雖然土地拍賣政策在2004年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在2005年對土地政策依然不會有根本性的調(diào)整。因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。

    拍賣土地價格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是2005年的市場特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不讓利銷售。我們預(yù)計2005年土地拍賣市場可能呈現(xiàn)出的情況是：前熱后冷的局面。

    資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)信貸熱點

    2005年房地產(chǎn)信貸的亮點將在銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化方面。由此可能帶來房地產(chǎn)基金開放試點，從而與以上政策形成良好的資金對接。由于房地產(chǎn)基金投資組合的要求，也使得房地產(chǎn)開發(fā)項目得到部分關(guān)照，但是其中更多地表現(xiàn)為個案。

    政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。目前全國范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到20家，能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。由于受到消費周期和利率周期雙重影響，預(yù)計2005年個人房貸市場增長率將繼續(xù)下降。

    香港房地產(chǎn)基金市場可能在2005年有實質(zhì)性的發(fā)展。隨著香港證券交易所對房地產(chǎn)基金投資地區(qū)和對象的放松，內(nèi)地部分房地產(chǎn)項目將首先受益，并且內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包在香港發(fā)行基金的可能性也在上升。

    專家預(yù)計國內(nèi)高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇。海外華人將是一個重要消費群體。而2004年底到2005年第一季度是一個較佳的促銷時間段。

    漲幅較大城市難以持續(xù)上漲

    由于2003年6月以來，政府土地政策和消費信貸政策收緊，使得中國房地產(chǎn)市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。而2004年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，實際上是在延續(xù)著2000年以來房地產(chǎn)投資與消費熱潮的慣性�？梢詮慕�年房地產(chǎn)企業(yè)廣告投放量變化中得到佐證。2004年房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預(yù)期、以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反應(yīng)。但是到2005年，由于在利率上升和消費周期行將結(jié)束很可能將改變價格上升趨勢。很難想象，由政府提供可能已經(jīng)被實際情況較大地低估的這些房地產(chǎn)價格漲幅較大的城市，在2005年還有繼續(xù)旺盛的上漲勢頭。

    在提倡科學(xué)發(fā)展觀的今天，類似前些年由于城市大規(guī)模開發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)不復(fù)存在。房地產(chǎn)井噴式需求將轉(zhuǎn)化為常量需求。預(yù)計2005年房地產(chǎn)投資將比2004年有所下降，增長率為15%～18%之間。

    銀行對個人房地產(chǎn)信貸支持也將離開快速發(fā)展階段進入一個穩(wěn)定增長時期。銀行個人信用體系建立也將推向前臺。由于可能存在的加息周期，個人房地產(chǎn)信貸的提前還貸和個人房地產(chǎn)信貸的還貸風(fēng)險周期也將隨之來臨。

    房地產(chǎn)企業(yè)將進入質(zhì)量和品牌成長時期。根據(jù)北京和上海商品房成交結(jié)構(gòu)和分布分析，商品房全部適銷階段已經(jīng)成為過去，而品牌產(chǎn)品和品牌開發(fā)商已經(jīng)開始閃現(xiàn)，中國房地產(chǎn)產(chǎn)品和品牌也將呈現(xiàn)集中化的傾向。預(yù)計2005年有20%開發(fā)商的產(chǎn)品依然是非常暢銷，他們的產(chǎn)品價格依然會有上漲空間；而另外30%開發(fā)商的產(chǎn)品銷售則是一般；還有50%開發(fā)商的產(chǎn)品有滯銷的可能。

     在即將來到的房地產(chǎn)調(diào)整期中，房地產(chǎn)行業(yè)自律、消費者形象再造將凸顯其重要性和緊迫性。它是房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠繼續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠在競爭中生存的決定因素。

     特約編輯：廣偉