樓市降溫，消費者買房也日趨理性。但是國內大城市居民購房熱情并未完全消退，房產商借機營造樓盤俏銷局面，甚至雇請房托排隊造市，給消費者下套。購房者很難分清是開發(fā)商在炒作,還是樓盤真的熱銷。購房者若想買到稱心如意的樓，還是要多看、多想、多比較。隨著供需趨向平衡，還會有更多的新樓盤涌現(xiàn)，購房者切忌一 時沖動，買下不如意的房子而悔恨不已期房限轉、房貸收緊、網上備案交易等一系列政策法規(guī)的出臺，讓國內樓市降了溫，消費者買房也日趨理性，但是國內大城市居民購房熱情并未完全消退，改善居住條件的愿望依然強烈，不少樓盤銷售行情火爆，個別區(qū)域樓盤公開發(fā)售前夕售樓處前出現(xiàn)徹夜排隊買樓現(xiàn)象。

　　我們看到，房地產開發(fā)商面對競爭局面，為了更快回籠資金，引進了策劃人才，請來了營銷高手，不僅高水平全方位包裝樓盤，而且在終端銷售上大玩花樣。樓盤俏銷場面令人迷惑，到底是真搶手還是人為導演出來的假熱銷，這可能是購房人最關心的問題。

　　從內部認購測溫度樓市沸騰之時，房產商賣房也煩惱，方方面面托關系講人情，不是求托降一點價，就是近水樓臺搶個內部認購從而不必舟車勞頓去日夜排隊。由此衍生出新樓盤開盤前的一種銷售手段------內部認購。在待售項目尚未獲得預售許可證的情況下，先行發(fā)售樓盤購買資格，這種缺乏保障的賣樓花，雖然后來被管理部門明令禁止，但是至今仍然流行。

　　開發(fā)商借內部認購來測試所開發(fā)樓盤溫度高低，并積累目標客戶。消費者也不妨順藤摸瓜，借此判斷樓盤是否熱銷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，做局的可能性越大。市場上經�？梢钥吹�，內部認購時間很短的樓盤，排隊的人鋪天蓋地，樓盤好像更熱銷，這其中多數有問題。

　　如果一個新樓盤經過較長時間內部認購，就會積累相對有較多數量的目標客戶。這種情況下，想買房的人不妨多方打聽，結交其他準客戶，傾聽他們對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分買家對該樓盤的興趣意向。

　　房托造市花樣多關注房地產市場的消費者心里都明白，為制造人氣、烘托氣氛，避免出現(xiàn)冷場，有的樓盤在開盤時會到外邊雇用一些人回來充當買家，這就是我們常說的房托。

　　當你來到一個熱火朝天的樓盤銷售現(xiàn)場，看到一堆人擠在樓盤的模型旁邊裝模作樣地說:這個樓盤好啊，住在這里好，有小學，環(huán)境又像公園�；蛘咴诳捶堪褪可嫌龅讲簧贅I(yè)主和買家都在互相交流說自己這房子買得好、買得值的時候，那你就有可能是遇上了樓托了。尤其在長假期的時候，樓托的重要性更大。買家在擁擠的樓盤現(xiàn)場，看到一個個托搶著下訂單的時候，從眾心理、怕認輸的心理，使得買家馬上加入搶下訂單的隊伍。

　　大學生小白曾被同學拉去做過臨時樓托,房地產銷售商對臨時樓托進行簡單培訓后，根據實際人手的需要，將人員進行分工。一部分樓托安排去樓盤現(xiàn)場制造人氣，而有的則按要求直接坐在看房專車上，一直跟隨客戶到樓盤現(xiàn)場，并在車上對樓盤作相應宣傳。

　　新盤雇托兒炒人氣，制造假熱銷現(xiàn)象已經很普遍。實際上一些確實熱銷的樓盤，雇托的現(xiàn)象也不少見。

　　排這么長的隊，是買什么呢?自從告別了緊缺經濟的時代，排隊買東西實在是稀罕事，但在樓市卻是見怪不怪的平常事。叫人窩火的是，千辛萬苦、貪早摸黑來排隊，長長的人龍里不少是房產商雇來托市的房托。房產商雇托炒樓同樣是營造稀缺房源的一種手段，只不過其目的不僅在于營造一個熱銷的假象，更要制造出樓盤遭到搶購的局面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤，而且還會給買房人造成相當程度的心理壓力，使其做出非理性的判斷和購買決策。

　　業(yè)內人士指出，造成排隊買房的現(xiàn)象，也是開發(fā)商運作樓盤的一種策略。一個樓盤首推的房源，只占到了整個樓盤的三分之一，甚至更少，而前來登記的人數卻超出房源幾倍，這就必定會讓購買者有想買房得趕早的急切心情。

　　你心儀的房子已經被他人搶購一空了之后，熱情的售樓小姐會告訴你，如果你真心想要的話，還是有商量的余地，當然一定是要付一點辛苦費。

　　網上售房也要看仔細現(xiàn)在一些大城市推行網上售房，數據全公開，你以為難作假，但有些數據看了也沒用，要具體分析，有些不良開發(fā)商弄虛作假自有一套。前陣子自報上報道網上成交量很大，市中心某樓盤8月份開盤就賣光，但是打開銷控表你就會看到實際簽合同的只有10套左右，3套沒賣掉，但其他都是預定，而預定的也算是成交的，不要搞錯，8月到現(xiàn)在還是預定，那么什么時候才把合同簽了?這實際在有意制造緊張空氣。到底賣掉多少絕大部分都是值得商榷的，如:某某花園，原來好象是7月份就開始銷售，賣掉幾套，但后來覺得8月份賣得太少，就把7月份的拉掉，放到8月，而就算這樣，你去銷控表看看，號稱已經賣掉大概70--80%,但實際簽掉的合同也只有幾套而已，但撤消的倒有30套，現(xiàn)在銷售商就利用預定及交定金也算是賣掉來裝裝門面。

　　網上房地產方便了市民購房，一些不法開發(fā)商還是在暗中作祟。專家透露，常見作假行為有:開發(fā)商發(fā)布與實際成交價格有明顯差異、不真實的房地產參考價格，并且參考價格不予修改；虛擬成交信息，虛構定金合同、預售合同，很多合同的撤銷比例超過50%,中介和關系戶截了市民買房路；半夜售房、該售不售的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且詆毀網上信息的準確性；提交虛假網上信息，拒絕發(fā)布聯(lián)系方式等相關信息。

　　購房者要分清是開發(fā)商在炒作,還是樓盤真的熱銷很難。買還是不買，什么時候買，都要視自己的需求而定。購房者若想買到稱心如意的樓，還是要多看、多想、多比較，目前樓市當中可供選擇的樓盤短期內可能會比較缺，但隨著供需趨向平衡，還會有更多的新樓盤涌現(xiàn)，購房者切忌一時沖動，買下不如意的房子而悔恨不已。(文/雨佳)

　　特約編輯：廣偉