針對(duì)北京住宅價(jià)格一路高漲，本報(bào)調(diào)查顯示，77%的受訪者認(rèn)為存在泡沫
業(yè)界分析，市場高熱度主要是受需求拉動(dòng)；中低檔房需求大，以自住為主
據(jù)發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年第三季度房屋銷售價(jià)格總體比去年同期上漲9.9%，土地交易價(jià)格上漲11.6%.其中，居民住宅用地
交易價(jià)比去年同期上漲了13.6%，較二季度上漲1.6%.摩根士丹利的報(bào)告顯示，北京等國內(nèi)大城市空置率現(xiàn)已超過1/3，盡管這一數(shù)據(jù)尚未經(jīng)證實(shí)，但空置率狀況卻令人憂心忡忡，有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”一說再度浮出水面。
日前，本報(bào)針對(duì)普通購房者對(duì)現(xiàn)有房價(jià)的認(rèn)同程度和心理預(yù)期進(jìn)行系列問卷調(diào)查，77%的受訪者認(rèn)為北京的房價(jià)存在泡沫。
77%的受訪者認(rèn)為泡沫存在
張寶全和陳文表示，不認(rèn)同泡沫存在；邢亞平認(rèn)為，北京樓市的高熱度主要是需求拉動(dòng)；馮長春指出，國際性大都市的房價(jià)可高于人均收入的6倍
本報(bào)11月8日-10日的48小時(shí)內(nèi)在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)共收集到1117人次參與調(diào)查的結(jié)果，問卷點(diǎn)擊率高達(dá)6078次。此次調(diào)查顯示，約有77%的受訪者認(rèn)為北京的房價(jià)存在泡沫，明確表示沒有泡沫的只占受訪者的不足10%.首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任邢亞平表示，從全國范圍來看，房價(jià)增長過快的現(xiàn)象的確存在。統(tǒng)計(jì)顯示每季度價(jià)格平均抬升10%以上，重點(diǎn)城市及部分項(xiàng)目的波動(dòng)幅度更大。
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邢亞平認(rèn)為，房價(jià)走高主要取決于三個(gè)因素。首先是土地價(jià)值，不少城市正面臨大范圍規(guī)模布局的結(jié)構(gòu)性變化關(guān)口，市政道路的修繕和配套的逐步完善等都直接造成土地價(jià)值增長，進(jìn)而表現(xiàn)在房價(jià)上。其次，住房品質(zhì)也呈上升趨勢(shì)，配套設(shè)施完善，使開發(fā)成本有所上漲。再次，全民購房熱是結(jié)構(gòu)性升級(jí)的表現(xiàn)，住戶有意愿改善住房條件，集合性住宅換成聯(lián)排別墅，聯(lián)排再換成獨(dú)棟，這是生活品質(zhì)提升的要求。具體到北京的房地產(chǎn)市場，其高熱度主要是需求拉動(dòng)的。
今典投資集團(tuán)董事長張寶全指出，中國現(xiàn)有的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)不盡科學(xué)，有關(guān)泡沫論的調(diào)查取證也論據(jù)不足，因此不可輕率地判定泡沫存在與否。普通消費(fèi)人群往往僅以價(jià)格尺度簡單衡量房價(jià)是否存在泡沫是沒有科學(xué)依據(jù)的。
北京銀信興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳文也表示，不認(rèn)同中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存泡沫這一說法。北京屬于國際性大都市，購房者中，外地人甚至外籍人士眾多，因此需求市場很大。
因而開發(fā)商的投入也相對(duì)于過去明顯增加。此外，住宅品質(zhì)的提升和廣告宣傳的投入都隨著市場激烈程度不斷演變。
邢亞平認(rèn)為，如果說房價(jià)與人均收入的比值是衡量房地產(chǎn)泡沫存在與否的指標(biāo)，那么在中國這樣一個(gè)市場中，“將收入僅僅等同于工資收入而計(jì)算出來的數(shù)據(jù)是不合適的，存量資產(chǎn)的收益以及拆遷的地價(jià)補(bǔ)償款等都理應(yīng)納入統(tǒng)計(jì)�！�
北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心馮長春教授指出，房價(jià)與人均收入的比值核算標(biāo)準(zhǔn)不能一刀切地套用于任何規(guī)模的城市。通常來講，中小城市的合理比例應(yīng)該是房價(jià)為人均收入的4倍，而大城市為3-6倍。對(duì)于紐約等國際性都市而言，該數(shù)值將更大。
逾半數(shù)不滿意北京商品住宅
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這反映出北京樓市存在的主要問題不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)不合理，政府和開發(fā)商應(yīng)適當(dāng)加大供應(yīng)量
參與本次問卷調(diào)查的人群中，一年內(nèi)有買房打算者占總?cè)藬?shù)的62%.但同時(shí)，有51%的受調(diào)查者認(rèn)為在北京不能買到合適房產(chǎn)或者需要尋找但可能性不大，他們主要是基于房價(jià)、個(gè)人或家庭承受力、交通便利水平以及區(qū)域配套等指標(biāo)而考慮。
邢亞平表示，就北京而言，目前居民對(duì)住宅項(xiàng)目的需求主要體現(xiàn)為自住功能的需求。從北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)來看，今年1-3季度，北京住宅類商品房銷售價(jià)格小幅上漲，同比上漲3.5%。其中，普通住宅價(jià)格漲幅高于平均數(shù)，達(dá)到了4.3%；豪華住宅價(jià)格漲幅為0.9%。
馮長春指出，目前北京房地產(chǎn)市場存在的主要問題不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)的不合理性�！笆袌龅膹�(qiáng)烈需求促成了房市過熱，但這種熱度尚屬常溫下的偏高�！瘪T長春說。對(duì)于絕大多數(shù)人群來說，目前的難題在于中低檔房源太少，政府和開發(fā)商應(yīng)適當(dāng)加大供應(yīng)量。同時(shí)，暫時(shí)買不起房的潛在購房者，可以通過租賃途徑解決。
對(duì)于本報(bào)調(diào)查顯示的過半受訪者認(rèn)為在北京市場上難尋合適的房子，馮長春認(rèn)為，這主要是因?yàn)槌菂^(qū)房價(jià)偏高，而郊區(qū)的交通、配套又不盡完備。因此，發(fā)展商在開發(fā)的過程中應(yīng)注意提高性價(jià)比。此外，與房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟的廣州、深圳相比，北京房地產(chǎn)市場的需求優(yōu)勢(shì)造成了產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)上的不足。
“商品的任何元素都是與價(jià)格相關(guān)的，購房者認(rèn)為滿意的房子難尋，并不是說明要求太高，而主要是表現(xiàn)了基于北京房價(jià)升溫前提之下對(duì)其性價(jià)比不認(rèn)同的心態(tài)�！睆垖毴寡�。
自住為主，有投資打算者占22%
48%的受訪者擔(dān)心一兩年內(nèi)房價(jià)下跌，41%表示完全不擔(dān)心；大部分人對(duì)房價(jià)泡沫沒有防范意識(shí)
在受訪人群中，考慮到買房的同時(shí)擔(dān)心一兩年內(nèi)房價(jià)下跌而心存憂慮的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)48%，完全不擔(dān)心者也占到較高比例，為41%.這一數(shù)據(jù)表明，為數(shù)不少的普通購房者還是對(duì)一兩年內(nèi)的北京房地產(chǎn)市場充滿信心。
調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，有投資打算的人僅占受訪者總數(shù)22%，且有近70%的人群表示無此打算。由此可以看出，在北京房地產(chǎn)交易中，出于自住目的而購房的消費(fèi)者，很大一部分人沒有對(duì)房價(jià)存在泡沫心存顧慮和防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。
采訪中，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為泡沫是流動(dòng)的。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況尚好，學(xué)者及開發(fā)商等都應(yīng)慎言房地產(chǎn)泡沫概念。
馮長春指出，外地來京人數(shù)的激增構(gòu)成了北京住宅需求量擴(kuò)大的重要原因。
相比上海、杭州等城市，北京的住宅項(xiàng)目投資“比例不會(huì)太大”。同時(shí)，盡管北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱態(tài)勢(shì)，但決非像上海那樣面臨著投機(jī)者過多而潛藏的危機(jī)，一旦投機(jī)者比重過大，勢(shì)必引發(fā)泡沫。
根據(jù)上海物價(jià)局的統(tǒng)計(jì)，目前上海外來購房者已經(jīng)達(dá)到53%，這些投資者多以投資為目的，且購買目標(biāo)多為高檔住宅。
邢亞平認(rèn)為，從投資角度來看，高端項(xiàng)目或熱點(diǎn)區(qū)域的投資比例大。原因是居民個(gè)人資產(chǎn)趨向多元化，有部分資金轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，如備用在房屋上。此外，發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)個(gè)性化程度很高，而中國住房需求趨同，因而需求量和供應(yīng)量非常大。
“但一旦購房者無力還貸只能將房屋抵押給銀行，銀行若不能將抵押項(xiàng)目及時(shí)兌現(xiàn)，將形成大量不良資產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致金融危機(jī)的爆發(fā)，經(jīng)濟(jì)不景氣的局面隨即出現(xiàn)�！毙蟻喥秸f。
“對(duì)于投資者甚至投機(jī)者而言，其資產(chǎn)數(shù)目難以統(tǒng)計(jì)。如果房價(jià)發(fā)生下滑，主要還將依靠個(gè)人實(shí)力的支撐�！标愇膶�(duì)記者表示。
張寶全則認(rèn)為，中國的產(chǎn)權(quán)證制度不容易使投機(jī)者介入，目前北京房地產(chǎn)市場上，自用和出租者占主要比重，投機(jī)者占購買者總數(shù)不足10%.此外，最新數(shù)據(jù)顯示，北京消費(fèi)群體對(duì)商品住宅的接受度持續(xù)提升。今年1至10月，北京市個(gè)人購買的商品住宅達(dá)897萬平方米，增長49.8%，占商品住宅銷售面積的95.5%，同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，銷售額和銷售面積的全面增長也給開發(fā)商以投資信心。前10個(gè)月累計(jì)完成土地購置費(fèi)132.3億元，同比增長40%.本版采寫/本報(bào)記者陸銳
65%認(rèn)為房價(jià)將跌一兩千元
44%認(rèn)為2008年泡沫破裂；業(yè)界稱總體平穩(wěn)，發(fā)生大幅下跌的可能性很小
在本報(bào)的網(wǎng)上調(diào)查中，有44%的受訪者將北京房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)間認(rèn)定為2008年，33%的人群認(rèn)為即便有泡沫，起碼在5-10年的時(shí)間內(nèi)不會(huì)崩盤。另外，調(diào)查結(jié)果顯示，如果泡沫破裂，65%的人認(rèn)定房價(jià)跌落范圍在1000元/平方米-2000元/平方米之間，認(rèn)為下跌2000元-3000元/平方米的占23%，下跌波動(dòng)幅度越高就越偏離購房者的預(yù)期。這也表明，受訪者對(duì)目前的房價(jià)普遍比較認(rèn)同，堅(jiān)信價(jià)格與價(jià)值偏離不大。
邢亞平強(qiáng)調(diào)，北京房地產(chǎn)市場目前雖然火爆，房價(jià)居高不下，但發(fā)生大幅下跌的可能性很小。相比之下，杭州、上海等地的投資性購買比例很大。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，目前上海商品房的加權(quán)平均價(jià)約在8500元/平方米左右，而此前對(duì)外公布的數(shù)據(jù)是5135元/平方米，前者比后者足足高出67%。此外，廣東的市場化程度比較高，多年來一直平穩(wěn)發(fā)展，居民的購房選擇更加理性。
邢亞平指出，北京的普通購房者不必對(duì)統(tǒng)計(jì)指數(shù)過于憂慮，房產(chǎn)的價(jià)值很大程度上取決于區(qū)位價(jià)值。從土地資源的不可再生以及北京地區(qū)的日漸完善角度上講，都不存在房價(jià)大跌的可能。
張寶全認(rèn)為，北京的房價(jià)將會(huì)在未來3年內(nèi)穩(wěn)中有升，三年后進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展階段，2008年后有可能迎來小的波動(dòng)。
而馮長春則分析，從長期發(fā)展趨勢(shì)來看，房價(jià)小幅震動(dòng)是可能的，需要政策適時(shí)調(diào)控，但總體上仍將趨向平穩(wěn)。如果發(fā)生小波動(dòng)，很可能是在3-5年之內(nèi)，而2008年之后的房價(jià)還有望持續(xù)攀升。
-投資提醒
房價(jià)下跌5%即觸心理底線
“一旦房價(jià)發(fā)生或大或小幅度的波動(dòng)，自住業(yè)主并不會(huì)直接受到嚴(yán)重影響，而對(duì)于投機(jī)者，5%的降幅可能就將沖破心理承受底線，金融業(yè)遭遇后果更加不堪設(shè)想�！瘪T長春一再對(duì)記者強(qiáng)調(diào)。
陳文認(rèn)為，目前很多人只憑首付和月供相結(jié)合的方式投資房產(chǎn)，如果擁有量太大，確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)。作為投資者而言，必須增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。同時(shí)，希望政府相關(guān)部門適時(shí)適度地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及價(jià)格的增長勢(shì)頭給予調(diào)控，放慢增長節(jié)奏，以保證房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。而作為投資者，也不應(yīng)盲目冒進(jìn)。
邢亞平則表示，短期房價(jià)的變動(dòng)與需求、消費(fèi)預(yù)期相關(guān)聯(lián)，而投資性需求是造成泡沫出現(xiàn)的主要原因，所以需要把握的是投資有沒有可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。如果投資性購房比例過大，則會(huì)導(dǎo)致泡沫。談及投資者對(duì)房地產(chǎn)泡沫可能存在的承受底線，邢亞平認(rèn)為，這主要取決于投資者對(duì)投資生涯的預(yù)期、可承受的空置比例以及心理因素，因人而異。
業(yè)界熱論
“8.31”后易把握市場
邢亞平分析，“8.31”土地大限之前開發(fā)商拿地成本低，從供應(yīng)模式到盈利模式再到資金模式，中間鏈條體現(xiàn)的價(jià)格信號(hào)不明晰。今后開發(fā)商對(duì)市場的重視和以消費(fèi)者為主導(dǎo)的方向性更利于他們精確把握市場。
不應(yīng)局限于2008年前
陳文則特別強(qiáng)調(diào)，北京房地產(chǎn)市場不應(yīng)該局限于2008年之前的發(fā)展。政府應(yīng)在政策上引導(dǎo)并控制土地供應(yīng)。同時(shí)，金融政策的調(diào)整也有利于大型地產(chǎn)公司越來越走規(guī)范性運(yùn)作模式。
特約編輯：廣偉
