12月3日2004中國(guó)住交會(huì)在上海開(kāi)幕，這也是住交會(huì)首度北移。應(yīng)海信房地產(chǎn)邀請(qǐng)，青島媒體代表參觀、考察了本屆住交會(huì)。有趣的是就在中國(guó)住交會(huì)舉辦的同時(shí)，上海本地的
一個(gè)房展也同時(shí)舉辦。雖然兩個(gè)房展布展規(guī)模，參展企業(yè)、參觀對(duì)象不同，但毫無(wú)疑問(wèn)都透露出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些新信號(hào)。而住交會(huì)
上有關(guān)人士放出話來(lái)：“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上好景”。此外，房地產(chǎn)商們的種種言論，都像是給自己壯膽，又有些像誓師大會(huì)�？傊�，此次住交會(huì)在復(fù)雜的背景之下，顯得中國(guó)房地產(chǎn)特別地“團(tuán)結(jié)”。不過(guò)，在樓市走勢(shì)上的“眾口一詞”，并不代表著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上也是“一團(tuán)和氣”。僅就青島樓市而言，暗戰(zhàn)2005已經(jīng)開(kāi)始。
暗戰(zhàn)之土地戰(zhàn)
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地就是“金子”。在參觀一個(gè)項(xiàng)目的路上，房地產(chǎn)陪同人員突然看到了一大片閑置土地，于是不由得發(fā)自內(nèi)心地說(shuō)：這么大塊地，要是沒(méi)主咱買(mǎi)下來(lái)，可以做個(gè)多好的項(xiàng)目。住交會(huì)的北移，上海房展上三亞地產(chǎn)的集體“秀”，順馳的中國(guó)布局，1800億國(guó)企房地產(chǎn)的重組，這一切都顯示著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再是自己地頭上的事。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)大，意味著固守著一塊領(lǐng)地，已經(jīng)不能滿足自己的“胃口”。越來(lái)越多的地方性房地產(chǎn)企業(yè)，將要面對(duì)的是來(lái)自要做全國(guó)“老大”的威脅。現(xiàn)在對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，最撓頭的不是錢(qián)緊，而是地荒。曾被質(zhì)疑資金鏈存在巨大風(fēng)險(xiǎn)的順馳，負(fù)責(zé)人就表示，2004年回款100個(gè)億沒(méi)問(wèn)題。但地卻不是有錢(qián)就能拿到的，隨著“8·31”土地大限的降臨，有地的暗自高興，沒(méi)地的眼睛越睜越大。青島由于比較早地實(shí)現(xiàn)了土地全面“招、拍、掛”，土地資源的市場(chǎng)化程度明顯提高。像今年銷售開(kāi)發(fā)量都比較大的海信房地產(chǎn)，拍賣(mài)拿地成為其開(kāi)發(fā)土地構(gòu)成的主要部分。而在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上，不斷有開(kāi)發(fā)商近身“肉搏”的場(chǎng)景出現(xiàn)。
與此同時(shí)，一些前兩年風(fēng)光無(wú)限的地產(chǎn)商卻不得不面對(duì)著“無(wú)米下炊”的尷尬。雖然市場(chǎng)看好是開(kāi)發(fā)商的主調(diào)，但前景已經(jīng)不像頭幾年一片光明�，F(xiàn)在趁著光景不錯(cuò)，快點(diǎn)開(kāi)發(fā)快點(diǎn)賣(mài)錢(qián)是大家心照不宣的想法。因此，打破土地“瓶頸”是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)�，F(xiàn)在要拿地除了一級(jí)市場(chǎng)上搏殺外，尋找可以合作的伙伴，也是一條主要途徑。另外，有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)制定出一年完成現(xiàn)有大多地塊銷售計(jì)劃，這就意味著現(xiàn)在就要考慮后年的土地儲(chǔ)備了。有限的土地資源，將是激烈爭(zhēng)奪的對(duì)象。而外地資金與企業(yè)的加入，更是增加了爭(zhēng)奪的難度。從何種途徑拿地，拿哪里的地，這都是開(kāi)發(fā)商早就想好的，開(kāi)始行動(dòng)了。并且不僅在青島開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地，開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)也在不動(dòng)聲色中進(jìn)行著。
暗戰(zhàn)之主戰(zhàn)場(chǎng)
2005年青島樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)在哪？市區(qū)市場(chǎng)由于可供的資源不足，供求關(guān)系不平衡，因此不會(huì)是主戰(zhàn)場(chǎng)。雖然，大家普遍預(yù)測(cè)浮山新區(qū)將有一場(chǎng)“惡戰(zhàn)”，但目前所反饋出的信息，市場(chǎng)壓力不會(huì)像預(yù)測(cè)地那么大。沿海地帶本身就是稀缺資源更不用說(shuō)。未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)必然是郊區(qū)市場(chǎng)，特別是北部市場(chǎng)。西海岸目前還保持著發(fā)展勢(shì)頭，但房?jī)r(jià)空間和交通延伸都使其發(fā)展面臨方向性問(wèn)題。西海岸地產(chǎn)現(xiàn)在是消化和重新定位時(shí)期，必然要有一段平靜期。而北部市場(chǎng)的活躍，是今年樓市的一大特色。2005年，北部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更趨激烈。從土地市場(chǎng)上看，開(kāi)發(fā)商的選擇都把目標(biāo)轉(zhuǎn)向北方。比如，大盤(pán)云集的即墨已經(jīng)成為“白刃相接”的戰(zhàn)場(chǎng)，而海信等加入戰(zhàn)團(tuán)，無(wú)疑會(huì)充分調(diào)動(dòng)起市場(chǎng)全部的智慧。不僅是即墨，北部其他市場(chǎng)也是暗流涌動(dòng)。城陽(yáng)市場(chǎng)在沉寂了一個(gè)年頭后，正在慢慢預(yù)熱。不少項(xiàng)目有了蘇醒的跡象，并且開(kāi)始動(dòng)胳膊動(dòng)腿了。李滄二手房市場(chǎng)的火爆，早是業(yè)界高度關(guān)注的焦點(diǎn)。膠州項(xiàng)目越來(lái)越多，順馳也將其作為青島市場(chǎng)切入點(diǎn)。連地緣較遠(yuǎn)的萊西市場(chǎng)，也得到投資者的青睞———一位購(gòu)房者對(duì)記者表示，正因?yàn)槿R西市場(chǎng)不是特別火，所以更有發(fā)展空間。
現(xiàn)在制約北部市場(chǎng)主要是交通問(wèn)題與心理距離。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何能讓更多的人住到自己的社區(qū)，而不是僅僅賣(mài)出房子，或許對(duì)未來(lái)更有利。像北部開(kāi)發(fā)商投資類型也在趨向多元化，廣業(yè)錦江大酒店這樣的項(xiàng)目，更看中的恐怕是未來(lái)越來(lái)越多的居住人群。
暗戰(zhàn)之人才戰(zhàn)
市場(chǎng)形勢(shì)的看好，規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)公
司像雪球一樣越滾越大。人不夠用的，成了開(kāi)發(fā)公司的新難題。這兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，確實(shí)為行業(yè)提供了大量的從業(yè)人員。但人員的增長(zhǎng)，還是有些趕不上行業(yè)發(fā)展速度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的人員是全方位的。從工程到建設(shè)，從開(kāi)發(fā)到銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要富有經(jīng)驗(yàn)的工作人員。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺勢(shì)與利潤(rùn)的豐厚，也有吸引人才的理由。不過(guò)，房地產(chǎn)后期工作人才的缺乏，在短時(shí)間內(nèi)恐怕難以輕松解決。
人才戰(zhàn)的背后，既是開(kāi)發(fā)公司規(guī)模戰(zhàn)與市場(chǎng)爭(zhēng)奪的體現(xiàn)，也在一定程度上決定著未來(lái)的市場(chǎng)勝負(fù)。房地產(chǎn)業(yè)吸引人才的不僅是薪金，更重要的是企業(yè)提供的發(fā)展空間。除了發(fā)掘、引進(jìn)人力資源外，代理機(jī)構(gòu)也獲得了新機(jī)遇。在青島市場(chǎng)上，代理機(jī)構(gòu)的作用越來(lái)越明顯。
現(xiàn)在，有了良好培訓(xùn)體系的房地產(chǎn)企業(yè)就可以憑借自己人才儲(chǔ)備，解決這一的問(wèn)題。而沒(méi)有較早意識(shí)到人才問(wèn)題的企業(yè)，除了四處撈人之外，應(yīng)該認(rèn)真考慮建立一整套學(xué)習(xí)與人才培養(yǎng)體系了。
特約編輯：廣偉
