房地產(chǎn)2006年前景不容樂觀 京滬成交放量難以長(zhǎng)久
如果說2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出來的態(tài)勢(shì)是謹(jǐn)慎樂觀、有驚無險(xiǎn)的話。那么我們對(duì)該行業(yè)在2005年的評(píng)價(jià)是十分謹(jǐn)慎的，2006年則是不樂觀的。我們認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度已經(jīng)開始離開本輪周期高點(diǎn)，正在步入周期的調(diào)整階段。
1、
政策評(píng)估 利率、匯率成房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)
土地政策不會(huì)有根本性調(diào)整
雖然土地拍賣政策在2004年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在2005年對(duì)土地政策依然不會(huì)有根本性的調(diào)整。因?yàn)橥恋刈鳛榈胤秸氖杖雭碓匆呀?jīng)表現(xiàn)為剛性特征。
拍賣土地價(jià)格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是2005年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費(fèi)者趨于理性的消費(fèi)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不讓利銷售。我們預(yù)計(jì)2005年土地拍賣市場(chǎng)可能呈現(xiàn)出的情況是：前熱后冷的局面。
資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)信貸熱點(diǎn)
2005年房地產(chǎn)信貸的亮點(diǎn)將在銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化方面。由此可能帶來房地產(chǎn)基金開放試點(diǎn)，從而與以上政策形成良好的資金對(duì)接。由于房地產(chǎn)基金投資組合的要求，也使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得到部分關(guān)照。但是其中更多地表現(xiàn)為個(gè)案。
政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。目前全國(guó)范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。
由于受到消費(fèi)周期和利率周期雙重影響，預(yù)計(jì)2005年個(gè)人房貸市場(chǎng)增長(zhǎng)率將繼續(xù)下降。
香港房地產(chǎn)基金市場(chǎng)可能在2005年有實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。隨著香港證券交易所對(duì)房地產(chǎn)基金投資地區(qū)和對(duì)象的放松。內(nèi)地部分房地產(chǎn)項(xiàng)目將首先受益，并且內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包在香港發(fā)行基金的可能性也在上升。
加息周期將持續(xù)18個(gè)月
2004年10月29日央行首次加息的真正影響可能在2005年第二季度才能顯現(xiàn)。甚至不能排除在 這個(gè)過程中，央行進(jìn)行第二次加息。人民幣加息主要是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者和投資者有所影響。而美元持續(xù)加息對(duì)海外投資者影響也值得關(guān)注。
中國(guó)需要一個(gè)完整的加息周期，因此，我們預(yù)計(jì)此輪加息周期長(zhǎng)度為18個(gè)月，個(gè)人房貸利率將達(dá)到5.8%或6.5%的水平。
加息將不可避免地改變房地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)預(yù)期，使得房地產(chǎn)消費(fèi)中的投資者深受影響，并且使其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費(fèi)的透支者得到一次房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育。
人民幣匯率調(diào)整對(duì)高端樓盤沖擊最大
人民幣匯率是否在2005年有所調(diào)整，我們無法知道。但是它的動(dòng)向?qū)⒅苯佑绊懞Ｍ馔顿Y者和部分國(guó)內(nèi)投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。我們認(rèn)為人民幣匯率調(diào)整存在以下三種情況，可能對(duì)2005年高端樓盤產(chǎn)生不同影響。首先，如果人民幣匯率出現(xiàn)調(diào)整，部分地區(qū)的高檔樓盤價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)飆升，部分地區(qū)房地產(chǎn)潛在泡沫和泡沫傾向?qū)@性化，甚至由此吹爆；其次，如果像目前情況，人民幣匯率處于傳聞或猜測(cè)階段，由于朦朧升值預(yù)期使得海外資金不斷地涌入。特別值得提到的是中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、韓國(guó)、日本等地，由于它們本幣近期兌美元升值明顯，加上人民幣與美元掛鉤的特征，使得其中追求利潤(rùn)資金投入人民幣資產(chǎn)之一——房地產(chǎn)將無法阻擋。最后一種可能是，如果政府明確表示人民幣匯率在2005年不做調(diào)整，那么將影響外資的流入速度與規(guī)模。同時(shí)期間美元利率的繼續(xù)調(diào)升也將成為海外投資中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)變數(shù)。
我們預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個(gè)必然選擇。海外華人將是一個(gè)重要消費(fèi)群體。而2004年年底到2005年第一季度是一個(gè)較佳的促銷時(shí)間段。
2、景氣分析 投資與消費(fèi)景氣度逐步降溫
宏觀層面：漲幅較大城市難以持續(xù)上漲
由于2003年6月以來，政府土地政策和消費(fèi)信貸政策收緊，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費(fèi)景氣度開始逐步降溫。而2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，實(shí)際上是在延續(xù)著2000年以來房地產(chǎn)投資與消費(fèi)熱潮的慣性。這種降溫趨勢(shì)，我們也可以從近年房地產(chǎn)企業(yè)廣告投放量變化中也得到佐證。
我們認(rèn)為2004年房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預(yù)期、以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反應(yīng)。但是到2005年，由于在利率上升和消費(fèi)周期行將結(jié)束很可能將改變價(jià)格上升趨勢(shì)。我們很難想象，由政府提供可能已經(jīng)被實(shí)際情況較大地低估的這些房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大的城市，在2005年還有繼續(xù)旺盛的上漲勢(shì)頭。
中觀層面：京滬兩地成交放量難以長(zhǎng)久
從近幾個(gè)月北京和上海商品房成交套數(shù)情況看，都有明顯下降趨勢(shì)，其中不斷出現(xiàn)的“價(jià)量背離”現(xiàn)象，說明短時(shí)間成交放量可能很難維持長(zhǎng)久。我們認(rèn)為目前分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況重點(diǎn)應(yīng)該在成交套數(shù)數(shù)量變化，而非平均價(jià)格和成交面積增長(zhǎng)變化。
目前上海市區(qū)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了中國(guó)任何一個(gè)城市。我們認(rèn)為除了因?yàn)樯虾Ｊ潜据喎康禺a(chǎn)周期主角以外，還與上海中期定位國(guó)際金融中心、短期的2010年舉行世界博覽會(huì)有關(guān)。另外上海城市的投資文化、便利優(yōu)越的城市功能以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度也是形成上海房地產(chǎn)熱的諸多條件。需要指出的是，近期長(zhǎng)江三角洲其他城市，如南京、杭州、無錫、蘇州、溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是成交量還是價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整態(tài)勢(shì)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能形成“孤島”的局面。上海是否能夠繼續(xù)獨(dú)立地保持前進(jìn)步伐，將直接考驗(yàn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“吸金”的能力和潛力。另外在上海新房交易處于敏感時(shí)期的同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)異�；钴S。尤其上海地區(qū)稱之為次新二手房交易值得留意。它是投資者預(yù)期是否繼續(xù)良好和投機(jī)者“游戲”是否延續(xù)、上海房屋價(jià)格是否繼續(xù)上漲的最為真實(shí)直觀反應(yīng)。
微觀層面：與周期形成共振
我們不但從宏觀層面和中觀層面發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整態(tài)勢(shì)。從企業(yè)微觀層面也可以找到這樣的痕跡。萬科這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最具有標(biāo)志性的企業(yè)在上市以來，它每一次業(yè)績(jī)的變化無不與房地產(chǎn)行業(yè)狀況和周期形成共振。房地產(chǎn)周期重要拐點(diǎn)在萬科都有明顯的反應(yīng)。萬科2004年1～9月的業(yè)績(jī)顯示，與去年同期相比主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)6.44%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)41.10%。正好與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐月下行，以及房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)趨勢(shì)吻合。
3、市場(chǎng)展望 漲幅較大城市難以持續(xù)
在提倡科學(xué)發(fā)展觀的今天，類似前些年由于城市大規(guī)模開發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)不復(fù)存在。房地產(chǎn)井噴式需求將轉(zhuǎn)化為常量需求。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)投資將比2004年有所下降，增長(zhǎng)率為15%～18%之間。
銀行對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)信貸支持也將離開快速發(fā)展階段進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期。銀行個(gè)人信用體系建立也將推向前臺(tái)。由于可能存在的加息周期，個(gè)人房地產(chǎn)信貸的提前還貸和個(gè)人房地產(chǎn)信貸的還貸風(fēng)險(xiǎn)周期也將隨之來臨。
房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入質(zhì)量和品牌成長(zhǎng)時(shí)期。根據(jù)北京和上海商品房成交結(jié)構(gòu)和分布分析，商品房全部適銷階段已經(jīng)成為過去，而品牌產(chǎn)品和品牌開發(fā)商已經(jīng)開始閃現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品和品牌也將呈現(xiàn)集中化的傾向。我們預(yù)計(jì)2005年有20%開發(fā)商的產(chǎn)品依然是非常暢銷，他們的產(chǎn)品價(jià)格依然會(huì)有上漲空間；而另外30%開發(fā)商的產(chǎn)品銷售則是一般；還有50%開發(fā)商的產(chǎn)品有滯銷的可能。
在即將來到的房地產(chǎn)調(diào)整期中，房地產(chǎn)行業(yè)自律、消費(fèi)者形象再造將凸顯其的重要性和緊迫性。它是房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠繼續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠在競(jìng)爭(zhēng)中生存的決定因素。
特約編輯：廣偉
