漲速超越消費(fèi)者心理界限 山東房?jī)r(jià)能否漲慢一點(diǎn)

　　2004年，山東房?jī)r(jià)首次突破平均每平方米2000元。

　　省統(tǒng)計(jì)局公布的運(yùn)行情況表明，山東省前三季度房?jī)r(jià)一路走漲，與去年同期相比，一季度上升9.7%，二季度上升12.4%，三季度上升11.3%，雖然第四季度的情況還沒統(tǒng)計(jì)出來，但全年房?jī)r(jià)呈高漲狀態(tài)已不可 避免。

　　其中，青島和濟(jì)南扮演了“領(lǐng)漲”角色。青島成為拉動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的九大城市之一，濟(jì)南漲幅也一度在全國(guó)35個(gè)大中城市中排名第九。

　　房?jī)r(jià)上漲波及到二手房市場(chǎng)。濟(jì)南房管部門統(tǒng)計(jì)，截至今年10月份，濟(jì)南商品房平均交易價(jià)格為每平方米2279元，二手房平均交易價(jià)格為每平方米2209元，商品房與二手房平均價(jià)格差縮減到每平方米70元。

　　房?jī)r(jià)上漲速度之快，超越了許多消費(fèi)者的心理界限。

　　漲聲陣陣為哪般

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，房?jī)r(jià)上揚(yáng)，原因多多：可開發(fā)的土地越來越少，土地價(jià)格不斷上漲；建材價(jià)格上漲，開發(fā)商的成本增加，最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上；限制房地產(chǎn)信貸，收緊銀根，商業(yè)銀行嚴(yán)格控制豪華別墅及用于投資的購(gòu)房貸款；居民收入不斷增長(zhǎng)，住宅消費(fèi)觀念將不再滿足“有房住”，而是要“住好房”；職工購(gòu)房補(bǔ)貼資金逐步到位、按揭貸款，使居民消費(fèi)信心、消費(fèi)能力和投資意識(shí)不斷提高，等等。

　　還有重要一點(diǎn)，是住房需求群體不斷擴(kuò)大。山東正處在工業(yè)化和城市化齊頭并進(jìn)的高潮階段，省內(nèi)每年大約有100多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城，再加上大中專畢業(yè)生、外地經(jīng)商人士、海外留學(xué)歸國(guó)人士紛紛進(jìn)入山東，使得山東的城市人口急劇增長(zhǎng)。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前全省城區(qū)人口100萬(wàn)以上的城市已達(dá)到13個(gè)。這就為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)大“需求動(dòng)力”。如在我省威海購(gòu)房的，除了本省居民，還有來自上海、東北地區(qū)的購(gòu)房者，特別是大慶人較多。而日照良好的自然環(huán)境和發(fā)展前景，也吸引越來越多的內(nèi)陸省份居民前來購(gòu)房。

　　明年可能繼續(xù)漲

　　統(tǒng)計(jì)顯示：1995年山東省商品房的銷售價(jià)格在全國(guó)排名第17位，2000年排名第14位，2003年排名第11位，今年上半年排名第10位。這個(gè)排名，和山東作為沿海經(jīng)濟(jì)大省的地位相比，并不為過。雖然我省今年上半年房?jī)r(jià)突破2000元/平方米，但北京、上海、廣東、海南等省市早在1995年前就突破2000元/平方米。

　　省建設(shè)廳提供的情況表明，今年前三季度，山東省商品房銷售1118萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29％，其中住宅985萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26％；商品房銷售額238億元，同比增長(zhǎng)55％，其中住宅195億元，同比增長(zhǎng)45％。截至9月底，商品房空置面積310萬(wàn)平方米，同比下降19％，其中住宅204萬(wàn)平方米，同比下降22％。

　　這些數(shù)據(jù)，表明山東房市尚不至于“泡沫”泛濫。

　　目前山東省城鎮(zhèn)人均居住面積只有14平方米左右，低于全國(guó)城市人均居住面積22平方米，更低于發(fā)達(dá)國(guó)家城市人均居住面積35.8平方米，潛在發(fā)展空間極大。

　　業(yè)界認(rèn)為，由于土地資源稀缺和國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)政策，以及利息上調(diào)幅度較小，房?jī)r(jià)下降的可能性較小。在需求旺盛的情況下，明年山東房?jī)r(jià)仍有可能繼續(xù)上漲。尤其是青島將辦奧運(yùn)會(huì)帆船比賽、濟(jì)南申辦全運(yùn)會(huì)，兩大城市房?jī)r(jià)仍會(huì)成為“熱點(diǎn)”。

　　期待“放慢節(jié)奏”

　　住宅作為一種商品，不能背離價(jià)值決定價(jià)格的規(guī)律，如果價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越價(jià)值，那房市離“泡沫”也就不遠(yuǎn)了。目前包括北京、上海等很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了新的“爛尾樓”，須加以警惕。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而言，健康的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該有這樣的特點(diǎn)：房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，既不大起，也不大落，房?jī)r(jià)上漲和居民的收入增長(zhǎng)成正比，二者的增長(zhǎng)幅度不應(yīng)拉得太大。

　　但2003年初以來的近兩年時(shí)間內(nèi)，山東房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)“暴漲”苗頭，超乎消費(fèi)者的預(yù)期。濟(jì)南東部有個(gè)樓盤，半年時(shí)間內(nèi)價(jià)格從2950元/平方米飆升到5050元/平方米，令人咋舌。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，去年山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入全年達(dá)到8399.91元，其中人均工薪收入7418.42元，但全省去年城鎮(zhèn)居民人均用于購(gòu)房與建房支出僅為590.27元，在可支配收入中占的比例有限。

　　據(jù)了解，因?yàn)檫@兩年房?jī)r(jià)漲勢(shì)過猛，許多工薪階層的消費(fèi)者持幣觀望氣息漸濃，如何讓房?jī)r(jià)上漲“放慢一下節(jié)奏”，已成為山東房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。

　　市場(chǎng)環(huán)境需多方培育

　　省統(tǒng)計(jì)局今年曾對(duì)商品房銷售狀況作過一次調(diào)查，表明購(gòu)買價(jià)格在5000元/平方米以上商品房的占4.6％；4000—5000元/平方米的占3.7％；3000—4000元/平方米的占8.4％。我省商品房銷售價(jià)格的主流在1000—3000元/平方米。

　　這說明，山東省住房消費(fèi)水平大部分在中低價(jià)位，開發(fā)商應(yīng)注意根據(jù)這個(gè)消費(fèi)區(qū)間進(jìn)行開發(fā)定位。值得憂慮的是，我省開發(fā)高檔住宅比較多，目前在濟(jì)南、青島，3000元/平方米以下的住宅已經(jīng)不容易找到。

　　現(xiàn)在加入WTO已經(jīng)3年，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著一個(gè)如何和國(guó)外接軌的問題。目前地價(jià)和稅約占購(gòu)房總成本的50％，而發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)僅為28%，一些不合理的收費(fèi)應(yīng)想辦法逐步剝離。而且多數(shù)國(guó)家和地區(qū)是將土地和房產(chǎn)合在一起征收物業(yè)稅，把開發(fā)商向國(guó)家交納的土地出讓金分一部分或全部由購(gòu)房者在購(gòu)買房子之后自己逐年繳納，而當(dāng)前我國(guó)是讓消費(fèi)者一次性將長(zhǎng)達(dá)70年的稅費(fèi)和地價(jià)繳清，無形中增加了購(gòu)房負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)通過機(jī)制創(chuàng)新，讓消費(fèi)者在購(gòu)新房時(shí)多一點(diǎn)“輕松”，從而利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。（記者 周學(xué)澤）

特約編輯：廣偉