12月3日2004中國住交會在上海開幕，這也是住交會首度北移。應(yīng)海信房地產(chǎn)邀請，青 島媒體代表參觀、考察了本屆住交會。有趣的是就在中國住交會舉辦的同時，上海本地的一個房展也同時舉辦。雖然兩個房展布展規(guī)模，參展企業(yè)、參觀對象不同，但毫無疑問都透露出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些新信號。而住交會上有關(guān)人士放出話來：“中國房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上好景”。此外，房地產(chǎn)商們的種種言論，都像是給自己壯膽，又有些像誓師大會�？傊�，此次住交會在復(fù)雜的背景之下，顯得中國房地產(chǎn)特別地“團(tuán)結(jié)”。不過，在樓市走勢上的“眾口一詞”，并不代表著市場競爭上也是“一團(tuán)和氣”。僅就青島樓市而言，暗戰(zhàn)2005已經(jīng)開始。

    暗戰(zhàn)之土地戰(zhàn)

    對開發(fā)商來說，土地就是“金子”。在參觀一個項目的路上，房地產(chǎn)陪同人員突然看到了一大片閑置土地，于是不由得發(fā)自內(nèi)心地說：這么大塊地，要是沒主咱買下來，可以做個多好的項目。住交會的北移，上海房展上三亞地產(chǎn)的集體“秀”，順馳的中國布局，1800億國企房地產(chǎn)的重組，這一切都顯示著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再是自己地頭上的事。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)大，意味著固守著一塊領(lǐng)地，已經(jīng)不能滿足自己的“胃口”。越來越多的地方性房地產(chǎn)企業(yè)，將要面對的是來自要做全國“老大”的威脅�，F(xiàn)在對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，最撓頭的不是錢緊，而是地荒。曾被質(zhì)疑資金鏈存在巨大風(fēng)險的順馳，負(fù)責(zé)人就表示，2004年回款100個億沒問題。但地卻不是有錢就能拿到的，隨著“8·31”土地大限的降臨，有地的暗自高興，沒地的眼睛越睜越大。青島由于比較早地實現(xiàn)了土地全面“招、拍、掛”，土地資源的市場化程度明顯提高。像今年銷售開發(fā)量都比較大的海信房地產(chǎn)，拍賣拿地成為其開發(fā)土地構(gòu)成的主要部分。而在土地拍賣市場上，不斷有開發(fā)商近身“肉搏”的場景出現(xiàn)。

    與此同時，一些前兩年風(fēng)光無限的地產(chǎn)商卻不得不面對著“無米下炊”的尷尬。雖然市場看好是開發(fā)商的主調(diào)，但前景已經(jīng)不像頭幾年一片光明。現(xiàn)在趁著光景不錯，快點(diǎn)開發(fā)快點(diǎn)賣錢是大家心照不宣的想法。因此，打破土地“瓶頸”是每一個開發(fā)商的主要任務(wù)�，F(xiàn)在要拿地除了一級市場上搏殺外，尋找可以合作的伙伴，也是一條主要途徑。另外，有的開發(fā)商已經(jīng)制定出一年完成現(xiàn)有大多地塊銷售計劃，這就意味著現(xiàn)在就要考慮后年的土地儲備了。有限的土地資源，將是激烈爭奪的對象。而外地資金與企業(yè)的加入，更是增加了爭奪的難度。從何種途徑拿地，拿哪里的地，這都是開發(fā)商早就想好的，開始行動了。并且不僅在青島開發(fā)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地，開辟新戰(zhàn)場也在不動聲色中進(jìn)行著。

    暗戰(zhàn)之主戰(zhàn)場

    2005年青島樓市的主戰(zhàn)場在哪？市區(qū)市場由于可供的資源不足，供求關(guān)系不平衡，因此不會是主戰(zhàn)場。雖然，大家普遍預(yù)測浮山新區(qū)將有一場“惡戰(zhàn)”，但目前所反饋出的信息，市場壓力不會像預(yù)測地那么大。沿海地帶本身就是稀缺資源更不用說。未來的主戰(zhàn)場必然是郊區(qū)市場，特別是北部市場。西海岸目前還保持著發(fā)展勢頭，但房價空間和交通延伸都使其發(fā)展面臨方向性問題。西海岸地產(chǎn)現(xiàn)在是消化和重新定位時期，必然要有一段平靜期。而北部市場的活躍，是今年樓市的一大特色。2005年，北部市場競爭會更趨激烈。從土地市場上看，開發(fā)商的選擇都把目標(biāo)轉(zhuǎn)向北方。比如，大盤云集的即墨已經(jīng)成為“白刃相接”的戰(zhàn)場，而海信等加入戰(zhàn)團(tuán)，無疑會充分調(diào)動起市場全部的智慧。不僅是即墨，北部其他市場也是暗流涌動。城陽市場在沉寂了一個年頭后，正在慢慢預(yù)熱。不少項目有了蘇醒的跡象，并且開始動胳膊動腿了。李滄二手房市場的火爆，早是業(yè)界高度關(guān)注的焦點(diǎn)。膠州項目越來越多，順馳也將其作為青島市場切入點(diǎn)。連地緣較遠(yuǎn)的萊西市場，也得到投資者的青睞———一位購房者對記者表示，正因為萊西市場不是特別火，所以更有發(fā)展空間。

    現(xiàn)在制約北部市場主要是交通問題與心理距離。對開發(fā)商來說，如何能讓更多的人住到自己的社區(qū)，而不是僅僅賣出房子，或許對未來更有利。像北部開發(fā)商投資類型也在趨向多元化，廣業(yè)錦江大酒店這樣的項目，更看中的恐怕是未來越來越多的居住人群。

    暗戰(zhàn)之人才戰(zhàn)

    市場形勢的看好，規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)公司像雪球一樣越滾越大。人不夠用的，成了開發(fā)公司的新難題。這兩年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，確實為行業(yè)提供了大量的從業(yè)人員。但人員的增長，還是有些趕不上行業(yè)發(fā)展速度。房地產(chǎn)開發(fā)所需要的人員是全方位的。從工程到建設(shè)，從開發(fā)到銷售，每一個環(huán)節(jié)都需要富有經(jīng)驗的工作人員。應(yīng)該說，房地產(chǎn)市場的旺勢與利潤的豐厚，也有吸引人才的理由。不過，房地產(chǎn)后期工作人才的缺乏，在短時間內(nèi)恐怕難以輕松解決。

    人才戰(zhàn)的背后，既是開發(fā)公司規(guī)模戰(zhàn)與市場爭奪的體現(xiàn)，也在一定程度上決定著未來的市場勝負(fù)。房地產(chǎn)業(yè)吸引人才的不僅是薪金，更重要的是企業(yè)提供的發(fā)展空間。除了發(fā)掘、引進(jìn)人力資源外，代理機(jī)構(gòu)也獲得了新機(jī)遇。在青島市場上，代理機(jī)構(gòu)的作用越來越明顯。

    現(xiàn)在，有了良好培訓(xùn)體系的房地產(chǎn)企業(yè)就可以憑借自己人才儲備，解決這一的問題。而沒有較早意識到人才問題的企業(yè)，除了四處撈人之外，應(yīng)該認(rèn)真考慮建立一整套學(xué)習(xí)與人才培養(yǎng)體系了。（李崢）