任憑唱漲房價我自巋然不動 想左右房價沒門
廣州的售樓處雖也氣魄，但總缺點人氣（本報記者壯錦攝)
2004年元月7日，廣州多家地方媒體，巨大的標題，直接引用當?shù)貛孜坏禺a(chǎn)巨鱷的言論：“今年廣州房價鐵定要漲！”“市民要買樓，一月份是入市的最好時機”。廣州第一大地產(chǎn)公司富力集團言之鑿鑿地說：“廣州
房價今年要漲10%”。
九個月過去了，廣州市政府發(fā)布2004年第三季度房價：比上年同季上升2.3%，比同期全市居民消費價格總水平的升幅低0.3個百分點。
地產(chǎn)商們雖然高調(diào)歡呼“春天來了”，但實際上，房地產(chǎn)投資在悄悄地縮減。廣州市政府發(fā)布消息：今年上半年，全市GDP同比增長16.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長0.9%。而且，投資集中在續(xù)建項目，新開工項目投資同比下降12.2%，純土地購置投資下降18.7%。國內(nèi)貸款、自籌資金比重下降，利用外資、其他資金比重上升。市政府據(jù)此判斷：顯示內(nèi)部資金對市場現(xiàn)狀的謹慎及外圍資金對市場發(fā)展的樂觀。
全國的房價狂漲多時，廣州的房子為什么沒有如地產(chǎn)商所愿——“鐵定要漲”？廣州人為什么沒有追隨地產(chǎn)商，“趕緊買”呢？
炒樓曾個個“頭破血流”
1992年小平南巡，給廣東帶來史無前例的大發(fā)展。商品房價格也一路飚升。那時候經(jīng)濟學者和媒體都還沒有跟地產(chǎn)商親密接觸，所以，第一撥炒樓族到底賺沒賺到錢，沒人去探究。今天我們知道的是，第二撥炒房族，八成是“炒糊了”。
廣州市國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)是：廣州市老八區(qū)房屋價格水平由1997年的6677元/平方米，一路高山滑雪般回落至2003年的5274元/平方米；2004年上半年，回升至5660元/平方米，比1996年依舊有1071元/平方米的缺口，為歷年的次低點。
今年初的“廣東八大地產(chǎn)商峰會”上，地產(chǎn)大鱷們也不得不承認：廣州的購樓者多是用于自住、出租，為賺差價而炒樓的投機行為現(xiàn)在很少了。城啟集團董事局主席楊樹坪在今年初的“地產(chǎn)商峰會”上發(fā)言說：“廣州曾經(jīng)也有很多外地人來炒樓，香港人也不少，但是我所知道的是個個頭破血流，廣州的地產(chǎn)雖然成熟了很多年，但很多人還不敢投資，這是由于他們與“負資產(chǎn)”、“塌訂”的香港親友來往頻繁，耳聞目睹了香港樓市暴跌的情景，其造成的心理打擊太大了�！�
八成以上擁有自住房
廣州人買房，錦上添花，不急不燥。廣州市現(xiàn)有住房水平已基本能滿足市民一般生活需要，居民人均住房面積已達到15平方米，8成以上居民擁有自己住房的產(chǎn)權。
廣東城市化發(fā)展均衡，珠三角各市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民各自在本土安居樂業(yè)，通過便利的交通，享受中心城市的政治、經(jīng)濟和文化。順德人不到佛山買房，長安鎮(zhèn)居民不到東莞買房，佛山人、東莞人也不到廣州買房。
香港曾經(jīng)是廣州第一輪房地產(chǎn)高潮的主力炒家，“炒糊”者不在少數(shù)，至今心有余悸。
開發(fā)商、房地產(chǎn)中介(包括媒體)，紛紛指責廣州“國際化程度不高”、“跨國公司總部太少”，使廣州樓市缺乏新增購買力。對長三角的房地產(chǎn)熱潮眼紅之余，呼吁引進“溫州炒樓團”，“激活”廣州房地產(chǎn)市場。
全市房價“一盤棋”
廣州市政府對城市規(guī)劃有一個十分明確戰(zhàn)略方針：東移南拓，抽空中心，拉開布局。城市中軸線“東移”至天河區(qū)，地標式建筑、曾經(jīng)號稱全國最高建筑的“中信廣場”就建在這里�！澳贤亍狈畢^(qū)，規(guī)劃新增加居民350萬人。
廣州市一位主要領導在記者招待會上這樣形容“東移南拓”的戰(zhàn)略目標：“我聽說××大廈(原廣州中軸線上的一個著名樓盤)，價格已經(jīng)從1萬多元降到8000元了，我很高興。我希望它繼續(xù)降到6000元�！�
這個戰(zhàn)略方針，見仁見智。但它造成的結果卻是確定無疑的：市中心區(qū)沒有出現(xiàn)房價高不可攀。一些人把它說成是“廣州沒有中心區(qū)�！�
北京的“環(huán)路”不單是一條馬路，更是一條房價的“等高線”，而廣州沒有這樣的“環(huán)”，東南西北中，房子價相同。房地產(chǎn)界那條“地段地段還是地段”的規(guī)律，好像不起作用。廣州市國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，全市住宅預售均價為5111元，其中老城中心——主要政務商務區(qū)的東山區(qū)均價亦不過6242元，“東移”的成果——新城市中心天河區(qū)是5544元，老商業(yè)重地越秀區(qū)是4959元，都離全市均價不遠。而“南拓”的成果——郊區(qū)番禺區(qū)，云集著地產(chǎn)商大鱷們的超大型新樓盤，也是四五千。同期，這些區(qū)域的二手房均價都是3000元上下。全市八個老城區(qū)預售住宅單套平均總價為46.78萬元。廣州市職工人均年收入2.79萬元，實際購房價格是普通夫妻年收入的8.4倍。
在廣州同一條街道上，同樣是新樓盤，質量不同，一個均價賣5000元，另一個賣7000元。大型樓盤內(nèi)部也被劃成一個個小組團，各組團價格相差極大：這一小組是幾百萬元、上千萬元一棟的豪華別墅，那一小組卻是二三十萬元一套的普通公寓。均價八九千元的新樓旁邊，就有兩三千元的二手樓。廣州呈現(xiàn)平民與富人混居的局面，除了個別著名小樓盤或單體樓外，你無法根據(jù)某人所住哪個樓盤、哪個地段而去推測他的貧富。同樣月收入5000元的家庭，有人喜歡空氣清新、花木漂亮而選購郊區(qū)房子，有人貪圖交通生活便捷而留在市中心。
進入新世紀，廣州中高收入階層住房郊區(qū)化傾向十分明顯，廣州市老八區(qū)高價位住宅成交比例一直較低，單套價格超過80萬元的房子，在房屋總成交中只占不到10%。
地產(chǎn)商能左右價格嗎
對于今年以來廣東房價的上漲之勢，省房協(xié)會長陳之泉認為“有人為因素”：個別發(fā)展商與媒體合力炒作“唱漲”。
有地產(chǎn)商在一個記者云集的會議上公然說：“我們第一是替銀行打工，第二替媒體打工，第三替員工打工。樓價上漲，一定會使銀行、媒體、員工共贏�！�
有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出：八大地產(chǎn)商是一些地方媒體的廣告主要客戶，這些主流媒體有關房地產(chǎn)的新聞報道往往是以“服務”為主，為地產(chǎn)商的銷售服務，為漲價提供輿論支持，與市場行情有一定距離。
“大地主”高調(diào)放風說：“在十年之前，我們廣州幾乎是把可賣的土地都賣得七七八八了。”
廣州市政府聽到地產(chǎn)商這一言論時不知作何感想。市政府發(fā)布的官方消息，在有關廣州市房地產(chǎn)市場存在問題方面，第一條就是“存量土地仍然過量”。這一重要信息，記者只在市政府網(wǎng)站上看到。
2003年6月1日，新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》開始實施，廣州市組織開始了新一輪清理閑置土地的工作：“不開即收”、“不開即罰”，閑置一年征收15%閑置費，兩年收回。加大收地力度，消化了存量土地。廣州市自2003年6月至2004年6月，認定閑置土地926宗，面積35.7平方公里，其中已收回土地使用權233宗，面積14.6平方公里；注銷用地批文81宗，面積2.1平方公里。政府“逼開令”，使“大地主”們急了。廣州地產(chǎn)商們早些年趁制度不完善之機圈下的大片土地，開始把他們套牢。
廣州八大地產(chǎn)商召開“峰會”，每人從一個方面論述房價必定要大漲。雖然，大家都不免要談談成本，什么建材啦、土地啦、水電啦之類，但媒體上出現(xiàn)的地產(chǎn)商們讓外行的老百姓看不懂的言論，卻多少泄露了天機：房價漲跌的因素，不僅僅是成本、市場供求關系，更是炒作，是“價格聯(lián)盟”的強度。老板們說：“將樓價上調(diào)是對買家負責”、“廣州樓價太低，浪費資源”、“我們的樓盤會跟著市場走，樓價上漲幅度將由市場需求決定”、“我們的××樓盤每平方米今年會有100-200元左右的上揚，而××樓盤因為周邊有較大的供貨量，價格不會有太明顯的變化”、“××樓盤的價格會隨著周邊生活配套的完善有明顯的升調(diào)”。
有大地產(chǎn)商建議：“大家回去把價錢再檢討一下。我個人希望整體提10%左右�！�
不斷有消費者在網(wǎng)上發(fā)表言論：“幾家行業(yè)巨頭聯(lián)合起來造勢提價，這不明顯是操縱市場價格的行為嗎？消費者要聯(lián)合起來把他們告到工商部門去徹底查處這種不正當競爭行為�！�
在此，不得不佩服成熟的廣州市場造就了成熟的消費者，誰想左右房價，沒門！
特約編輯：廣偉
