中國難撐兩大泡沫 房地產(chǎn)泡沫不破股市就沒戲
投資者為什么要進(jìn)入股市？
是為了集中每一個(gè)銅板支援社會(huì)主義建設(shè)嗎？不是的，如果是這樣，他們早就有了傳統(tǒng)的銀行儲(chǔ)蓄，沒有必要到這個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)的市場來冒險(xiǎn)。
投資者進(jìn)入股市只有一個(gè)目的，賺錢。
國有資產(chǎn)要保值增值，國民資產(chǎn)同樣也要保值
增值。國債的收益比存款高，所以國債發(fā)行時(shí)銀行門口會(huì)排長隊(duì)，CPI(居民消費(fèi)指數(shù))超過了存款利率，所以導(dǎo)致了2004年年初的“基金大移民”。同樣的道理，如果有人告訴你，有一個(gè)途徑，有一個(gè)渠道掙得錢比股市多、比股市快、比股市安全、比股市踏實(shí)，那么，你還會(huì)往股市里面扎嗎？
你肯定不會(huì)，你不但不會(huì)往股市里扎，而且還會(huì)把已經(jīng)投入股市的錢拿出來，投到那個(gè)途徑和那個(gè)渠道。
那個(gè)途徑不是別的途徑，正是樓市。
水皮的朋友在杭州，三年前因?yàn)橐I樓，所以依依不舍地離開了股市，想不到當(dāng)初的依依不舍卻造就了他投資生涯中最輝煌的成功。三年前他買入的樓盤如今已經(jīng)升值了一倍，而回過頭看看股市，差點(diǎn)驚出一身的冷汗。杭州朋友其實(shí)并不是樓市的炒家，但是三年之中樓市和股市的一進(jìn)一出，至少個(gè)人資產(chǎn)不但沒有縮水而且翻了一倍，如果不是當(dāng)初的話，現(xiàn)在豈非欲哭無淚。
也許杭州的朋友境遇并不具有典型主義，還稱不上是投資，和溫州居民自發(fā)形成的“炒房團(tuán)”不能相提并論，這樣就引出了一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，那就是國內(nèi)游資最充分，國民財(cái)富最富足的溫州人為什么不進(jìn)股市進(jìn)樓市呢？
這個(gè)問題的答案很多。
答案之一是這個(gè)股市上沒有溫州的上市公司，所以引不起溫州本地人的投資熱情；
答案之二是溫州人是做實(shí)業(yè)出身，因此對虛擬經(jīng)濟(jì)有本能的抵觸，對現(xiàn)代的資本經(jīng)營沒有好感；
答案之三是股市投資和樓市投資的差別，前者是錢不知道送給誰花，而后者則是自己買來的產(chǎn)業(yè)。
溫州人是做生意的，他們的足跡遍布全世界，地球上只要有老鼠的地方就有溫州人。遍布全國的溫州人很快就發(fā)現(xiàn)，全國各地的樓價(jià)有著天壤之別。和北京當(dāng)時(shí)的房價(jià)比，上海不到一半，杭州不到三分之一。杭州是什么地方？人間天堂！西湖是什么地方，天堂中的家園！一個(gè)簡單的不能再簡單的道理就是，杭州的房價(jià)怎么能比溫州低，如果低是合理的話，那么為什么溫州人不搬到杭州去住。同樣的道理，當(dāng)10萬浙商搶灘上海的時(shí)候，上海的房價(jià)又有什么理由應(yīng)該比溫州還要低呢？溫州的房價(jià)現(xiàn)在是多少，是平均一萬塊錢一平方米，上海的房價(jià)還能低下來嗎？
溫州炒房團(tuán)，仁者見仁，智者見智。
攻擊者認(rèn)為溫州人作孽，不但炒高了杭州的地價(jià)，上海的地價(jià)，南京的地價(jià)，甚至還炒熱了成都的地價(jià)，中國大城市的房地產(chǎn)泡沫和溫州人的所作所為分不開。
欣賞者認(rèn)為溫州人有功，溫州的民間資本在全國各地游竄，客觀上起到了價(jià)值發(fā)現(xiàn)的作用，溫州炒房團(tuán)帶動(dòng)了各大城市的房地產(chǎn)市場升溫功不可沒。
毫無疑問，溫州屬于中國地方先富起來的典型，溫州商人整體而言已經(jīng)脫離了生存階段進(jìn)入發(fā)展階段。溫州炒房團(tuán)正是一種集合理財(cái)?shù)耐顿Y。這種投資受到房地產(chǎn)商的歡迎，地方政府的歡迎。但是客觀上透支了房地產(chǎn)市場的未來，也就是建設(shè)部研究中心報(bào)告的主題，即所謂的預(yù)期，從而對各地的原住民，尤其是絕大部分還處在生存階段的大城市居民形成了巨大的沖擊，惡化了他們的生活環(huán)境和生活質(zhì)量，形成了未來和現(xiàn)實(shí)的巨大落差。
這就是房地產(chǎn)的泡沫。
上海人拿上海的房價(jià)和香港比，越比越覺得上海的房價(jià)還要漲，深圳也拿深圳的房價(jià)和香港比，越比越覺得深圳的房價(jià)跌不下來。上海人和深圳人都不愿正視的是香港的房價(jià)經(jīng)歷了泡沫的破滅后就一直在跌，香港的炒樓族沒有一個(gè)不是百萬負(fù)翁，無一不在承受所謂高樓價(jià)的欠債。水皮的同學(xué)2004年買了新樓盤心中就一直不踏實(shí)，居然跑到北京問水皮這個(gè)生活在內(nèi)地的同學(xué)香港的房價(jià)還會(huì)不會(huì)跌。
香港的房價(jià)為什么不會(huì)跌？
香港經(jīng)濟(jì)的鼎盛時(shí)期已經(jīng)過去，以后能維持一個(gè)區(qū)域金融中心地位已然不易；香港的街頭充斥內(nèi)地的游客，人民幣和港幣一樣在流通；香港的專業(yè)人士都跑到內(nèi)地找工作；香港的房價(jià)是中房集團(tuán)買它2萬套就能托得住的嗎？
香港的房價(jià)托不住，為什么上海和深圳的房價(jià)還要和一個(gè)制造了全球最大樓市泡沫的地方去比呢？
東京房價(jià)泡沫最大的時(shí)候，以東京的地價(jià)可以買入整個(gè)美國，但是事實(shí)證明，這只是一個(gè)極短暫的幻覺，至今日本人還在為這種幻覺帶來的快感而承受調(diào)整的代價(jià)。
是投資都會(huì)有周期，都會(huì)有峰谷浪尖，都會(huì)有懸崖峭壁。
中國房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)是正常的，中國轎車業(yè)的泡沫出現(xiàn)也是正常的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)和轎車是富起來的中國最大的消費(fèi)領(lǐng)域，更是轉(zhuǎn)型時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。不可想象的是，像上海這樣的城市，如果房地產(chǎn)和轎車業(yè)同時(shí)陷入低潮，那么上海的GDP還會(huì)有多少？
同樣不可忽略的是，三年前上海的房價(jià)還只有北京的一半，上海的爛尾樓還到處可見，上海市政府為了賣樓而推行外地戶口進(jìn)滬的藍(lán)印政策，為了鼓舞消費(fèi)而減免個(gè)人所得稅，三年前的上海樓市是個(gè)百般刺激都沒有需求的市場，難道三年后的真實(shí)需求就會(huì)變得如此旺盛？
需求是有的，但是其中的投資需求也是巨大的。水皮的上海朋友聚集在一起話題只有一個(gè)，那就是炒樓。一年至少30%的漲幅，有什么生意比炒樓花更好做？只要付個(gè)首付，后面的分期付款根本就沒有打算做，100萬可以付10套房的訂金，開盤后就可以轉(zhuǎn)手，所以上海才能出現(xiàn)個(gè)人房貸7500萬的新聞，北京才會(huì)有6500人上了房貸黑名單。
居住需求是不會(huì)導(dǎo)致泡沫的，出現(xiàn)泡沫的地方是在投資需求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的估計(jì)，在北京的高檔房市場，這種投資需求在四分之一之上，上海在五分之一之上，也許正因如此，摩根斯坦利的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅奇直指上海和北京有樓市泡沫，而同在大摩任職的中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠更是大膽預(yù)言上海的房地產(chǎn)不僅是中國，而且將成為世界有史以來最大的泡沫來源地，上海房地產(chǎn)泡沫的毀滅將拖累全球經(jīng)濟(jì)。
摩根斯坦利的研究和其實(shí)際的行為一向“言行不一”，對于中國經(jīng)濟(jì)一向整體肯定具體否定，一向看空中國的資本市場。謝國忠雖有驚世之語倒是一貫的判斷，羅奇加入抨擊陣營卻還是第一次。大摩顯然是把此段房地產(chǎn)當(dāng)作投資市場而作出的研判。對于海內(nèi)外的投資客會(huì)形成什么樣的影響不言而喻。表面上看，上海的樓市似乎是供求兩旺，但是實(shí)地探訪，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，浦東很多已售樓盤到了晚上都是沒有人住的鬼樓，來自香港和臺灣的投資者等待的是一個(gè)好的賣點(diǎn)。
房價(jià)上漲會(huì)增加國民財(cái)富嗎？或者下跌會(huì)減少國民財(cái)富嗎？建設(shè)部的專家們說會(huì)。因此，他們得出的結(jié)論是房價(jià)不能跌，跌了國民的資產(chǎn)就受損失了。房價(jià)和股價(jià)有什么區(qū)別嗎？水皮知道的是，股市的二級市場并不是一個(gè)制造財(cái)富的地方，而是一個(gè)實(shí)行財(cái)富再分配的地方，難道樓市不是嗎？
進(jìn)入2004年，上海的房價(jià)漲了10%還多，租金跌了10%，北京的房價(jià)不見漲，租金跌的幅度還不止10%。租金和房價(jià)是什么關(guān)系？是單股業(yè)債和股價(jià)的關(guān)系，如果說是業(yè)績預(yù)期是股價(jià)的先行指標(biāo)，那么租金就是房價(jià)的先行指標(biāo)，業(yè)績下降之下的股價(jià)上漲不是人為操縱就是垃圾股炒作，都是見頂?shù)男盘枴?
中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)股市化，怎么能不分流股市的資金？一個(gè)事實(shí)是如此的鮮明，三年前中國股市開始擠泡沫，三年前以上海為代表的中國大城市樓市開始走出低迷走進(jìn)上升通道并出現(xiàn)暴漲；三年后，中國股市被擠泡沫擠得半身不遂，中國房地產(chǎn)泡沫成為銀行心中最大的隱疾。不一樣的是，中國證監(jiān)會(huì)是擠泡沫的發(fā)動(dòng)者，而建設(shè)部是“泡沫論”的批判者。
股市和樓市是什么關(guān)系？
在發(fā)達(dá)國家，股市和樓市是一種遞進(jìn)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)的預(yù)期導(dǎo)致股市的上漲，股市的上漲導(dǎo)致財(cái)富的增加，而財(cái)富的增加反過來促進(jìn)消費(fèi)的需求推動(dòng)樓市的興旺，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不是經(jīng)濟(jì)周期的開始而是結(jié)束。東京股市到達(dá)30000點(diǎn)，東京的地價(jià)到達(dá)歷史峰位。
中國不一樣。
中國是一個(gè)發(fā)展國家，以中國的國民財(cái)富不可能同時(shí)支撐股市和樓市兩大泡沫，房地產(chǎn)市場的泡沫一天不破，中國股市就一天沒戲。(水皮)
特約編輯：廣偉
