經(jīng)濟(jì)適用房：是誰的“經(jīng)濟(jì)”和“適用”
自1998年我國政府開始開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房后，6年來，經(jīng)濟(jì)適用住房問題不斷：開發(fā)計劃不落實(shí)，土地供應(yīng)難以保證；供應(yīng)對象模糊，審核不嚴(yán)，不同的房屋定價未拉開差距，不能科學(xué)地體現(xiàn)其價值，有些城市供應(yīng)規(guī)模偏小，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏大，初期開發(fā)建設(shè)的房屋
面積有的高達(dá)200多平方米的面積；開發(fā)商利潤難于控制，某些商品房為規(guī)避土地出讓金而違規(guī)
轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房等等。是什么造成了這一系列現(xiàn)象？帶著疑問，記者采訪了國家建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處趙路興處長。
令人不滿的適用房
“1998年，國家剛剛停止實(shí)物分房，實(shí)行住房的商品化社會化�？紤]到新舊房改體制的平穩(wěn)過渡與順利銜接，也為更好地解決中低收入家庭的住房問題，1998年7月國務(wù)院頒布23號文件，做出了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的決定。而事實(shí)上在1998年以前，我國也有為解決住房困難家庭的住房建設(shè)與供應(yīng)，就是始于90年代初的‘安居工程’，經(jīng)濟(jì)適用住房是安居工程的延續(xù)�！壁w路興介紹道。
政府給予的三項(xiàng)優(yōu)惠政策也正是經(jīng)濟(jì)適用房的三大特征：一是無償劃撥土地；二是各種稅費(fèi)減半征收；三是開發(fā)商的利潤控制在3%以下。
經(jīng)濟(jì)適用房的本意是好的，而且也的確解決了一部分中低收入家庭的住房需求，但讓人不可理解的是，無論是政府還是中低收入家庭甚至開發(fā)商都對經(jīng)濟(jì)適用房不滿意。
“其實(shí)這并不難理解”，趙路興解釋道，“政府最初在制定經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)時，僅規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的售價，并未嚴(yán)格規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積過大，房屋總價過高的現(xiàn)象。這一方面適應(yīng)了部分高收入家庭的住房需求，另一方面又使得經(jīng)濟(jì)適用住房偏離了中低收入消費(fèi)群體。據(jù)調(diào)查，在北京近70%的購房人需要的是30萬元以下的住房，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過了90%，而目前的經(jīng)濟(jì)適用房60%以上的房價在30萬元以上，一些經(jīng)濟(jì)適用房的面積甚至達(dá)到了兩、三百平方米。這樣標(biāo)準(zhǔn)絕不是中低收入家庭能夠承愛的了的。本來只屬于為數(shù)有限的低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，卻成為適合包括高中低在內(nèi)的多消費(fèi)群體。在北京天通苑、回龍觀等小區(qū)，都存在著一些不該享受經(jīng)濟(jì)適用住房的住戶、包括一些以搗賣房屋、進(jìn)行投資性購買的人，享受了政府提供給中低收入者的公共資源�！�
經(jīng)濟(jì)適用房本身并沒有錯，但當(dāng)一件事物的結(jié)果背離了政策初衷的時候，問題和矛盾也就隨之而來，而要想改變這一切，新政策的出臺和嚴(yán)格的管理缺一不可。
為了解決和改變經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)中出現(xiàn)的各種問題，今年5月，國家的建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部、稅務(wù)總局、人民銀行等五個部委共同出臺了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。在這份《管理辦法》中，將集資、合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房的范疇，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。
退出機(jī)制約束買賣雙方
《管理辦法》中還對經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制進(jìn)行了明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房再上市出售方面，市有關(guān)部門發(fā)布了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，規(guī)定自今年5月20日起，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟(jì)適用住房；購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售，出售人須按成交額的10%補(bǔ)交綜合地價款。其居住時限從繳納契稅取得完稅憑證或房屋所有權(quán)證發(fā)證日期開始計算。
“眾所周知，經(jīng)濟(jì)適用房的價格要比商品房便宜的多，而且免交土地出讓金，這些優(yōu)惠政策讓一些具有投資性質(zhì)的消費(fèi)者掙得了利潤，但卻損害了真正需要經(jīng)濟(jì)房人群的利益。也背離了經(jīng)濟(jì)適用房的本意。退出機(jī)制的建立正是為堵住這一漏洞�！壁w路興表示，這一規(guī)定的出臺將在很大程度上控制住以經(jīng)濟(jì)適用房做投資生意的現(xiàn)象再度發(fā)生�！豆芾磙k法》出臺以后，規(guī)定了購買經(jīng)濟(jì)適用房5年以后才可以以較高的市場價出售，那么投資者倒賣經(jīng)濟(jì)適用房短期內(nèi)不會有較高的收益，勢必降低他們的投資熱情。即使5年以后允許上市交易，還要繳納成交價10%的綜合地價款，這相較于以前只補(bǔ)交3%的土地出讓金，上市交易的成本有較大增加，很大程度上減少了經(jīng)濟(jì)適用房的升值空間�？傊�，隨著經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易時間的延長以及補(bǔ)交地價款的增多，有錢人購買經(jīng)濟(jì)適用房的投資行為將得到一定控制，而他們放棄投資購買的那些經(jīng)濟(jì)適用房，將為更多的中低收入家庭購買，他們的利益也將得到有效保障。
開發(fā)商的“保險”項(xiàng)目
經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商3%的利潤與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的高利潤相比有著天壤之別，然而卻仍有大批開發(fā)商爭先恐后的爭著申請開發(fā)這類項(xiàng)目。
“經(jīng)濟(jì)適用房對開發(fā)商來說是非常重要的建設(shè)項(xiàng)目，因?yàn)槿魏我粋�開發(fā)商都知道經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是沒有任何風(fēng)險的�！壁w路興坦言，經(jīng)濟(jì)適用房是一個政策性的住房供應(yīng)，其供應(yīng)對象是十分明確的。對于開發(fā)商來說，經(jīng)濟(jì)適用房從建設(shè)一開始，他就知道誰是銷售對象，不像建設(shè)商品房還會考慮會不會有人買，能不能賣出去。經(jīng)濟(jì)適用房沒這個擔(dān)心，只要蓋好了，就能賣出去，而且目前還是供不應(yīng)求。即使開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤很低，但開發(fā)商看重的是經(jīng)濟(jì)適用房穩(wěn)固的政策、市場、短平快的資金周期帶來的資本的快速升值。這一切是開發(fā)商品房難以保障的。通常開發(fā)商在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的同時，一般還會從政府手里得到一塊好地段的地皮，做為補(bǔ)償和激勵。
“開發(fā)商要的就是資金在短期內(nèi)的快速升值，這對開發(fā)商來說意義非同一般�！壁w路興說這是開發(fā)商積極投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的原因。
為了進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)市場，今年政府開始對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，由政府主管部門作為項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)管單位，對開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。這種做法有利于形成買方市場，對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)非常有利。招標(biāo)投標(biāo)活動是一種成熟而規(guī)范的價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，如果建設(shè)成本降低，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價格也會隨之降低，可以讓購買者得到更大的價格實(shí)惠。而在競標(biāo)中，許多開發(fā)商提出的標(biāo)價比政府要求的3%的利潤還要低，甚至是負(fù)利潤。
趙路興以北京西紅門項(xiàng)目為例加以解釋，西紅門項(xiàng)目的建設(shè)對于承包的開發(fā)商來說是一個負(fù)利潤，因?yàn)樵S多外地的開發(fā)商往往從企業(yè)的整體經(jīng)營策略來考慮，先進(jìn)入北京市場，而不是首先考慮一個項(xiàng)目能否盈利。
如果開發(fā)商的競標(biāo)價格過低，建設(shè)質(zhì)量是否能有保障？趙路興認(rèn)為，我國的房屋建設(shè)在幾十年的發(fā)展中早已有了一套完整、完善的管理辦法和制度，每一個環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和制度加以規(guī)范。在這一點(diǎn)上是不用擔(dān)心的。
規(guī)劃“同質(zhì)鄰里社區(qū)”
自1998年10月以來，包括“天通苑”、“回龍觀文化居住小區(qū)”、“今日家園”“瑞海新城”等在內(nèi)的54個經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目已紛紛在北京面世。在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)不斷擴(kuò)大的背后，是相關(guān)配套設(shè)施的滯后和不完善，在解決了人們基本住房需求和同時，又給中低收入的家庭帶來新的難題。天通苑的小區(qū)規(guī)模在京城是數(shù)一數(shù)二的。因?yàn)樾^(qū)過大，相關(guān)的配套設(shè)施一直沒有得到真正的解決。最直接的就是交通擁堵問題。在小區(qū)的門前只有一條路，這條路是南來北往的車輛惟一的通途。本就不寬的道路兩旁被各種商鋪擠得只剩下一條小道兒，遇上兩車相錯，沒準(zhǔn)什么時間才能過得去。
“從城市規(guī)劃角度看，天通苑的規(guī)模做得過大了。”趙路興認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)當(dāng)適度。規(guī)模大了，不僅相關(guān)的配套設(shè)施難以跟上，而且規(guī)模過大，大量的中低收入人群住在一起，對城市布局、城市面貌、城市管理及城市的穩(wěn)定都會有一定的影響。因?yàn)榇罅恐械褪杖肴巳河咳胪粋�小區(qū)后，從環(huán)境上、社會治安上、公共交通上、以及就醫(yī)、上學(xué)等多方面都會出現(xiàn)問題�，F(xiàn)在天通苑已經(jīng)是一個有著十幾萬人口的小區(qū)，并且這個小區(qū)仍然處在開發(fā)建設(shè)中。
“我提倡‘同質(zhì)鄰里社區(qū)’�！壁w路興進(jìn)一步解釋說，在一區(qū)域內(nèi)應(yīng)該有不同收入檔次的人群，他們分別居住于不同小區(qū)，但不同小區(qū)又互為鄰里，也就是說，不同收入檔次的人群同在一個大的區(qū)域內(nèi)居住，但相對而言又有各自不同的居住范圍。這樣才是較為合理的住宅規(guī)劃布局�！敖�(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)不應(yīng)該僅僅是一個‘臥城’，早晨所有的人全都跑出去上班，晚上又全都跑回來睡覺。”趙路興說，在項(xiàng)目規(guī)模上政府、規(guī)劃界還需要有一個認(rèn)識過程。
截止到2004年，北京經(jīng)濟(jì)適用住房的總開發(fā)面積已達(dá)1000萬平方米，為約10萬戶中低收入的家庭解決了住房需求。盡管對許多中低收入家庭和開發(fā)商來講，經(jīng)濟(jì)適用房可算是功不可沒，但在“經(jīng)濟(jì)”、“適用”的口號下，經(jīng)濟(jì)適用房還需要更多“經(jīng)濟(jì)”、“適用”管理制度。
特約編輯：廣偉
