還有一個大背景是飛速上漲的房價。高房價讓老百姓無法承受，上海等城市房價的高速增長也引起了中央的高度關注。今年的宏觀調(diào)控，幾大政策出臺的目的之一也是打壓房價。
政策對市場的影響，可以以上海市場為例。4、5月的宏觀調(diào)控風暴，確實影響了一段時間內(nèi)房價，6、7、8幾個月，整個上海市場銷售非常困難。由于企業(yè)觀察到4、5月份時，宏觀調(diào)控氣勢比較緊張。但是，似乎雷聲大、雨點小，市場也就安穩(wěn)下來，9月之后，市場又重新火熱起來，直至加息后，又稍微有些變動。
然而，國家統(tǒng)計局公布的月度形勢報告顯示，今年1至10月，全國商品房平均銷售價格為2758元／平方米，同比上漲11.7％。1～10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9526億元，同比增長28.9％。房價、房地產(chǎn)投資均高速增長。
尤其是今年的土地嚴控政策，政府原本希望官方不放出土地，通過政策擠壓將捂在市場中的土地給清理整頓出來，所以有個8月31日的限期。但是，捂在市場中的土地并沒有被擠出很多來，政府的這一政策目標沒有達到。所以，今年土地供應大量減少。還有城市市區(qū)動拆遷難度陡然加大，原計劃今年拆遷完推向市場的土地，由于無法拆遷延緩推向市場。由此導致很多城市市區(qū)土地供應嚴重不足，城區(qū)房價一路高漲。比如上海今年環(huán)線以內(nèi)房價至少漲了30％以上。
而且，這一趨勢明年還可能繼續(xù)。就在住交會上，中國房協(xié)副會長、秘書長顧云昌說：“今年1月～9月份，開發(fā)商買地數(shù)量比去年大幅下降47％；開發(fā)土地面積增加8％，比過去30％、40％的增幅也有大幅下降；土地的購買量比去年增加3.8％，增幅較去年同期下跌41％。如果不調(diào)整土地供應量，土地供應不足將會嚴重影響明后兩年的供求關系和房價，房價仍會保持上漲�！�
從調(diào)控房價的角度看，今年政府的手段與結果顯然背道而馳。有人說，政策一般有滯后效應，威力到明年才會完全顯現(xiàn)。其實，根上的問題在于中低檔住宅供應量太小。而在利潤相對較高的中高檔住宅銷售順暢的時候，哪個開發(fā)商會轉(zhuǎn)向做中低檔產(chǎn)品呢？解決了產(chǎn)品供應結構問題，房價也就不會再是焦點了。
特約編輯：廣偉
