外國(guó)投資者趁火打劫 四大因素將影響房?jī)r(jià)漲跌
□ξ惱?
近一段時(shí)間,有關(guān)加息帶來(lái)的震蕩令樓市一度風(fēng)雨飄搖,而最近中國(guó)社科院金融研究所主任易憲容提出所謂“貸款利率有可能加至10”的說(shuō)法,更引起唏噓一片,在由此引發(fā)的口水戰(zhàn)中,生澀而高深的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論讓廣大的普通百姓摸不著頭腦,面對(duì)此
番極有可能接踵而來(lái)的加息,京城的老百姓們最關(guān)心的莫過(guò)于該不該買房?房?jī)r(jià)是漲還是跌?
超前消費(fèi)者受沖擊
早就有專家提出,北京和上海樓市的情形不同。同樣受此次加息影響,北京和上海的反映的確有差異。據(jù)上海有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,加息一周來(lái),上海的成交量由1300套下降為800多套,下降幅度較大,但價(jià)格沒(méi)有變化。
但在北京,記者走訪了幾家售樓現(xiàn)場(chǎng),發(fā)現(xiàn)不少項(xiàng)目的售樓處依舊人頭攢動(dòng),房?jī)r(jià)該漲的漲,看不出買房受加息影響的跡象。一位售樓先生說(shuō):“今年的房子很好賣,這價(jià)早在一個(gè)月以前就定了,現(xiàn)在價(jià)漲了,來(lái)買房的人還是不少,利率抬高對(duì)我們沒(méi)什么影響!
業(yè)內(nèi)人士分析,加息意味著增加了購(gòu)房成本,此輪加息將首先對(duì)透支經(jīng)濟(jì)能力的人產(chǎn)生沖擊,如那些過(guò)度超前消費(fèi)的買房人,原本購(gòu)買一套60平方米的房子還款已吃力,最終卻買了100平方米的買房人,以及缺乏實(shí)力支持的投資者。相比上海人人投資炒房的市場(chǎng)狀況,北京的自住型客戶比重相對(duì)較高,投機(jī)成分低,市場(chǎng)反映不夠強(qiáng)烈和明顯也是預(yù)料中的事。
正視泡沫論
前不久,摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠發(fā)表的泡沫論在樓市引起軒然大波,然而令人感到詫異的是,在大摩的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們反復(fù)強(qiáng)調(diào)泡沫論期間,摩根士丹利的投資決策者們卻以實(shí)際行動(dòng)表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好。據(jù)報(bào)道,去年7月,摩根士丹利名下房地產(chǎn)基金MSREF與盧灣區(qū)政府控股的永業(yè)集團(tuán)聯(lián)合投資“錦麟天地雅苑”,項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)達(dá)9000萬(wàn)美元;與美國(guó)雷曼兄弟公司各入股25%參與上海永業(yè)集團(tuán)發(fā)展的上海永業(yè)公寓二期,估計(jì)涉資將高達(dá)2億元人民幣。2004年1月,摩根士丹利推動(dòng)“上海復(fù)地”(2337.HK)在港招股集資15億港元的同時(shí),MSREF還與“復(fù)地”合作投資約5000萬(wàn)美元興建“復(fù)地雅園”。
對(duì)于海外投行的這種自相矛盾的舉動(dòng),業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者普遍認(rèn)為,外國(guó)投資者有“趁火打劫”之嫌,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫有被過(guò)分夸大的成分。
此外,經(jīng)過(guò)今年上半年開(kāi)始的一系列宏觀調(diào)控,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整階段,可以預(yù)料未來(lái)政府為控制房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的調(diào)控措施將不會(huì)過(guò)激。
貸款利率不超過(guò)6.5%
有跡象表明,本輪加息是一持續(xù)性加息周期的開(kāi)始,出于對(duì)未來(lái)加息幅度的未知和無(wú)法預(yù)估,已有不少買房人擔(dān)憂過(guò)高的利率將加重還款壓力,而最近易憲容提出貸款利率有可能加至10的預(yù)測(cè),多少令已有心理負(fù)擔(dān)的買房人出現(xiàn)恐慌。
對(duì)此,虎杰投資的張寅表示,利率增幅過(guò)高的可能性不大,因?yàn)檎酉⒌哪康氖且种仆顿Y增長(zhǎng),有計(jì)劃地拖慢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,過(guò)高的利率浮動(dòng)在控制投資泡沫的同時(shí),也提升了老百姓置業(yè)的門檻,損害了百姓的利益,這與政府保障百姓生活,控制房?jī)r(jià)上漲的初衷相背離。
張寅預(yù)測(cè),此次加息將歷時(shí)18個(gè)月,到2006年的4月底結(jié)束,一年期利率將抬升至3.89%,為25年來(lái)我國(guó)利率水平的平均數(shù),貸款利率的極限為6.5%,貸款利率超過(guò)6.5%的可能性不大。
他同時(shí)表示,理論上,本次加息過(guò)程將形成一完整的加息周期,但能否最終形成,還得看市場(chǎng)博弈的結(jié)果,一旦經(jīng)過(guò)一二次加息后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯震動(dòng),反彈嚴(yán)重,房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到控制,達(dá)到預(yù)期效果,加息就會(huì)停止。
房?jī)r(jià)漲跌難料
由于與房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)的面很多,經(jīng)過(guò)此次加息震蕩后房?jī)r(jià)便更難預(yù)測(cè)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,未來(lái)房?jī)r(jià)受以下幾個(gè)因素影響:
一、加息?梢钥隙ǖ氖,加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定產(chǎn)生負(fù)作用,房?jī)r(jià)將為此拖累,向下游移,最低限度是房?jī)r(jià)至少不再上漲,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲多年的趨勢(shì)受到控制。
二、人民幣升值,F(xiàn)在,人民幣始終面臨升值的壓力,人民幣升值意味著人們購(gòu)買的資產(chǎn)也升值,房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。
三、供求。理論界一致認(rèn)為,供求因素是影響房?jī)r(jià)的最終原因,今年北京房?jī)r(jià)的上漲,很大程度上是由于受政策影響,市場(chǎng)供應(yīng)萎縮,在需求不變的情況下,房子銷售順暢,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)。據(jù)估計(jì),明年房屋新增供量將與今年相當(dāng),房?jī)r(jià)至少將保持今年的水平。這與加息明顯產(chǎn)生對(duì)沖的局面。
四、匯率。在此次政府調(diào)整利率政策的同時(shí),很多人都忽略了政策中有關(guān)匯率的松動(dòng),在人民幣面臨升值壓力的同時(shí),放松匯率就意味著將有相當(dāng)規(guī)模的國(guó)外資金流入國(guó)內(nèi)參與投資,填補(bǔ)了政策性加息帶來(lái)的供應(yīng)缺失,從而影響房?jī)r(jià)。
不難發(fā)現(xiàn),上述四大因素共同作用房?jī)r(jià)并相互制約,房?jī)r(jià)漲跌前景撲朔迷離。張寅表示,此次加息明顯對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生抑制作用,按照常理推斷,在周邊價(jià)格一片下挫的情形下,北京的房?jī)r(jià)單獨(dú)突進(jìn)的可能性不大。但由于北京房?jī)r(jià)近年來(lái)漲幅很小,回落的可能也不大。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,買家不必受此輪加息影響而恐慌,自住型客戶可以根據(jù)自己的需求照常買房,投資者則應(yīng)權(quán)衡自己的資金實(shí)力,選擇合適的、真正有潛力的房屋。
特約編輯;廣偉