漲聲陣陣為哪般

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，房價上揚(yáng)，原因多多：可開發(fā)的土地越來越少，土地價格不斷上漲；建材價格上漲，開發(fā)商的成本增加，最終轉(zhuǎn)嫁到房價上；限制房地產(chǎn)信貸，收緊銀根，商業(yè)銀行嚴(yán)格控制豪華別墅及用于投資的購房貸款；居民收入不斷增長，住宅消費(fèi)觀念將不再滿足“有房住”，而是要“住好房”；職工購房補(bǔ)貼資金逐步到位、按揭貸款，使居民消費(fèi)信心、消費(fèi)能力和投資意識不斷提高，等等。

　　還有重要一點(diǎn)，是住房需求群體不斷擴(kuò)大。山東正處在工業(yè)化和城市化齊頭并進(jìn)的高潮階段，省內(nèi)每年大約有100多萬農(nóng)民進(jìn)城，再加上大中專畢業(yè)生、外地經(jīng)商人士、海外留學(xué)歸國人士紛紛進(jìn)入山東，使得山東的城市人口急劇增長。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，目前全省城區(qū)人口100萬以上的城市已達(dá)到13個。這就為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)大“需求動力”。如在我省威海購房的，除了本省居民，還有來自上海、東北地區(qū)的購房者，特別是大慶人較多。而日照良好的自然環(huán)境和發(fā)展前景，也吸引越來越多的內(nèi)陸省份居民前來購房。

　　明年可能繼續(xù)漲

　　統(tǒng)計顯示：1995年我省商品房的銷售價格在全國排名第17位，2000年排名第14位，2003年排名第11位，今年上半年排名第10位。這個排名，和山東作為沿海經(jīng)濟(jì)大省的地位相比，并不為過。雖然我省今年上半年房價突破2000元/平方米，但北京、上海、廣東、海南等省市早在1995年前就突破2000元/平方米。

　　省建設(shè)廳提供的情況表明，今年前三季度，我省商品房銷售1118萬平方米，同比增長29％，其中住宅985萬平方米，同比增長26％；商品房銷售額238億元，同比增長55％，其中住宅195億元，同比增長45％。截至9月底，商品房空置面積310萬平方米，同比下降19％，其中住宅204萬平方米，同比下降22％。

　　這些數(shù)據(jù)，表明山東房市尚不至于“泡沫”泛濫。

　　目前山東省城鎮(zhèn)人均居住面積只有14平方米左右，低于全國城市人均居住面積22平方米，更低于發(fā)達(dá)國家城市人均居住面積35.8平方米，潛在發(fā)展空間極大。

　　業(yè)界認(rèn)為，由于土地資源稀缺和國家對耕地實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)政策，以及利息上調(diào)幅度較小，房價下降的可能性較小。在需求旺盛的情況下，明年山東房價仍有可能繼續(xù)上漲。尤其是青島將辦奧運(yùn)會帆船比賽、濟(jì)南申辦全運(yùn)會，兩大城市房價仍會成為“熱點(diǎn)”。

　　期待“放慢節(jié)奏”

　　住宅作為一種商品，不能背離價值決定價格的規(guī)律，如果價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越價值，那房市離“泡沫”也就不遠(yuǎn)了。目前包括北京、上海等很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了新的“爛尾樓”，須加以警惕。
　　有關(guān)專家認(rèn)為，就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而言，健康的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該有這樣的特點(diǎn)：房價平穩(wěn)增長，既不大起，也不大落，房價上漲和居民的收入增長成正比，二者的增長幅度不應(yīng)拉得太大。

　　但2003年初以來的近兩年時間內(nèi)，山東房價卻出現(xiàn)“暴漲”苗頭，超乎消費(fèi)者的預(yù)期。濟(jì)南東部有個樓盤，半年時間內(nèi)價格從2950元/平方米飆升到5050元/平方米，令人咋舌。

　　統(tǒng)計顯示，去年山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入全年達(dá)到8399.91元，其中人均工薪收入418.42元，但全省去年城鎮(zhèn)居民人均用于購房與建房支出僅為590.27元，在可支配收入中占的比例有限。

　　據(jù)了解，因?yàn)檫@兩年房價漲勢過猛，許多工薪階層的消費(fèi)者持幣觀望氣息漸濃，如何讓房價上漲“放慢一下節(jié)奏”，已成為山東房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。

　　市場環(huán)境需多方培育

　　省統(tǒng)計局今年曾對商品房銷售狀況作過一次調(diào)查，表明購買價格在5000元/平方米以上商品房的占4.6％；4000—5000元/平方米的占3.7％；3000—4000元/平方米的占8.4％。我省商品房銷售價格的主流在1000—3000元/平方米。

　　這說明，我省住房消費(fèi)水平大部分在中低價位，開發(fā)商應(yīng)注意根據(jù)這個消費(fèi)區(qū)間進(jìn)行開發(fā)定位。值得憂慮的是，我省開發(fā)高檔住宅比較多，目前在濟(jì)南、青島，3000元/平方米以下的住宅已經(jīng)不容易找到。

　　現(xiàn)在加入WTO已經(jīng)3年，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著一個如何和國外接軌的問題。目前地價和稅約占購房總成本的50％，而發(fā)達(dá)國家和地區(qū)僅為28%，一些不合理的收費(fèi)應(yīng)想辦法逐步剝離。而且多數(shù)國家和地區(qū)是將土地和房產(chǎn)合在一起征收物業(yè)稅，把開發(fā)商向國家交納的土地出讓金分一部分或全部由購房者在購買房子之后自己逐年繳納，而當(dāng)前我國是讓消費(fèi)者一次性將長達(dá)70年的稅費(fèi)和地價繳清，無形中增加了購房負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)通過機(jī)制創(chuàng)新，讓消費(fèi)者在購新房時多一點(diǎn)“輕松”，從而利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。記者　周學(xué)澤       

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