針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性過熱，中央出臺(tái)了從“緊縮信貸”到“提高自有資金門檻”再到“土地市場(chǎng)整頓”的一系列措施，成效顯著。固定資產(chǎn)投資總額得到有效抑制，房地產(chǎn)業(yè)及去年幾大持續(xù)過熱行業(yè)投資增長(zhǎng)大幅回落。然而，從直觀來(lái)看，宏觀調(diào)控減少了房產(chǎn)的供給，而在需求不變的條件下，房?jī)r(jià)的局部過高不會(huì)得到緩解。一方面
，政府限制水泥、鋼材等行業(yè)的擴(kuò)張，造成相關(guān)產(chǎn)品供不應(yīng)求，形成了供給型漲價(jià)優(yōu)勢(shì)，加大了商品房開發(fā)成本壓力，促成成本構(gòu)成型價(jià)格上漲；另一方面，土地資源從嚴(yán)控制，土地供應(yīng)量減小預(yù)示著房市供應(yīng)總量即將減少，這從反面刺激了潛在的消費(fèi)動(dòng)力，很多人將預(yù)期消費(fèi)意向提前轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)行為，可能造成總需求的擴(kuò)大。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格2724元／平方米，同比提高12.9%，是1996年以來(lái)同期的最高增幅。從地區(qū)分布看，全國(guó)有12個(gè)地區(qū)的商品房平均銷售價(jià)格提高幅度超過了10%，其中，江西、甘肅和天津等6個(gè)地區(qū)價(jià)格提高幅度超過了20%。8月9日央行發(fā)布的第二季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也指出，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格。房?jī)r(jià)局部過高已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中必須密切關(guān)注的新困難、新問題，加強(qiáng)中觀調(diào)控，充分發(fā)揮城市政府在調(diào)控房?jī)r(jià)中的中堅(jiān)作用是抑制房?jī)r(jià)高漲的關(guān)鍵。但從目前各大城市出臺(tái)的諸多調(diào)控措施的執(zhí)行效果來(lái)看，大多收效甚微，甚至以失敗而告終。原因何在呢？我認(rèn)為這與地方政府對(duì)調(diào)控行為必須遵循的原則認(rèn)識(shí)存在偏差不無(wú)關(guān)系。
中觀調(diào)控應(yīng)遵循四大原則
筆者認(rèn)為中觀調(diào)控應(yīng)遵循以下四大原則，這四大原則是調(diào)控的前提，任何違背原則的調(diào)控行為都將是得不償失的。
第一，政府職能由“無(wú)限政府”、“管制型政府”向“有限政府”、“服務(wù)型政府”轉(zhuǎn)變。前一段時(shí)間，關(guān)于“溫州炒房團(tuán)”的話題鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，南京、杭州等地政府也出臺(tái)了相關(guān)的治理炒房的政策。我曾撰文指出，切忌讓調(diào)控成為政府權(quán)力循環(huán)擴(kuò)張的借口，諸如“期房限轉(zhuǎn)”就是破壞正常的市場(chǎng)交易行為；切忌讓調(diào)控成為政府獲取收益的借口，諸如“收取20%的所得稅”就是政府借調(diào)控之名收取不義之財(cái)，最終受害的還是老百姓。
第二，調(diào)控的關(guān)鍵在于“疏”而不在于“堵”。從目前的收效來(lái)看，南京、杭州等地的治理政策遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期的目的，尤其是杭州收取所得稅的做法更是已經(jīng)廢止，根本原因就在于其有悖市場(chǎng)化原則。解決市場(chǎng)的問題需要市場(chǎng)化“疏導(dǎo)”的手段，一味地就事論事，采取“堵”的措施來(lái)抑制市場(chǎng)只會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰，也不會(huì)起到預(yù)期的效果，我們應(yīng)盡快擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維方式。政府政策應(yīng)側(cè)重于規(guī)范建立市場(chǎng)運(yùn)行的“游戲規(guī)則”，要避免政策的“隨意性”。
第三，調(diào)控應(yīng)有助于將住房制度改革向縱深方向推進(jìn)�？v觀我國(guó)住房制度改革，可謂歷盡艱辛，但成果豐碩。自鄧小平同志1980年關(guān)于住房制度改革的講話開始，房改工作在不斷探索中艱難前行。從試點(diǎn)售房到提租補(bǔ)貼，從以售帶租到租、售、建并舉，直到1998年住房貨幣化分配制度的實(shí)施將我國(guó)住房制度改革推向高潮，徹底摒棄舊體制，實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化、市場(chǎng)化。地改從20世紀(jì)90年代初開始起步，土地?zé)o償劃撥、無(wú)限期使用、無(wú)流通的“三無(wú)”到“三有”的轉(zhuǎn)變是土地商品化的開端。到2002年，土地實(shí)行“招、拍、掛”制度徹底實(shí)現(xiàn)了土地的市場(chǎng)化。至此，我國(guó)住房制度的商品化和市場(chǎng)化改革基本完成，但這并不意味著住房制度已經(jīng)盡善盡美。那么調(diào)控政策就必須沿著這個(gè)大方向前進(jìn)，而不是倒退，正因如此，諸如減免地價(jià)、地價(jià)改地稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)無(wú)疑是十分錯(cuò)誤的，對(duì)于來(lái)之不易的市場(chǎng)化改革的成果，我們不可能再回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。
第四，調(diào)控應(yīng)努力塑造健康、規(guī)范、有序競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，壟斷是不具有效率的。然而從世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌跡來(lái)看，行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)都經(jīng)歷了從競(jìng)爭(zhēng)到經(jīng)濟(jì)性壟斷的轉(zhuǎn)變。事實(shí)證明在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)性壟斷日益成為一種更具效率的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。這似乎是一個(gè)“悖論”，其實(shí)根本原因在于兩種壟斷形成的過程及最終的市場(chǎng)控制力不同。要形成具有效率的經(jīng)濟(jì)性壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的前提是必須經(jīng)歷市場(chǎng)的洗禮，在市場(chǎng)中完成優(yōu)勝劣汰，進(jìn)而走向并購(gòu)、重組。我國(guó)的家電、汽車等行業(yè)也正是在經(jīng)歷了殘酷的競(jìng)爭(zhēng)之后才形成了目前的繁榮景象。然而目前房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，尚未經(jīng)歷這樣一個(gè)完全、自由競(jìng)爭(zhēng)的歷史時(shí)期，當(dāng)前的大企業(yè)無(wú)不都是注入巨額資本的“資本家”或有大量土地囤積的“地主”。因此，調(diào)控一定要避免壓制中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，保障市場(chǎng)主體的公平參與，否則正中大型房地產(chǎn)企業(yè)的下懷，只會(huì)加劇行業(yè)的無(wú)效率壟斷，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)乃至損害房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。有學(xué)者認(rèn)為提高自有資金門檻會(huì)優(yōu)化行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，其實(shí)這種由政策實(shí)現(xiàn)的“優(yōu)勝劣汰”是無(wú)效率的。這一方面要求中央政府在治理地方政府的違規(guī)行為，諸如開發(fā)區(qū)整頓一定要“狠”、“準(zhǔn)”，但調(diào)控市場(chǎng)時(shí)一定要“緩”、要“兼顧”。另一方面也要求地方政府考慮中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路問題，切實(shí)保障它們的正當(dāng)利益，避免政策對(duì)它們產(chǎn)生的不利。
調(diào)控房?jī)r(jià)可采取五大措施
至于如何調(diào)控房?jī)r(jià)，不外乎以下五大措施。這五大措施綜合配套使用將有效抑制房?jī)r(jià)局部過快上漲。
第一，調(diào)控土地供應(yīng)。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土地供應(yīng)調(diào)控之于房地產(chǎn)業(yè)就如公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)之于宏觀貨幣政策，應(yīng)成為調(diào)控市場(chǎng)的主要工具之一。地方政府應(yīng)樹立科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀，做好調(diào)控工作。在適度控制拆遷、適度放量土地的同時(shí)，規(guī)范土地市場(chǎng)、打擊土地投機(jī)同等重要。
第二，把握好招、拍、掛的策略，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論表明，住宅密度與土地所有權(quán)存在密切聯(lián)系。如果一個(gè)地區(qū)由較多開發(fā)商共同開發(fā)，則往往按較高的密度為收入較低的居民建房。如果一地區(qū)由單一的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)時(shí)，往往僅以較低的密度為收入較高的居民建房。因而，政府可以在土地招投標(biāo)中將大項(xiàng)目拆分成小項(xiàng)目，實(shí)行分區(qū)共同開發(fā)制度，有利于用市場(chǎng)的手段引導(dǎo)開發(fā)商做好低端市場(chǎng)，而不是一味地投機(jī)于高端市場(chǎng)。
第三，維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其是保護(hù)中小房地產(chǎn)商的利益。完備競(jìng)爭(zhēng)體系，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體是規(guī)避傳統(tǒng)壟斷低效率、高價(jià)格的有效手段。不是說現(xiàn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有問題，但不能因?yàn)橛袉栴}就要用行政政策將之扼殺在搖籃里，應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)決定它們的命運(yùn)。只要企業(yè)造的房子沒有倒塌，質(zhì)量不出問題，具有良好的資信狀況，沒有投機(jī)倒把，規(guī)范運(yùn)營(yíng)，就應(yīng)該給予其生存的空間，鼓勵(lì)其發(fā)展。這就要求地方政府不能一味地追求高價(jià)者拿地，應(yīng)多采取掛牌和招標(biāo)的方式，要考慮企業(yè)的資質(zhì)、開發(fā)能力等，給予大、小企業(yè)平等的開發(fā)機(jī)會(huì)，否則會(huì)為壟斷企業(yè)限制“行業(yè)準(zhǔn)入”所利用。另外，針對(duì)目前宏觀調(diào)控政策可能造成一些確實(shí)很優(yōu)秀的中小房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的負(fù)面影響，應(yīng)給予從其他渠道給予彌補(bǔ)。
第四，完善住房保障制度。一要逐步實(shí)行中、低收入家庭“補(bǔ)人頭”政策與完善住房貨幣化補(bǔ)貼并舉。目前住房制度中，經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”與住房貨幣化補(bǔ)貼額度遠(yuǎn)不能緊跟房?jī)r(jià)的飆升，“寧要房子，不要補(bǔ)貼”普遍盛行兩大問題并存。經(jīng)濟(jì)適用房造成新的價(jià)格雙軌制，有悖市場(chǎng)化改革方向。目前上海、廣州等地已經(jīng)取消，其他城市如果覺得立即廢止難以實(shí)行的話，那設(shè)計(jì)一個(gè)逐步取消的時(shí)間表則是十分必要的。應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房從“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)人頭”政策的轉(zhuǎn)變與增加住房貨幣補(bǔ)貼額度相協(xié)調(diào)，將20%
的中、低收入家庭與享受住房貨幣補(bǔ)貼的家庭納入同一補(bǔ)貼體系，完善補(bǔ)貼政策；二要逐步將城市低收入家庭的租房問題與流動(dòng)人口的住房問題并重。隨著社會(huì)的發(fā)展、戶籍制度的松動(dòng)以及“以人為本”思想的不斷深入，應(yīng)將城市低收入家庭的租房問題與流動(dòng)人口的住房問題協(xié)同起來(lái)，完善廉租房政策。
第五，長(zhǎng)久之計(jì)還在于形成合理的城鎮(zhèn)體系。強(qiáng)勁的需求支撐致使各大城市房?jī)r(jià)要降勢(shì)必很難，而且也無(wú)益于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。調(diào)控房?jī)r(jià)要有更為廣闊的視野，其長(zhǎng)久之計(jì)不在“城市”本身，而在“城市”之外。首先，各大城市應(yīng)樹立科學(xué)的發(fā)展觀，因勢(shì)利導(dǎo)，加強(qiáng)城市規(guī)劃布局，將不具備城市中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)有序向外轉(zhuǎn)移。隨著城市的發(fā)展，城市中心區(qū)空間壓力劇增，產(chǎn)業(yè)的無(wú)序集中影響了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)值也就體現(xiàn)在這里，房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致企業(yè)的生存成本增加，相關(guān)就業(yè)人口的置業(yè)成本也增加，必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)及相關(guān)就業(yè)人口的分化。各大城市應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)，加速部分產(chǎn)業(yè)外移。當(dāng)然，城市的環(huán)狀擴(kuò)張是十分有限的，應(yīng)適可而止。其次，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，改變當(dāng)前兩頭大、中間小的“啞鈴狀”的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，形成合理的城鎮(zhèn)體系是避免大城市房?jī)r(jià)“居高臨下”的關(guān)鍵。到2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55%
，在此基礎(chǔ)上將有2.2-2.3億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這些人都需要解決居住問題，我們不可能指望都由大城市來(lái)吸納，因而必須發(fā)展中小城市。很多學(xué)者指出城市化是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的主因，其實(shí)也不盡然。城市化不等同于“大城市”化，城市房?jī)r(jià)的普遍穩(wěn)定上漲并不等同于部分大城市、特大城市房?jī)r(jià)的單極飆升。注重城市群的發(fā)展，在大城市周圍形成衛(wèi)星城，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展，同時(shí)構(gòu)筑城市間的“通勤圈”，形成大、中、小城市乃至鄉(xiāng)村的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于形成一定的房?jī)r(jià)梯度，也將有效避免個(gè)別大城市房?jī)r(jià)的單邊突進(jìn)。(作者：天津社會(huì)科學(xué)院唐茂華）
特約編輯：廣偉
