新一輪對信托業(yè)，尤其是對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，主要是防范因信托投資帶動房地產(chǎn)投資過熱

　　本報見習(xí)記者　齊心

　　種種跡象表明，銀監(jiān)會新一輪的監(jiān)管正瞄向愈演愈熱的信托業(yè)，尤其是房地產(chǎn)信托。

　　9月16日，中國銀監(jiān)會非銀行金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部主任(簡稱銀監(jiān)會非銀司)高傳捷說，銀監(jiān)會正在抓緊起草房地產(chǎn) 信托方面的管理規(guī)定。

　　9月初，北京銀監(jiān)局向轄內(nèi)信托投資公司下發(fā)了有關(guān)防范房地產(chǎn)信托項目潛在風(fēng)險的八項政策指引。

　　7月7日，銀監(jiān)會公布《信托投資公司信息披露管理暫行辦法(征求意見稿)》，并公開征求意見。

　　其實，早在今春合肥舉行的“2004年信托公司投資年會”上，銀監(jiān)會的高管人士就已向眾多信托業(yè)的老總打了一劑“預(yù)防針”，就各信托公司對房地產(chǎn)等一些行業(yè)的過熱投資提出警告。

　　剛剛走出陰霾的中國信托業(yè)稱這輪整肅為“第六次整改”。

　　房地產(chǎn)信托“受惠”121號文件

　　2003年6月出臺的央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的“121號文件”，收緊了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)到個人消費的各項貸款業(yè)務(wù)。長期依賴銀行貸款的大小房地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛鬧起了“錢荒”。

　　有資料顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的80%至90%的資金來源于銀行，融資渠道單一，信托業(yè)并未受到廣泛關(guān)注。但是，帶給房地產(chǎn)業(yè)冬天的121號文件，卻為信托業(yè)吹來了一股春風(fēng)。融資乏術(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過信托項目解決資金饑渴。一時間，眾多信托計劃紛紛上馬，信托業(yè)出現(xiàn)了難得的供求兩旺局面。

　　據(jù)有關(guān)資料，僅2003年第四季度發(fā)行的房地產(chǎn)類信托項目共37個，募集資金共35億元，占該季度信托總數(shù)量、總金額的42.5%、40.4%。而從2002年7月到2003年6月121號文件出臺之前的一年中，信托公司僅發(fā)放房地產(chǎn)類信托20個，占全部信托總數(shù)的不足25%。另據(jù)信托業(yè)2004年第一季度報告顯示，該季度房地產(chǎn)信托項目有29個，共募集32.41億元，其資金比重達(dá)到49.7%。同時，又有50多家信托公司重新注冊登記。房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展之勢被業(yè)內(nèi)稱為“井噴”。

　　但是，在市場一片繁榮的形勢下，今年初監(jiān)管部門通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在重新登記的信托公司中，約1／3的公司存在問題，即在過去兩年的發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)新增壞賬比例過高和不規(guī)范運作的現(xiàn)象。管理層為此停止了信托公司的重新登記工作。

　　銀監(jiān)會及各地銀監(jiān)局隨后對信托公司加強(qiáng)監(jiān)管，對房地產(chǎn)信托項目的過熱投資發(fā)出風(fēng)險控制警告，并加快《房地產(chǎn)信托專項管理辦法》的起草。

　　外熱內(nèi)冷

　　一信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪對信托業(yè)，尤其是對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，主要是防范因信托投資帶動房地產(chǎn)投資過熱，而這顯然與目前的宏觀調(diào)控背道而馳。

　　這位人士認(rèn)為，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托絕大部分為資金信托，缺乏財產(chǎn)信托項目。這與美國、加拿大、澳大利亞等國家的房地產(chǎn)投資信托很不相同。

　　他進(jìn)一步解釋，財產(chǎn)信托一般是委托人將現(xiàn)存財產(chǎn)或財產(chǎn)性權(quán)利，如房產(chǎn)、股權(quán)、信貸資產(chǎn)、路橋、工業(yè)森林、加油站收益等信托給信托公司，再由信托公司向投資者轉(zhuǎn)讓信托權(quán)益。資金信托系投資者直接將資金信托給信托公司，由信托公司投入到某一項目的信托產(chǎn)品。

　　通常的情況是，針對房地產(chǎn)項目的財產(chǎn)信托風(fēng)險要低于資金信托風(fēng)險。因為投資者投資的財產(chǎn)信托產(chǎn)品有真實可靠的資產(chǎn)作支撐，且有優(yōu)先信托權(quán)益和剩余(或次級)信托權(quán)益，這是一般資金信托產(chǎn)品所不具備的。

　　《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，每個集合資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元。

　　頗令人玩味的是，北京銀監(jiān)局近日下發(fā)的防范房地產(chǎn)信托項目潛在風(fēng)險的八項政策指引中，明確提出財產(chǎn)信托的合同總份數(shù)不超過200份。這給財產(chǎn)信托原來未加限制的合同總份數(shù)加了頂“帽子”。

　　信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限制合同的總份數(shù)并不能從根本上規(guī)避信托風(fēng)險，而且200份的數(shù)量太過官式，沒有什么科學(xué)依據(jù)，反而提高了投資者的門檻，很多普通投資者被拒之門外，影響整個房地產(chǎn)信托資金的規(guī)模。

　　海通證券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，信托現(xiàn)在雖然很熱，但并沒有成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，因為通過信托融資的費用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢下，房地產(chǎn)信托資金的使用更多地體現(xiàn)為“過橋貸款”的性質(zhì)。對于某些自有資金不足，項目進(jìn)度未達(dá)到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目，通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。當(dāng)項目啟動并達(dá)到銀行貸款的條件，開發(fā)商就會改用銀行貸款進(jìn)行項目的建設(shè)。

　　風(fēng)險

　　房地產(chǎn)信托剛剛興起，很多投資者對信托項目根本沒有風(fēng)險防范意識。

　　目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1至3年，預(yù)期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達(dá)8%，而銀行人民幣存款利率3年期為2.52%，兩年期只有2.25%；3年期國債年利率也只在2.3%左右。

　　但是高收益的同時也意味著高風(fēng)險。由于信托產(chǎn)品并不保本，所以一旦發(fā)生風(fēng)險，投資者則可能虧損嚴(yán)重。有些信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險投資帶來的“實際收益率”。銀監(jiān)會在這輪監(jiān)管中，對信托公司的信息披露加以規(guī)定，防止信托公司在推出信托產(chǎn)品時夸張不實的宣傳誤導(dǎo)投資者。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新一輪監(jiān)管，銀監(jiān)會將會制訂一些措施來降低信托企業(yè)自身風(fēng)險，不會涉及業(yè)務(wù)范圍、盈利模式等等，畢竟信托是一種很個性化的金融產(chǎn)品，監(jiān)管部門也怕“一管就死”。比如，對信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查；信托公司內(nèi)部要有獨立管理機(jī)構(gòu)，項目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨立運營等等 。

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