董女士與物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，全款購(gòu)買了一套房屋。董女士入住后，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水道存在問(wèn)題，遂通知該公司維修。去年6月，董女士起訴至法院，稱物業(yè)發(fā)展有限公司未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性修復(fù)，房屋仍不能正常使用；至今并無(wú)售房時(shí)承諾的溫泉、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施；未 達(dá)到合同中約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)發(fā)展有限公司不同意解除合同，稱小區(qū)現(xiàn)已有網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施，沒(méi)有溫泉是北京市限制采用，不影響房屋使用；裝修標(biāo)準(zhǔn)已符合合同約定，不同意董女士的訴訟請(qǐng)求。

　　近日，二中院終審判決解除雙方的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，物業(yè)發(fā)展有限公司返還董女士125萬(wàn)余元房款及其他費(fèi)用。

　　問(wèn)題一：房地產(chǎn)商承諾的網(wǎng)球場(chǎng)等沒(méi)有及時(shí)兌現(xiàn)屬于什么行為？

　　惠誠(chéng)律師事務(wù)所王光英律師認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，房屋的配套設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、溫泉等設(shè)施沒(méi)有兌現(xiàn)或未及時(shí)兌現(xiàn)，屬于一種違約行為，開發(fā)商對(duì)此依法應(yīng)承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。

　　問(wèn)題二：北京市限制采用溫泉能否作為房地產(chǎn)商的理由？

　　王律師認(rèn)為，北京市限制采用溫泉不屬于合同法規(guī)定的不可抗力。開發(fā)商在把溫泉作為其商品房的一大買點(diǎn)，進(jìn)行大量廣告宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證其各種承諾的真實(shí)性和可實(shí)現(xiàn)性。在我國(guó)的司法實(shí)踐中，政府機(jī)關(guān)的行為一般不被作為不可抗力對(duì)待。

　　問(wèn)題三：購(gòu)買已裝修房屋，簽合同時(shí)應(yīng)注意什么？

　　王律師說(shuō)，首先要仔細(xì)查看樣板間。購(gòu)房者驗(yàn)明樣板間內(nèi)的設(shè)備及器具，確定樣板間是否與要買的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)一致。如其與將來(lái)的交房標(biāo)準(zhǔn)相同，則應(yīng)把樣板間內(nèi)的主要設(shè)施全數(shù)列出清單，寫入購(gòu)房合同。

　　其次，應(yīng)明確約定保修期限和明確約定違約條款。