新華社廣州12月20日電(記者 鐘玉明) 2004年元月，廣州地方媒體用巨大標(biāo)題，傳達(dá)房地產(chǎn)商驚人之語：“今年廣州房?jī)r(jià)鐵定要漲10％！”

　　10個(gè)月后，廣州市政府發(fā)布第三季度全市商品房?jī)r(jià)格信息：同比上升2.3%，比同期全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅低0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

　　在全國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“漲聲” 中，廣州房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。

　　城里城外房?jī)r(jià)相同

　　廣州市政府對(duì)城市規(guī)劃有一個(gè)十分明確的戰(zhàn)略方針：東移南拓北優(yōu)，抽空中心，拉開布局。城市中軸線“東移”至天河區(qū)，“南拓”番禺區(qū)，“北優(yōu)”白云區(qū)、花都區(qū)，利用國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)白云山的天然資源優(yōu)勢(shì)和新機(jī)場(chǎng)建設(shè)的機(jī)遇，開發(fā)高尚住宅。

　　廣州市一位主要領(lǐng)導(dǎo)這樣形容“東移南拓北優(yōu)”戰(zhàn)略目標(biāo)：“聽說老廣州中軸線上一個(gè)著名樓盤的價(jià)格已從1萬多元降到8000元，希望它繼續(xù)降到6000元。”

　　這個(gè)戰(zhàn)略方針的直接結(jié)果是廣州沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)高不可攀的中心區(qū)。北京市的“環(huán)路”不僅僅是快速路，更是房?jī)r(jià)的“等高線”，而廣州沒有這樣的“環(huán)”。東南西北中，房?jī)r(jià)一般高。

　　廣州市國(guó)土局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，全市住宅預(yù)售均價(jià)為5111元/平方米，其中老城中心－－主要政務(wù)商務(wù)區(qū)的東山區(qū)均價(jià)不過6242元/平方米，老商業(yè)重地越秀區(qū)是4959元/平方米，“東移”的成果－－新城市中心天河區(qū)是5544元/平方米，“南拓”的成果－－郊區(qū)番禺區(qū)均價(jià)也是四五千，都離全市均價(jià)不遠(yuǎn)。

　　在廣州，相鄰的兩個(gè)新樓盤，由于質(zhì)量和設(shè)計(jì)定位不同，一個(gè)賣均價(jià)5000元/平方米，另一個(gè)賣7000元/平方米。大型樓盤內(nèi)部也被劃成一個(gè)個(gè)小組團(tuán)，這一小組團(tuán)是幾百萬元一棟的豪華別墅，那一小組團(tuán)是一二十萬元一套的普通公寓。每平方米八九千元的新樓旁邊，就有兩三千元的二手房。同樣月收入5000元的家庭，有人喜歡空氣清新、花木漂亮而選購郊區(qū)房子，有人貪圖交通生活便捷而留在市中心。各種收入層次的業(yè)主，各得其所，和諧相處。

　　“塌訂”警鐘長(zhǎng)鳴

　　近年來，大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)從香港引進(jìn)一批關(guān)鍵詞：“樓花”“按揭”“首期”“月供”，但有兩個(gè)穗港居民聞之色變的“土語”尚未在內(nèi)地流行。

　　一個(gè)是“負(fù)資產(chǎn)”－－消費(fèi)者購買一套100萬元的房子，交了30萬元首期，向銀行貸款70萬元。不久，這套房子市價(jià)跌到60萬元，低于他所欠的銀行貸款本息，這套房子就成了負(fù)資產(chǎn)。亞洲金融風(fēng)暴中，600多萬人口的香港霎時(shí)間冒出十余萬宗負(fù)資產(chǎn)房屋。如果消費(fèi)者保留這宗“負(fù)資產(chǎn)”，他就必須繼續(xù)向銀行償付70萬元貸款本息。于是，有人干脆“塌訂”－－房子連同那30萬元首期和已經(jīng)交付的月供，統(tǒng)統(tǒng)不要了。

　　廣東省政府參事、廣州大學(xué)管理學(xué)院教授潘蜀健認(rèn)為，許多廣州人與“負(fù)資產(chǎn)”“塌訂”的香港親友來往頻繁，耳聞目睹他們的遭遇。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒風(fēng)較淡，與香港樓市暴跌給廣州人留下的心理陰影有直接關(guān)系。

　　廣州市國(guó)土房管局市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)黃文波說：“廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，既有經(jīng)驗(yàn)，也跌過跤�！�

　　據(jù)介紹，廣州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷過三次大起大落，最近一次發(fā)生在1996年前后。廣州市老八區(qū)房?jī)r(jià)從1992年開始一路攀升，1996年達(dá)到高峰：當(dāng)年預(yù)售商品房均價(jià)達(dá)到6677元/平方米。從此，房?jī)r(jià)如高山滑雪般一路直落，至2003年為5274元/平方米，2004年上半年回升至5606元/平方米，但比1996年依舊有1071元/平方米的缺口。如果把房屋質(zhì)量、裝修檔次升級(jí)的價(jià)值計(jì)算進(jìn)去，缺口將會(huì)更大。

　　潘蜀健說，房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格要進(jìn)入二手房市場(chǎng)才顯示出來。目前廣州市的二手房主要是房改房和九十年代購買的商品房，是比較地道的“二手貨”，買方則以外來人口和中低收入階層為主。也就是說，在廣州買房并不如一些人想象的那樣保值、升值，1996年前后投資房產(chǎn)的人多數(shù)沒賺到錢，實(shí)際上是炒“糊”了。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，廣州老八區(qū)預(yù)售住宅單套平均總價(jià)為46.78萬元。廣州市職工人均年收入2.79萬元，實(shí)際購房?jī)r(jià)格是普通雙職工家庭年收入的8.4倍，黃文波把它形容為“廣州人摸著自己的錢包花錢”。廣州市六成多居民家庭享受了房改房，加上原有的僑房、私房和商品房，85％以上的廣州居民擁有自己住房的產(chǎn)權(quán)。

　　居安思危嚴(yán)防“虛熱”

　　潘蜀健說：在全國(guó)房地產(chǎn)一片火熱中，廣州也要防“跟風(fēng)”苗頭。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳之泉說：“要防止開發(fā)商與媒體合力‘唱漲’”。專家的憂慮并非空穴來風(fēng)。在今年初的“地產(chǎn)商峰會(huì)”上，老板們就紛紛吹風(fēng)：“將樓價(jià)上調(diào)是對(duì)買家負(fù)責(zé)”“廣州樓價(jià)太低，浪費(fèi)資源”“我們的樓盤每平方米今年會(huì)有100元－200元的上揚(yáng)�！�

　　黃文波說：“廣州市繼續(xù)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)。一是廣州市政府具有較成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，較完善的管理制度。廣州從1998年就開始實(shí)施土地出讓‘招拍掛’，并且穩(wěn)步消化處理過去協(xié)議出讓的土地。規(guī)范土地市場(chǎng)的效果現(xiàn)在充分顯示出來，‘8·31大限’沒有在廣州引起很大震動(dòng)。二是重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，更有效地運(yùn)用土地供應(yīng)這一宏觀調(diào)控手段。三是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售制度，設(shè)立了專門的市場(chǎng)巡查隊(duì)，發(fā)現(xiàn)以‘內(nèi)部認(rèn)購’等方式違規(guī)提前售樓的企業(yè)，在媒體上曝光。預(yù)售證制度在廣州已深入人心，沒有預(yù)售證的房子，不會(huì)有人買。”

　　潘蜀健說：“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有一種不健康因素在滋長(zhǎng)，就是一些地方政府把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要希望寄托在房地產(chǎn)，不適宜地提出‘以地生財(cái)’‘第二財(cái)政’。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)居者有其屋，而不是拿房地產(chǎn)來生財(cái)。在廣州，房地產(chǎn)只是若干經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)６％左右，保持這個(gè)比重足夠了。”