你還敢買房子？還敢按揭買？！我想平靜地和你說：房地產(chǎn)按揭貸款購房，對我們這些平民百姓來說，本質(zhì)上是一種昂貴的個人消費，而不是投資。我想特別提請大家注意這一點，因為這和我們底下的討論密切相關(guān)。

　　房地產(chǎn)火爆的根源，應(yīng)該可以追溯到97年亞洲金融危機后。中國出口受挫，不得不開始進行 國家投資，推動經(jīng)濟的發(fā)展，而房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟的杠桿，自然受到重視。而在97年到2000年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個人，由于缺乏好的投資項目，加上房價確實處在最低點，于是他們成為的購房的中堅力量。

　　房地產(chǎn)市場因此開始緩慢復(fù)蘇

　　可是在2000年之后，購房的主體發(fā)生了變化。一些比較富裕的中產(chǎn)階級，由于受到富裕階層購房的示范效應(yīng)的影響，開始加入購房的行列。由于這一階層遠較富裕階層人數(shù)為多，因此房價開始上揚。

　　到了中產(chǎn)階層基本購買完畢，普通有需求的老百姓，即工薪階層，開始意識到住房價格飛漲的時候，他們也就加入了購房的行列。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房價格開始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)，投機泡沫開始了。

　　按揭購買房屋的主體，恰恰正是最沒有購買力的工薪階層。用按揭在最高價買房的，也恰恰正是我們的工薪階層。這就是問題所在。當然還有一些炒家，但在這里我們忽略不計。

　　按揭到底是什么？有很多媒體認為按揭是個好東西，按揭讓你提前享受，按揭讓你美夢成真�？墒菑谋举|(zhì)上來講，按揭會讓你負債累累。我們來看看按揭的過程。你去買房子，然后申請按揭。銀行把錢付給開發(fā)商，開發(fā)商把房子交給你，你向銀行承擔債務(wù)，并簽下了一份抵押貸款的合同。在這里面開發(fā)商自然是最沒有風險的，按過不提。銀行賺了錢，你得到了房子，皆大歡喜。不用付房租，省下了一大筆開支，爽！但是有幾個問題請你先注意，然后再爽：第一，銀行貸款利率沒有鎖定，而且銀行的利率正處于歷史的最低點。大家回想一下，中國的金融歷史是通貨膨脹的歷史，還是通貨緊縮的歷史？考慮到醫(yī)療，教育，房產(chǎn)等等，人民幣的購買力真的上升了嗎？一個發(fā)展中的國家，到底是應(yīng)該通貨膨脹多些，還是通貨緊縮多些？我們的工資真的已經(jīng)跟上了通貨膨脹的步伐？按照目前的趨勢，中國的存貸利率差還將擴大。請大家自己算一下，如果一年期存款利率提高到約4%這一歷史平均水平，注意，是存款利率，長期貸款利率到達7%甚至更高的時候，你真正為房子付出的人民幣會是多少？現(xiàn)在的貸款利率是不真實的，他讓一些根本就買不起房子的人有資格買房！第二，你雖然按揭買了房子，但是房子不是你的，而且房價的下跌和你有直接的關(guān)系。

　　我個人認為買房和融資租賃，就是分期付款到期擁有財產(chǎn)的方式比較相近。都是分期付款，到期后標的歸個人所有。一般來說，融資租賃的設(shè)備能夠產(chǎn)生效益，并用來支付分期付款；可是按揭貸款買了房子，不但不能產(chǎn)生效益，而且你還要花很多錢裝修，每個月的物業(yè)費，暖氣費等等等等，再加上首付資金在30年里面的機會成本，還有你支付的利息。你可以算一算，你究竟花了多少錢？我不是說不該花這筆錢，可是如果和你的收入比比，你還那么自信嗎？你還覺得你省下了房租嗎？兩者的共同點是，如果你不能支付分期付款，租賃方就要收走資產(chǎn)。這下明白了，原來房子不是你的，只不過是你從銀行租的。對于按揭貸款的你來講，不過原來是給房東打工，現(xiàn)在是給銀行打工罷了。很殘酷吧，但是現(xiàn)實如此。

　　如果經(jīng)濟蕭條，房價下跌，對你的影響也不小。上海的房價是6000平米，上海人一年的人均收入是15000，一個人辛苦一年不吃不喝，要買一套80平米的房子要30年。房產(chǎn)里面的泡沫，毋庸置疑。如果房價下跌，比如說從50萬到40萬，銀行的利率又上升的話，你等于是在用原來的貸款養(yǎng)現(xiàn)在的房子，那自然是供一個月，虧一個月。如果在失業(yè)，或者減薪，那估計你只有被收房子的份了.

　　最后啊，一個大家都忽略掉的問題啊，就是房子的折舊。房子究竟怎么來計算折舊？從國外的慣例來看，一般來說是按照30年來攤消，也就是3.33%/年。我們國家也差不多是這樣�？墒亲⒁�，人家的攤銷是建立在建筑物加土地的基礎(chǔ)上，而對于我們個人來說，我們需要攤銷的僅僅是房屋的價格�？墒窍胂�，我們能按照30年來對我們的房子計提折舊嗎？不多說了，省得那些所謂以房養(yǎng)房的人提心吊膽。

　　我周圍有很多這樣的朋友。他們剛剛畢業(yè)，在北京安家。由于要結(jié)婚，所以就要買房。可是一分錢沒有怎么辦呢？只有家里支援。一般的做法是由男方出首付，女方出裝修，相信大家也見得多了。然后小夫妻倆個開始上班，齊心協(xié)力供房子。不過想想雙方父母，如果不是貪官污吏的話，老本基本上也都貢獻出來了。

　　房子買了，美人在抱，自然是無比幸福�？墒腔仡^想一想，我著實為這一類的購房者捏著一把汗哪。想想就明白了，你今天花爹媽的，明天爹媽就要花你的。醫(yī)療價格飛漲，教育價格飛漲，房子價格飛漲。這哪里是前幾年政府老是在鼓吹的通貨緊縮，分明是通貨膨脹！急著買房子成家的同志們，忘了父母，忘了孩子，忘了一切。房子供完了供孩子，孩子供完了如果還有精力就再供父母，沒有精力的話也就任其自生自滅了。如果來個開刀，動什么手術(shù)什么的，估計下場也沒那么美好�，F(xiàn)在不孝子孫那么多，我想不是他們不知道盡孝，而只是力不能逮而已把。

　　我想提請現(xiàn)在大多數(shù)年輕人心里面想一想，當然，牛人除外，你們到底有沒有想過怎么安排自己的生活？你們有沒有算過你們到底要掙多少錢才能滿足你們自己，你們的孩子，你們的父母的醫(yī)療，教育，養(yǎng)老，撫養(yǎng)的最基本費用？今天你們透支消費，明天你們怎么辦？依靠政府的養(yǎng)老保險？自己開公司？還是指望中彩票？在問題來的時候，你們還在供房子，還欠著債，你們怎么辦？我相信絕大多數(shù)人像都沒有想過，更沒有讓他們?nèi)ハ�。我敢斷言，如果真正做一個財務(wù)規(guī)劃的話，絕大多數(shù)人都會意識到買房子到底對于他們來說有多么的奢侈。

　　特約編輯：振強