明年房價走勢撲朔迷離   

    2004年對于中國房地產(chǎn)業(yè)而言是不平凡的一年：先是年初抑 制投資的宏觀調(diào)控政策；緊接著“8.31土地大限”；“大限”的余波未平，10月又傳來了央行9年來首度“加息”的消息……難怪業(yè)界稱今年為“房地產(chǎn)政策年”，而所有關(guān)于新政策的討論又都落到了一個焦點上：2004年，房價在不斷上漲！

　　根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所11月3日發(fā)布的“中國市場形勢動態(tài)分析”

    2004年第三季度報告，今年1至9月份，房地產(chǎn)的價格比去年同期上漲了13.4%，其中住宅價格上漲11.5%。初步統(tǒng)計結(jié)果顯示，第四季度房產(chǎn)價格仍在上漲，預(yù)計全年的平均漲幅將遠遠高于上年4.75%的上漲幅度。年終歲尾，2005年的房價走勢也成為眾人關(guān)注的焦點，聚焦和盤點2004中國房地產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控、土地新政和加息無疑將是影響2005年房價走勢的“重磅炸彈”。

　　今典集團董事長張寶全認為，“8.31”對明年房價的影響不會太大。因為用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地進入市場，是需要有從土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)兩個步驟的。在協(xié)議轉(zhuǎn)讓期間，大概需要花一年左右的時間，期間出現(xiàn)的問題會非常多，有時候兩年多都很難進入市場。所以土地交易方式的改變，反而會加快土地進入市場的步伐。

　　對于10月28日的加息，業(yè)內(nèi)人士認為，央行基準利率上調(diào)0.27個基點屬于溫和調(diào)控，對購房者的購房成本與開發(fā)商的投資成本不會產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。

　　中國指數(shù)研究院趙麗一表示，對于供應(yīng)方而言，上調(diào)貸款利率只是小幅度增加開發(fā)商的開發(fā)成本，對目前豐厚利潤的房地產(chǎn)業(yè)，小幅加息只是略微攤薄一點點開發(fā)商的利潤而已。尤其值得注意的是，央行此次在加息的同時，也讓利率開始浮動，不設(shè)定貸款利率上限。這暗示著，企業(yè)可以從銀行貸到款了，只是利息可能會變高。

　　趙麗一指出，雖然加息不會引起房價大的波動，但加息導(dǎo)致的資金使用成本加大，在資金相對稀缺的情況下，必然會加速資源的優(yōu)化配置，一些實力小的企業(yè)將會被實力強的企業(yè)所兼并，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的序幕已漸漸拉開。

　　在學者大都對明年房地產(chǎn)價格走勢作謹慎預(yù)測的同時，那些賣房的——房地產(chǎn)開發(fā)商卻眾口一辭地喊“漲”。

　　在日前召開的第六屆中國住交會上，萬通地產(chǎn)主席馮侖、萬科集團董事長王石、華遠集團總裁任志強以及中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會等一些行業(yè)協(xié)會的負責人在論壇上紛紛預(yù)言：從供需來看，房屋仍是稀缺資源，房價還會持續(xù)平穩(wěn)上漲。

　　萬通集團董事局主席馮侖認為，從中國宏觀經(jīng)濟來看，明年仍然要保持快速增長，在居民收入每年增長將近10%以上的情況下，房價每年有5%至10%這樣一個持續(xù)的增長，將會是今后一個時期內(nèi)的主流。

　　對于房地產(chǎn)價格預(yù)測的熱鬧景象，清華大學房地產(chǎn)研究所付蓓蓉認為，各種論調(diào)不免受其背后立場的影響。歸根結(jié)底，房價不斷快速上漲的市場并不是健康的市場。付蓓蓉表示，年末時分，輿論界開始關(guān)注2005年的房地產(chǎn)價格走勢：房地產(chǎn)商在呼喊房價只會更高，因為剛性成本增加(包括土地購置成本與鋼鐵、水泥等原材料價格提高)、房屋質(zhì)量提高、供應(yīng)量可能繼續(xù)存在缺口等等；政府主管部門也不想房價降低，擔心造成地產(chǎn)金融風險和土地出讓收入的減少；一些媒體也在大力鼓吹房地產(chǎn)價格降低不是好事，會讓廣大有房居民(占城鎮(zhèn)居民的72%以上)因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害……似乎大勢所趨，房價只有繼續(xù)上升。

　　付蓓蓉說，市場規(guī)律證明，當房價走在周期最高點的時候必然也必須降價，否則只會做大泡沫而引發(fā)更嚴重的市場崩盤�？梢哉f目前國內(nèi)的某些城市已經(jīng)達到或者接近這個拐點。

　　對于2005年房價走勢，付蓓蓉分地區(qū)予以了分析。北京：2005年住房價格將保持基本平穩(wěn)，寫字樓租售面臨較大壓力，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中帶升；長三角：上海房價有望停止上漲而維持較平穩(wěn)行情，杭州、南京等由于房價周期先行到達頂點，可能呈現(xiàn)下跌態(tài)勢；珠三角：房價漲幅將繼續(xù)處在較低水平。

　　背景鏈接

　　2004地產(chǎn)政策大事記

　　(1)2004年1月17日，《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知》(4號令)出臺。規(guī)定綠化隔離地區(qū)建設(shè)項目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目用地、開發(fā)帶危改項目用地、國家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地，將停止協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)。

　　(2)2004年3月，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(71號令)出臺。要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。

　　(3)2004年5月13日，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》出臺。將經(jīng)濟適用住房面積嚴格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。

　　(4)2004年7月1日，《關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》出臺。7月1日后，不再頒發(fā)臨時國有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價款的可申請核發(fā)該棟樓相應(yīng)分攤用地的國有土地使用證。

　　(5)2004年10月1日，關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》的通知出臺。

　　點評

　　談?wù)摲績r離不開地域“標簽”

　　歲尾年末，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的議論依然溫度不減，然而，不論是政府的宏觀調(diào)控，還是地產(chǎn)名家的預(yù)測之詞，最終都無法偏離于這樣一個話題——房價。

　　近幾年來，我國房地產(chǎn)價格上升周期形成，在消費者的責怪和叫罵聲中快速成長。

　　對于今后房價的走勢，有來自不同方向的不同的聲音。一言蔽之，開發(fā)商的種種看法最后都回到了一個落腳點，就是房價下降的可能性微乎其微。而官方統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)字則顯示，平穩(wěn)仍是房價走勢的主流。

　　在房地產(chǎn)市場上“唱多”與“唱空”的口沫戰(zhàn)之下，有一個判斷是為多數(shù)人所認同的：中國目前的房地產(chǎn)市場存在著階段性增速過快和區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡的問題。

　　既如此，我們在判斷房價或漲或落的時候，就必須展開其地域的標簽，因地制宜地根據(jù)各地房價水平與變化周期而加以判斷。

    特約編輯：廣偉