東京、紐約、倫敦、悉尼……許多人在關(guān)注同一個(gè)話題：火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)能維持多久？今年６月３０日，美聯(lián)儲(chǔ)四年來(lái)首次提高基本利率更讓人斷定，美國(guó)側(cè)面承認(rèn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之大。接下來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)不顧經(jīng)濟(jì)仍處于“松軟地帶”，又連續(xù)３次調(diào)高基準(zhǔn)利率達(dá)７５基點(diǎn)，力圖使利率回調(diào)至中性水平，盡管沒(méi)有明言，但為房地產(chǎn) 市場(chǎng)降溫的意圖已十分明顯。

　　泡沫與避難心理

　　美國(guó)耶魯大學(xué)“泡沫學(xué)者”羅伯特·希勒教授發(fā)明的“非理性繁榮”一詞在房地產(chǎn)界十分流行，成為“泡沫”的婉轉(zhuǎn)說(shuō)法。放眼世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，“非理性繁榮”帶來(lái)的戰(zhàn)績(jī)有目共睹：愛(ài)爾蘭都柏林房?jī)r(jià)自１９９５年以來(lái)上漲２７３％，同期荷蘭阿姆斯特丹的房?jī)r(jià)也漲了一倍；英國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)去３年上漲５５％，西班牙房?jī)r(jià)過(guò)去１０年上漲１００％，南非房?jī)r(jià)過(guò)去１２個(gè)月上漲２４％；中國(guó)香港地區(qū)房?jī)r(jià)，去年秋天以來(lái)也上漲了５０％。在美國(guó)東西海岸的大城市，房?jī)r(jià)上漲速度比物價(jià)上漲快６０％。房?jī)r(jià)漲了，房租卻持續(xù)下跌，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房租的低迷表現(xiàn)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度已經(jīng)接近極限，泡沫破滅為時(shí)不遠(yuǎn)。

　　然而判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在“泡沫”，還不僅僅靠觀察價(jià)格的變化，并非價(jià)格漲了就是有泡沫，降了就是沒(méi)泡沫。美國(guó)之前一直不肯承認(rèn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，“論據(jù)”就是硅谷等少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)大幅跌落。羅伯特·希勒認(rèn)為應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)進(jìn)行徹底分析，看他們到底是自己居住還是投資。如果大部分購(gòu)房者以投資為目的，那么該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就一定存在著危險(xiǎn)的“泡沫”。

　　結(jié)果調(diào)查發(fā)現(xiàn)舊金山、洛杉磯、波士頓的絕大多數(shù)購(gòu)房者都承認(rèn)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市發(fā)展是其購(gòu)房的主因之一。他們認(rèn)為在未來(lái)１０年中其購(gòu)置的房產(chǎn)將升值１３％以上。在房?jī)r(jià)相對(duì)溫和的密爾沃基市，持上述觀點(diǎn)的購(gòu)房者也不在少數(shù)。總市值達(dá)到１５．２萬(wàn)億美元。而放眼四海，將購(gòu)房作為投資已呈全球化趨勢(shì)，澳大利亞國(guó)內(nèi)就經(jīng)常出現(xiàn)數(shù)千人擠爆房地產(chǎn)投資講座會(huì)場(chǎng)的情況。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家前幾年股市崩盤使眾多投資者損失慘重，人們?cè)僖膊辉赶嘈拍切┳鞅椎臅?huì)計(jì)，再加上普通居民對(duì)經(jīng)常虧損的養(yǎng)老基金失去信心，促使大量投資涌向了房地產(chǎn)。英國(guó)，一家市場(chǎng)調(diào)查公司公布的調(diào)查結(jié)果顯示，３９％的英國(guó)人認(rèn)為投資房地產(chǎn)是目前最好的養(yǎng)老手段，而選擇依靠養(yǎng)老基金的人數(shù)只占全部被調(diào)查者的２７％。正如羅伯特·希勒所言：“把房地產(chǎn)視為避險(xiǎn)天堂，這個(gè)觀念已經(jīng)深深植入各國(guó)的文化�！�

　　有分析認(rèn)為，僅以近１０年來(lái)的投資回報(bào)率進(jìn)行比較，投資房地產(chǎn)或許是個(gè)明智選擇，但從更長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，養(yǎng)老基金的收益更為可觀。據(jù)一份最近公布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，過(guò)去７０年中，英國(guó)各項(xiàng)資產(chǎn)的回報(bào)率均值在稅后達(dá)到了４．５％，但房地產(chǎn)投資的回報(bào)率卻為－３．７％。

　　此外，油價(jià)的居高不下也加速了泡沫增大。國(guó)際油價(jià)屢創(chuàng)新高以后，使美元兌大部分貨幣下滑，觸發(fā)了投資者對(duì)通脹的恐懼心理，而由于房地產(chǎn)向來(lái)是對(duì)沖通脹的主要投資工具，因此刺激了以房地產(chǎn)為首的具備“避難資產(chǎn)”特征的商品價(jià)格上升。美國(guó)以拉斯韋加斯為代表的城市房?jī)r(jià)近期一路高歌，油價(jià)因素不可忽視。在過(guò)去的１２個(gè)月中，許多國(guó)家在扣除通貨膨脹因素后，真實(shí)房?jī)r(jià)的漲幅仍屬歷史之最。

　　破裂的后果

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍預(yù)測(cè)，“股市滅了樓市補(bǔ)”的局面已經(jīng)支撐不了多久，再加上媒體如《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》等秉承對(duì)全球房產(chǎn)過(guò)熱的一貫批評(píng)態(tài)度，不斷暗示英國(guó)、美國(guó)、西班牙、澳大利亞等主要發(fā)達(dá)國(guó)家的樓市泡沫將破裂，令房地產(chǎn)投資者心懷忐忑。美聯(lián)儲(chǔ)由莫里斯·戴維斯和喬納森·海斯科特起草的一份研究報(bào)告指出，目前很多人擔(dān)心美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)像１９８５年至１９９０年和１９９０年至１９９５年那樣，再經(jīng)歷一次巨大波動(dòng)，令他們的財(cái)產(chǎn)縮水。

　　房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和金融體系欠佳的國(guó)家負(fù)面影響更大。比如上世紀(jì)９０年代初日本房地產(chǎn)泡沫破裂重創(chuàng)了日本金融業(yè)，給企業(yè)和銀行帶來(lái)的損失以及給消費(fèi)者支出所帶來(lái)的負(fù)面影響，至今仍然制約著日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前日本仍然存在著內(nèi)需不足的問(wèn)題。當(dāng)年除房地產(chǎn)商和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產(chǎn)行業(yè)，一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)因此紛紛倒閉。

　　媒體和專家的渲染與歷史教訓(xùn)令許多人開(kāi)始思考用房子保值究竟有多安全。歐洲有一半以上居民擁有自己的住房，且住房占居民家庭全部財(cái)產(chǎn)的４０％－６０％，美國(guó)的這一比例也達(dá)到了３０％。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度下降，就等于令居民財(cái)產(chǎn)貶值，直接影響消費(fèi)者的實(shí)際需求，甚至出現(xiàn)債臺(tái)高筑現(xiàn)象。香港藝人鐘鎮(zhèn)濤、章小蕙就曾因炒樓虧損２．５億。

　　更大的受害者是銀行。要知道房地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)的危害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市泡沫破裂。炒股的人至少還用的是自己的錢，炒房者卻十有八九從銀行借錢。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)關(guān)系如此密切，使得房?jī)r(jià)下跌必然導(dǎo)致銀行不良貸款增加，出現(xiàn)大批死賬壞賬，甚至有可能誘發(fā)金融危機(jī)。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后銀行里形成的那些壞賬，拖了多少年也無(wú)法解決。盡管房地產(chǎn)公司在向銀行貸款時(shí)雖然基本上都有房地產(chǎn)作擔(dān)保，但隨著土地價(jià)格的不斷下跌，擔(dān)保的價(jià)值也不斷下降，致使日本金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)大幅增長(zhǎng)。從１９９２至２００１財(cái)年，不良貸款累計(jì)高達(dá)７４萬(wàn)億日元，政府累計(jì)資助亦高達(dá)２３萬(wàn)億日元。除去銀行自身利用利潤(rùn)沖銷方式處置的不良貸款外，截至２００１年財(cái)年末，日本銀行的不良貸款余額仍高達(dá)３５萬(wàn)億日元。

　　加息＝房?jī)r(jià)軟著陸？

　　美國(guó)已經(jīng)不是第一個(gè)加息的國(guó)家。英國(guó)自去年１１月以來(lái)已經(jīng)４次加息，不能說(shuō)沒(méi)打算限制新的房地產(chǎn)投機(jī)，結(jié)果今年５月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，英國(guó)抵押貸款和房地產(chǎn)價(jià)格的上升勢(shì)頭已經(jīng)減緩。英國(guó)最大的按揭銀行ＨＢＯＳ表示，英國(guó)房屋價(jià)格在今年８月出現(xiàn)２０００年１２月以來(lái)最大單月跌幅，也是英國(guó)房?jī)r(jià)自２００２年８月以來(lái)首次出現(xiàn)下跌；樓市同樣火爆的澳大利亞自去年下半年開(kāi)始也連續(xù)加息。澳大利亞央行指出，來(lái)自多個(gè)行業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，在兩個(gè)最大城市墨爾本和悉尼房?jī)r(jià)下跌的影響下，澳大利亞全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)回落。今年第二季度，澳大利亞平均房?jī)r(jià)下跌１．２％，其中墨爾本房?jī)r(jià)下跌９．５％。

　　而美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也可能已經(jīng)升到極限，早在美聯(lián)儲(chǔ)升息之前，美國(guó)的住宅貸款業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)就已經(jīng)顯現(xiàn)降溫前兆。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部５月２６日的統(tǒng)計(jì)，今年４月份全美獨(dú)棟新房銷量下降了１１．８％，是上世紀(jì)９０年代經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)以來(lái)單月最大的降幅記錄。在舊金山和西雅圖，房屋租金水平已經(jīng)開(kāi)始下降，美國(guó)其他一些城市的售房人員也開(kāi)始降低報(bào)價(jià)。

　　華盛頓經(jīng)濟(jì)政策與研究中心主任迪恩·貝克認(rèn)為美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格將有２０％－３０％的向下修正空間。他說(shuō)盡管房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)有地區(qū)性特點(diǎn)，但當(dāng)很多地區(qū)都有泡沫的時(shí)候，影響就將是全國(guó)性的。他自己甚至已付諸行動(dòng)，以其在１９９７年時(shí)買房子所花的３倍價(jià)錢賣掉了自己的公寓，轉(zhuǎn)而搬到兩個(gè)街區(qū)以外的地方租房子住了。

　　然而加息就能降溫了嗎？國(guó)際貨幣基金組織９月底發(fā)出警告說(shuō)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，將對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成威脅。在其每半年發(fā)表一次的《世界經(jīng)濟(jì)展望》中指出，英國(guó)、澳大利亞、愛(ài)爾蘭和西班牙的泡沫情形最為嚴(yán)重，另有一些國(guó)家的房?jī)r(jià)指數(shù)、房?jī)r(jià)與收入和房租之比率不斷創(chuàng)下歷史新高，導(dǎo)致居民家庭債務(wù)激增并有可能引發(fā)通貨膨脹�！吧鲜鰢�(guó)家存在這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：如果利息上調(diào)，將會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)下降，進(jìn)而導(dǎo)致更加嚴(yán)重的實(shí)際經(jīng)濟(jì)后果�！边@些國(guó)家房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升的跡象也表明，如果市場(chǎng)下滑，很可能對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成威脅。所以基金組織建議，中央銀行在提高利息水平時(shí)，應(yīng)該循序漸進(jìn)，政府也要考慮緊縮貸款要求，著力加強(qiáng)抵押行業(yè)結(jié)構(gòu)建設(shè)，如提供更多抵押選擇等。

　　提高利率的最大風(fēng)險(xiǎn)，是消費(fèi)者信心會(huì)受到什么樣的影響。近年在許多國(guó)家，對(duì)經(jīng)濟(jì)前景滿不在乎的人大筆借錢，他們借錢的速度，甚至比房?jī)r(jià)上漲的速度還快，消費(fèi)者家庭債務(wù)占可支配收入的比率達(dá)到了歷史最高，在美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)和其他許多地方，這一比率超過(guò)了１００％。在這種情況下，任何利率的上升，都可能導(dǎo)致消費(fèi)者債務(wù)失控，進(jìn)而打擊人們的消費(fèi)支出，抑制全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的分析也指出，提高利率將加速房地產(chǎn)“泡沫”的破滅。盡管當(dāng)前利率不高，但美國(guó)和澳大利亞居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)已接近歷史高點(diǎn)，利率上的風(fēng)吹草動(dòng)將給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)不小損失。在英國(guó)，目前抵押貸款形成的債務(wù)負(fù)擔(dān)占居民家庭收入的比率為１２％。如果利率升至６．５％，那么這一比率將上升至１５．５％，達(dá)到近１０年來(lái)最高水平。文章還指出，澳大利亞、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、荷蘭、西班牙以及美國(guó)的大部分地區(qū)，房?jī)r(jià)已呈震蕩走勢(shì)，但泡沫未必會(huì)驟然破滅。不過(guò)至少有一點(diǎn)可以肯定：期待靠房地產(chǎn)發(fā)大財(cái)?shù)耐顿Y者必然失望而歸。