一個(gè)多年涉足深圳及國內(nèi)房地產(chǎn)市場研究和咨詢的半個(gè)“圈內(nèi)”人，今天終于想與消費(fèi)者說一說在那些高樓大廈下陽光綠地上的“陰謀”。
陽光下的陰謀
大約從1999年開始，以深圳為代表的中國樓市開始“陽光明媚”，消費(fèi)者似乎突然沐浴在“陽光”之中，許多房地產(chǎn)老板不約而同地把自
己的項(xiàng)目取名為“陽光××”。
地產(chǎn)開發(fā)商不但有建造居所的功能，似乎還有向市民播撒陽光的魔力。房地產(chǎn)市場果真有如此陽光嗎？事實(shí)是，“黑夜有多黑，我就有多黑”。筆者作為一個(gè)多年涉足深圳及國內(nèi)房地產(chǎn)市場研究和咨詢的半個(gè)“圈內(nèi)”人，今天終于想與消費(fèi)者說一說在那些高樓大廈下的“陰影”和陽光綠地上的“陰謀”。之所以有這個(gè)勇氣，不過是想找個(gè)機(jī)會(huì)幫中小投資者說幾句真話，說到底也是出于一個(gè)專業(yè)人士起碼的良知與道德。
自1997年以后，從各地消費(fèi)者投訴和法院經(jīng)濟(jì)案件看，房地產(chǎn)消費(fèi)者投訴幾乎占據(jù)一半以上，且有不斷上升趨勢。當(dāng)然，我們看到的市場如面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、延遲交樓、拖延辦證、反租騙局、零風(fēng)險(xiǎn)投資等消費(fèi)者和小業(yè)主吃虧上當(dāng)?shù)氖拢M管殘忍(多數(shù)人是用一生的積蓄來買房子甚至負(fù)債來置業(yè))，但只能算是小騙而已。大、中騙子更多是騙政府、騙銀行。
可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優(yōu)惠的協(xié)議地價(jià)，剩下的地價(jià)款先欠著，從而一轉(zhuǎn)眼就成了“地主”，并開始融資、合作和賣樓花。
空手道
地產(chǎn)界的“英雄”大多是“空手道”的高手。我們可以簡單分析一下他們行騙的套路。
一般人都知道，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源，而這些前提條件，地產(chǎn)界的大騙子根本不屑一顧，他們可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優(yōu)惠的協(xié)議地價(jià)，剩下的地價(jià)款先欠著，從而一轉(zhuǎn)眼就成了地主，并開始融資、合作和賣樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)上對土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的規(guī)定，但他們自有辦法順利地通過各種關(guān)節(jié)。
中國的農(nóng)民多，于是建筑公司多，在生存法則下，建筑商墊資開發(fā)便成了公開的秘密。筆者的一位房地產(chǎn)老板朋友曾得意地告訴我，你以為蓋房子要花錢嗎？對我來說融資從建筑商開始，他們不但要先幫我把樓蓋到封頂，還要交我?guī)装偃f的保證金。就這樣他們哭著喊著都要跟我合作。于是一塊地很快就成了一個(gè)大坑。
規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在競爭壓力下，在收到一點(diǎn)“出場費(fèi)”后，便拿出來一個(gè)個(gè)“港式”、“英式”或“美式”的設(shè)計(jì)方案。
通常銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款可解燃眉之急，可先用于發(fā)工資、做設(shè)計(jì)、交房租等等，或應(yīng)付一下眼前的債務(wù)。腳手架搭起來后，所謂賣“樓花”或眼下時(shí)髦的“內(nèi)部認(rèn)購”(一般政府規(guī)定賣樓需拿“預(yù)售許可證”，而沒有這個(gè)證明時(shí)，“內(nèi)部認(rèn)購”可先回避一下這個(gè)問題)工作便開始了。
這時(shí)候市場上的大小媒體、寫手、廣告精英、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)老手等早已迫不急待。如炒作得手，白花花的銀子就已經(jīng)進(jìn)各自的腰包了。政府的地價(jià)可以慢慢還，所有債務(wù)都可以慢慢來了。
然而，隨著買方市場的到來，賣樓也非易事。一旦失手，也很麻煩。大騙子們自有高招，還是銀行的錢好騙。眼下國家不是鼓勵(lì)購房按揭嗎，市場上沒人買，我可以自己買，發(fā)動(dòng)員工買，找一堆身份證填進(jìn)合同不就OK了，反正銀行也不知道，誰是張三、李四和王二麻子。
目前，國內(nèi)銀行的房地產(chǎn)按揭成數(shù)至少有7成，這樣，按合同70%的資金就可以收回了。萬一沒錢還貸，也沒錢“供樓”，就來個(gè)“釜底抽薪”，索性讓銀行當(dāng)一回“房東”吧，這樣給法院也可帶來可觀的生意。
這種“關(guān)聯(lián)交易”和“假按揭”還有一個(gè)好處，就是可以填高成交價(jià)格，1萬元／平方米的商鋪可填成2萬元、3萬元(完全看膽量)，4000元／平方米的住宅可以填成5000元／平方米、6000元／平方米，因?yàn)殂y行通常對一手樓的價(jià)格不需評估(即使要評估也有大把“評估師”來)，所以弄不好170%的資金都能“套”回來。如果還有剩余的房子，可以折算為施工隊(duì)的房款、報(bào)紙所欠的廣告費(fèi)、設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)，策劃家的策劃費(fèi)……。于是一個(gè)流程完成了。“英雄”們可以去做報(bào)告了。
膽子不夠大騙術(shù)不夠高的“中騙”往往只能騙騙同行和小業(yè)主。拿到“空頭”的項(xiàng)目，就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地產(chǎn)神話激動(dòng)得摩拳擦掌的“意向”單位后，他們最終選擇了一兩個(gè)既有“實(shí)力”又“沒經(jīng)驗(yàn)”的投資人做合作伙伴。
由于深圳等城市的國土部門規(guī)定“合作建房”(指一方出地，一方出資)需經(jīng)審批，而目前又明令停止審批，于是乎許多真正的投資人都成了“黑戶”，成了砧板上的肉。我今天要補(bǔ)多少多少地價(jià)，投資人被割上一刀；我今天要去政府改變用地功能、調(diào)高容積率，割上兩刀；我要去政府提前拿《投資許可證》、《規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《預(yù)售許可證》，割上三刀；工程隊(duì)來要錢了，再割一刀；法院送傳票來了，也要割一刀……。
許多與“土地方”合作的投資人曾淚流滿面地對筆者說：“現(xiàn)在，我終于知道什么是房地產(chǎn)了。”當(dāng)然，如果合同簽得不好，情況也會(huì)倒過來，“投資人”騙“地主”的例子也不少，原理一樣。
至于小業(yè)主，那就太好騙了，連小騙子也駕輕就熟。中國人在長期的公有制的熏陶下，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)的大門敞開后，似乎比哪個(gè)國家的人都熱衷于投資，更何況是實(shí)實(shí)在在的不動(dòng)產(chǎn)。正如我一個(gè)在深圳投資房地產(chǎn)而深度套牢的朋友的一句悔言：“嗨，真不該聽我爺爺?shù)模谖覀儍簳r(shí)就教導(dǎo)，你們以后發(fā)達(dá)了買地買房肯定沒錯(cuò)”。這是騙子的群眾基礎(chǔ)。
買房子的人當(dāng)然不帶尺子，也不懂“得房率”是怎么計(jì)算出來的，騙子們想，如果在每人身手黑他1平方米，一個(gè)項(xiàng)目加起來也是個(gè)好大的數(shù)；
小業(yè)主當(dāng)然不是學(xué)材料和搞建筑的，所以買的都是美國、意大利和香港的原裝進(jìn)口門窗、涂料和大理石；地價(jià)是可以先“欠”著政府的，買房的哪里知道，不交完地價(jià)也可以賣房子，于是房產(chǎn)證一拖再拖；
買家有多少人了解變來變?nèi)サ耐恋匾?guī)劃(也沒法了解)，于是窗前的“海景”幾年后就消逝了，或者第二年立交橋就架上了樓頂；
你去告吧，騙子們說，我是“發(fā)展商”，我怕誰？你們是一盤散沙，胳膊還想擰大腿？
有沒有輸家呢？只有一個(gè)，那就是廣大的中小業(yè)主，他們不但買房子、買環(huán)境，也買了這部高價(jià)的“多贏”機(jī)器
贏家和輸家
近幾年，“雙贏”一詞在商界十分時(shí)髦，現(xiàn)在是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)全球化、一體化的時(shí)代，是合作時(shí)代，而合作雙方都應(yīng)該有利可圖才行，用一句通俗的廣東話，應(yīng)該是“做生意嘛，你賺你的，我賺我的”。這恐怕就是所謂“雙贏”吧。筆者認(rèn)為，在所有的行業(yè)中，可能房地產(chǎn)發(fā)展商最懂雙贏，甚至是多贏。因此，他們也最具號(hào)召力，因?yàn)樗蟹⻊?wù)商都愿意圍著房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)，以求雙贏機(jī)會(huì)。現(xiàn)在，我們來研究一下“大、中、小騙子”行騙的傳導(dǎo)機(jī)制——雙贏機(jī)器吧。
一種游戲要能玩下去，參與者就必須有利可圖或有良好的預(yù)期。所以房地產(chǎn)價(jià)格的曲線必須像股市里的“莊股”那樣，應(yīng)“穩(wěn)定”上升，這樣才能吸引場外的投資。也就是股市中說的“拉高出貨”吧，這樣才有暴利可圖，于是作為大眾獲取信息的傳媒，就起著關(guān)鍵性的作用。媒體，尤其是報(bào)紙顯得十分關(guān)鍵。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國的幾大城市的地方報(bào)紙廣告收入高達(dá)數(shù)億，其中一半以上來自于地產(chǎn)商
中國的房地產(chǎn)已進(jìn)入“品牌”時(shí)代，發(fā)展商的榮譽(yù)感比誰都強(qiáng)。筆者曾在一個(gè)“明星樓盤”的售樓中心看到13個(gè)大大小小的獎(jiǎng)杯和獎(jiǎng)牌，不但有部優(yōu)、國優(yōu)還有國際獎(jiǎng)。
房地產(chǎn)“記者”也成了搶手貨，個(gè)個(gè)是造市的天才。一個(gè)項(xiàng)目如果“開盤”(上市)效果不好，而為了激發(fā)人氣，在“房記”們的筆下會(huì)被報(bào)道成：“××樓盤開盤第一周狂銷200套”，或“××樓盤風(fēng)暴，今日登陸我市，再掀樓市狂飚，首期內(nèi)部認(rèn)購的200個(gè)單位，當(dāng)天被搶購一空”。當(dāng)然，這些故事往往配有感人的圖片。
“有錢能使鬼推磨”、“瘦死的駱駝比馬大”，發(fā)展商需要的不止是雙贏，而是多贏。
發(fā)展商說：設(shè)計(jì)大師們，如果你有比今年法國更時(shí)髦的設(shè)計(jì)方案，我就給你干；職業(yè)吹鼓手們，能不能把稻草說成金條，寫吧，我是“明星”，我們只會(huì)制造“明星樓盤”，5000大洋一篇；
廣告人，畫吧說吧，我們的樓比畫的說的更美，陽光有多好，我就有多好；
地產(chǎn)代理人和策劃大師們，還有沒有更新的“概念”可以包裝？什么智能、生態(tài)、綠色、教育、現(xiàn)代、國際，這些概念已不好用了，還有沒有附加值可以挖掘？否則扣你們錢。
萬一人氣還不夠怎么辦？那我們公司的員工包括建筑工人都統(tǒng)統(tǒng)去扮演買家角色，針對中國消費(fèi)者的羊群效應(yīng)，我們的“開盤”需要的人越多越好，每個(gè)人可以發(fā)50元一天的補(bǔ)貼。
這就是騙子們創(chuàng)造的雙贏和多贏機(jī)器，它制造了一個(gè)又一個(gè)的地產(chǎn)神話，銷售了一個(gè)又一個(gè)的“莊盤”。
有沒有輸家呢？只有一個(gè)，那就是廣大的中小業(yè)主，他們不但買房子、買環(huán)境，也買了這部高價(jià)的“多贏”機(jī)器。
騙子們還有數(shù)不清的促銷之術(shù)，他們精通心理學(xué)，所以定的價(jià)叫“起價(jià)”，一個(gè)均價(jià)每平方米6000元的住宅樓，可能“起價(jià)”是每平方米3988元，但是從來沒人買到過那套房；他們大方得送你全套進(jìn)口高級裝修和家電價(jià)值總計(jì)20萬元，但假如你不要他送時(shí)，他只能給你退5萬元；他們也很強(qiáng)調(diào)服務(wù)品牌總是請“××國際知名物業(yè)公司”擔(dān)綱管家，但實(shí)際上是他老婆的公司一手操辦，只不過是掛羊頭賣狗肉而已；他們也會(huì)用法律來捍衛(wèi)自己的權(quán)利，明明是晚交了一年樓，但他們總能開出證明，系由“不可抗力因素”造成工期拖延，故不需承擔(dān)責(zé)任；他們更是比爾.蓋茨，所有的樓都是數(shù)碼社區(qū)、智能大廈；許多地產(chǎn)銷售高手可以日進(jìn)千金，如果你特別看中了哪個(gè)單位的話，他肯定說昨天剛被人定走了，當(dāng)然如果你給他錢，他肯定可以圓你的夢……
由于房地產(chǎn)的學(xué)問如此之深，于是傳經(jīng)送寶的人也大受歡迎，近一兩年“房地產(chǎn)經(jīng)營秘訣”之類的書可以裝一大筐，筆者有一位老鄉(xiāng)，原在內(nèi)地寫詩，來深圳后當(dāng)起了房地產(chǎn)策劃人。筆者最近還看到一本叫“XX詭計(jì)”的大部頭，該書特設(shè)了“總策劃”的頭銜，據(jù)說是一個(gè)幾乎不會(huì)寫字的高中肄業(yè)生(可能他也想打入地產(chǎn)“策劃”業(yè))。
從房地產(chǎn)投資理論的角度看，房價(jià)和收入的比例應(yīng)在3-6：1之間可能是適當(dāng)?shù)�，租金回�?bào)至少應(yīng)高于同期的銀行利息，才有投資價(jià)值
中國地產(chǎn)：價(jià)值幾何
不動(dòng)產(chǎn)市場是一個(gè)獨(dú)特而又復(fù)雜的商品市場。除了市場供求關(guān)系外，土地政策、住房政策、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃及廣泛的經(jīng)濟(jì)人口因素都影響著市場價(jià)格。以深圳為例，從1994年后，人口激增和市場短缺造成的高房價(jià)，一直呈下滑趨勢，如果從二手轉(zhuǎn)讓市場和租金的價(jià)格來看，深圳存量商品樓的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金的賬面值已跌去將近一半，而另一方面，深圳的房地產(chǎn)卻始終豪氣沖天，價(jià)格居高不下。房地產(chǎn)的大“秀”場可謂千姿百態(tài)，如“會(huì)展秀”、“網(wǎng)絡(luò)秀”、“演講秀”、“樣板秀”、“聯(lián)盟秀”、“廣告秀”、“文章秀”等等不一而足。這是中國地產(chǎn)市場絕妙的一幕。
蛇年剛至，深圳的各大報(bào)刊以顯著的廣告板的位置登出了某香港地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的一篇所謂最新樓市報(bào)告，稱深圳等廣東城市的“中高檔住宅”將在年內(nèi)再漲6%，在去年某調(diào)研機(jī)構(gòu)竟發(fā)布了一個(gè)“重大研究成果”，稱未來5年內(nèi)會(huì)有百萬港人在深圳和內(nèi)地置業(yè)，一些媒體也爭相報(bào)導(dǎo)，似乎20年后香港將變成一座空城(香港目前有600多萬人)，中國樓價(jià)要直逼香港(目前深圳和香港的房價(jià)比大致為1：8)。房價(jià)一定還會(huì)漲，特別是豪宅，快來買吧！
許多朋友經(jīng)常問我何時(shí)該買房？買哪里的房？買什么樣的房？弄得筆者總是難以應(yīng)對。畢竟房地產(chǎn)市場太復(fù)雜。首先，住房是生活必須品，你不買就得租，當(dāng)投資價(jià)值不高而你經(jīng)濟(jì)又不寬裕時(shí)，選擇租自然更好。其次房地產(chǎn)受前述諸多因素的影響，個(gè)別性也很強(qiáng)，需要好的投資分析和顧問。最后，中國的地產(chǎn)市場太復(fù)雜了，中國的許多城市似乎也沒有邊界，而西方城市卻有嚴(yán)格的立法，市區(qū)不可隨意擴(kuò)大，建筑物也不可隨意改動(dòng)，中國的城市土地似乎像“最后的晚餐”，可以無計(jì)劃無節(jié)制的去吃，反正政府賣地可以賺大錢，商人搞房地產(chǎn)可以賺大錢。
西方的房地產(chǎn)價(jià)格評估理論當(dāng)然要適合中國的國情。中國地產(chǎn)底價(jià)值幾何？不知道。從房地產(chǎn)投資理論的角度看，西方房地產(chǎn)市場已證明，就住房而言，房價(jià)和收入的比例應(yīng)在3-
6：1之間可能是適當(dāng)?shù)�，租金回�?bào)至少應(yīng)高于同期的銀行利息，才有投資價(jià)值(當(dāng)然還有市場預(yù)期等因素)。
所幸的是，進(jìn)入新世紀(jì)，政府己經(jīng)開始治理這個(gè)時(shí)常讓騙子們興風(fēng)作浪的市埸，從今年起政府有關(guān)部門修改了房地產(chǎn)銷售合同的部分不合理?xiàng)l款，規(guī)定了更加嚴(yán)格的預(yù)售條件，同時(shí)正在進(jìn)一步改革土地出讓制度......
筆者鄭重聲明：所有業(yè)內(nèi)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人在看到此文后，切莫“對號(hào)入座”，當(dāng)然，自我對照一下也無大礙。以深圳為代表的中國房地產(chǎn)業(yè)是改革開放后發(fā)展最為迅速的產(chǎn)業(yè)之一，它改變了我們的城市和我們的生活，但是要保持一個(gè)健康、穩(wěn)定的讓投資者和消費(fèi)者都滿意的房地產(chǎn)市場，我們必須戳穿中國的“地產(chǎn)黑幕”。
我們期待著這樣一天，消費(fèi)者能對發(fā)展商說：“陽光有多好，你就有多好”。
特約編輯：倪振強(qiáng)
