編者按：本文作者蔣正華是滬上一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的高級管理人員。他從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營近10年，對我國改革開放后的房地產(chǎn)建設和發(fā)展有較為深刻的研究。這次他針對目前市場上甚囂塵上的“泡沫論”、“房價、地價因果論”，撰寫了文章，本刊認為此文不僅行文流暢，更重要 的是，文中有事實，有數(shù)據(jù)，闡明自己的觀點，讀后給人啟迪，故刊登于后供廣大讀者參考。

　　“泡沫論”爭論不休，判斷標準關鍵要看市場是否存在真實需求。

　　面對全國商品房價格前三季度上漲13.5%，各地房價大范圍的漲聲響起，市場上再次引發(fā)一場房地產(chǎn)“泡沫破裂論”的爭論，預警之聲在國內(nèi)外響起。在最近激烈的爭論中，以摩根士丹利為代表的外國投資機構一直扮演著“泡沫論”觀點的“急先鋒”。摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠自去年至今一再強調指出，中國房地產(chǎn)存在嚴重泡沫。近期一個月內(nèi)連續(xù)發(fā)布兩份有關中國房產(chǎn)業(yè)的預警報告，其觀點直言：世界經(jīng)濟正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上，這個泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，中國也在其中。此觀點一出，引發(fā)業(yè)界的軒然大波。然而北京華遠集團董事長任志強即刻直截了當?shù)乇硎痉磳�，其觀點代表了諸多開發(fā)商的共識。作為官方的表態(tài)，建設部政策研究中心10月中旬以課題組名義發(fā)布了題為《怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》的研究報告，從詳實的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗上對“泡沫論”進行了反駁。

　　此外，摩根士丹利的數(shù)名經(jīng)濟學家近日也作出了類似的判斷預測。10月8日，摩根士丹利董事總經(jīng)理、全球首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇認為，“中國目前只有上海一地存在房地產(chǎn)泡沫”。而相當有意思的是摩根經(jīng)濟學家一方面極力唱空樓市，另一方面其所屬的房地產(chǎn)基金頻繁地重金投資國內(nèi)特別是上海的地產(chǎn)項目。由此，大摩言行自相矛盾，令業(yè)界相當驚詫，令人費解“大摩為何言行不一致”。

　　對此早有經(jīng)濟學家一針見血地指出，大摩等外資金融機構對中國房地產(chǎn)市場形勢過分嚴重的評判，其旨在中國高層能據(jù)此加大對房地產(chǎn)業(yè)的調控力度，由此，為其趁機涉足國內(nèi)創(chuàng)造更大的機會，以便其利用投資機構資金面上擁有的充分優(yōu)勢，從容地強勢介入，獲取有高額回報率優(yōu)質的上好項目。

　　就海外機構唱空中國地產(chǎn)的言論，恒隆集團董事局主席當即表明“上海房地產(chǎn)沒有泡沫，市民需求實在”的觀點，恒隆已在滬投資了恒隆廣場和港匯雙塔（在建）兩個項目，其將有200億到300億港元有望投入國內(nèi)房地產(chǎn)項目。

　　11月6日和7日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌在第二屆浙江·中國民營企業(yè)峰會“民企投資論壇”及第二屆復旦高層管理論壇上力陳中國樓市發(fā)展態(tài)勢健康，連連痛擊大摩為代表的“泡沫論派”。

　　筆者認為，“泡沫論”的唇槍舌戰(zhàn)，一時難以休止，隨著市場的發(fā)展，泡沫之爭還會不斷地交鋒下去，關鍵的問題，從國情出發(fā)，看市場是否有真實的供求平衡關系。針對市場上局部區(qū)域一時存有非理性的現(xiàn)象，不必將此成倍放大到看成是全局性的嚴重問題。業(yè)界的爭論孰是孰非有待于市場來檢驗。筆者建議讀者，泡沫之爭不要混淆市民百姓的視聽，百姓更不必陷于其中，而迷失適時擇機購房的方向。務請讀者，按實際情況，量力而行地投資置業(yè)。

　　“房價、地價因果決定論”似是而非。房地產(chǎn)價格上漲的深層次原因在于社會普遍的經(jīng)濟預期改變。

　　針對近幾年國內(nèi)城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大幅度的上漲，有觀點一認為，是由于推行經(jīng)營性用地的招標拍賣掛牌出讓，導致了地價上漲，從而抬升了房價。國土資源部負責人明確表態(tài)，此觀點是不正確的。有觀點二認為，是房價上漲造成地價上漲。筆者認為，房價、地價上漲，單純地前因后果地來談，有失偏頗。分析房價與地價的關系問題，應以辨證的觀點來看待。筆者認為，兩者之間是雙向互為促動的，在房地產(chǎn)相關政策變化的不同的階段，兩者之間的相互作用的角色會出現(xiàn)多次變換的，切不可一概而論，“是地價漲，導致房價漲”或“是房價漲造成地價漲”都不能全面確切地闡述房地產(chǎn)價格。筆者以為，從供求關系結構失衡的市場角度來分析，這時有可能是房價漲引起地價漲，而當某一城市因城市功能及市政規(guī)劃等政策性因素，引發(fā)城市地位上升，吸引各方投資者的眼球，因此區(qū)域性地價明顯上升，從而反映在房價上聯(lián)動上漲。

　　房價、地價的漲跌，本質上是遵循其各自的價值規(guī)律的，受供求關系的影響，也是由上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律所決定的。筆者認為，城市地位恰恰決定了上海房價、地價的總體走勢。

　　看待一個城市的房地產(chǎn)價格問題，不能簡單地用房價、地價之間所謂的因果關系來分析其上漲的動因。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房價、地價是不能單獨地分割成立，否則，如何詮釋每個項目在開發(fā)商處的大產(chǎn)證和業(yè)主所有的每套房的小產(chǎn)證都是“房產(chǎn)、地產(chǎn)”兩證合一的房地產(chǎn)權證。

　　房價的話題是市場的中心話題，是政府及開發(fā)商，更是市民百姓入市所關注的首要話題，而地價的話題是政府和開發(fā)商之間出讓方和受讓方雙方最關心的重要話題。地價在房地產(chǎn)項目中一般占有五～六成的比重，對政府、開發(fā)商而言是至關重要的，一定程度上，其影響著房價的走勢。當然，決定和影響房價、地價的因素比較多，也夠復雜的，除城市地位的急速提升，旺盛需求拉動、各類成本大幅提高、供求結構變動的推動等主要因素外，還有城市土地資源的稀缺，土地含金量增大；房地產(chǎn)相關剛性政策促動；政府全方位的市政大投入；城市化進程的提速；以及其他眾多的因素。

　　由此可見，在分析房價、地價之間的關系問題，筆者認為，上述兩種觀點都是不夠科學和全面的，這兩種觀點都是基于一種將復雜問題過于簡單化了的思維方式，因而其帶有一定的片面性。同時，這兩種觀點似乎進入了那種“雞蛋論”中“到底是先有雞還是先有蛋”的追根問底的思維“迷宮”。這種“雞蛋論”調子會將問題引入一個令人相當費解的境地。

　　筆者認為，房價、地價兩者之間的關系，有重合概念，房價中有地價的內(nèi)涵，房價的外延較地價相對廣些，為此，筆者還是倡導把“房價”的這一提法改用全稱“房地產(chǎn)價格”較為準確，通常人們所說的“房價”僅指一幢樓正負零零線以上房屋的價格，而忽視了其所占分攤土地這部分的“隱性”價格。舉個例子，上海市中心的二手房中老公房的房價近幾年上漲幅度驚人，老公房房價上漲，并不是說老房子的磚頭在值錢（大家都知道，房子在折舊的），實際上是其在地段上的土地在不斷地增值，明確地講是其地價在上漲，因此，準確地講是老公房的“房地產(chǎn)價格”中所包含的“地價”部分在上漲。同樣，上海市中心獨幢價值上千萬元的老式花園洋房更是如此。

　　綜上所述，房價、地價兩者之間并不是單純的雙向因果決定論所能解釋的，分析地價、房價的上漲動因還須具體問題具體分析，需要進行全方位的綜合研究分析。倘若簡單地按照成本或供求關系來理解房價、調控房價并不能收到預期的效果，事實已證明，房屋的售價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實際層面的供求關系。房地產(chǎn)價格的上漲涉及到眾多的要素，而其深層次原因在于消費者的消費心理預期，說白了，投資置業(yè)不動產(chǎn)的經(jīng)濟行為，還是一個信心經(jīng)濟為主導的投資消費兼有的行為 作者：蔣正華