1．二手公寓的整體市場狀況

　　隨著北京二手房市場不斷擴大、開放，以及消費者置業(yè)需求和消費能力的分化，北京市二手房市場開始走向細(xì)分，房源也開始呈現(xiàn)出多樣化的特點，二手公寓異軍突起。據(jù)資料顯示，北京市的二手公寓市場從去年下半年至今，交易量明顯放量，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。今年一季度二手公寓的成交 量出現(xiàn)大幅增長，成交量已占到二手房成交量的10%，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計今年其比重可上升至20%左右。北京市的二手公寓一般都為當(dāng)年品質(zhì)較高的“名盤”，具備環(huán)境、地理位置、設(shè)計等優(yōu)勢。而且二手公寓其價格中的水分被充分?jǐn)D壓�� 與一手相比二手公寓物超所值的特點也由此體現(xiàn)，二手公寓逐漸成為部分房產(chǎn)投資人士的新寵。一般的二手房是按照所在城區(qū)來劃分價格的，但二手公寓則不同，就算兩個相鄰的小區(qū)，其二手公寓價格也可能有所不同。二手公寓的價格受所在小區(qū)的配套設(shè)施、社區(qū)成視諶及物業(yè)管理水平的影響；當(dāng)然，最終成交的價格還要看業(yè)主的心理需求。但總體來說在各熱點區(qū)域內(nèi)的二手公寓價格大體如下，CBD地區(qū)：7000元至10000元/平方米左右；中關(guān)村：6000元至8000元/平方米左右；亞運村：5000至10000元/平方米左右；望京地區(qū)：4300至6500元/平方米左右。

　　2．投資回報分析

　　二手公寓相較于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪資高的白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)的中高層管理人員及其部分經(jīng)商成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及，但是它擁有租賃人群穩(wěn)定且租金收益高的特點。二手公寓的租賃價格為5000元-10000元以上不等，租金的高低主要除了取決于房屋面積及物業(yè)所在的地段優(yōu)勢外，還與物業(yè)自身的配套、裝修、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等息息相關(guān)，二手公寓的投資回報率一般在5%-7%左右，由于其租價較高且租賃人群特定，所以易受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，但其所具備的地段優(yōu)勢使得二手公寓的未來升值空間大。對于短期想通過轉(zhuǎn)手再出售獲取收益的二手公寓投資者來說，需要充分了解其不同區(qū)域買賣市場狀況。雖然二手公寓市場繁榮并有其自身的優(yōu)勢，但投資者也應(yīng)該看到，北京目前整個公寓市場的建設(shè)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于同階段寫字樓的建設(shè)速度。而與公寓市場息息相關(guān)的寫字樓、商圈的擴大、發(fā)展和成熟則需要較長的一段時間，所以若想通過轉(zhuǎn)手獲取高額收益需要一個中長期的過程。

　　3．熱點區(qū)域和戶型

　　位置是投資二手公寓的關(guān)鍵，其熱點區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性為：外企、高收入企業(yè)較多，白領(lǐng)及外國暫住人口集中的區(qū)域。所以，以中關(guān)村、CBD核心區(qū)域、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、亞運村和望京等區(qū)域的二手公寓投資價值最高，北京的核心城區(qū)因其地理和文化優(yōu)勢也是求租熱點。由于二手公寓的承租人群層次較高，對生活質(zhì)量和居住舒適度有較高的要求，所以80平米-120平米的兩居室需求最為旺盛。一般國內(nèi)高級員工大多選擇月租金5000元—8000元的大一居、二居室，而外籍人士偏愛月租金10000元左右的三居室。房型也多以采光和通風(fēng)條件良好的為主。投資者如果能準(zhǔn)確地抓住租客的需求喜好，不僅出租容易而且還會提高租金收益，如：習(xí)慣西化生活的海歸派及外籍人士，會比較鐘情簡約的后現(xiàn)代裝修設(shè)計風(fēng)格，陽光更加充足的大落地窗，開闊的客廳空間，開放式的廚房以及較大的衛(wèi)生間。而且小區(qū)的安全保衛(wèi)設(shè)施是否完善，也是高端物業(yè)租客們關(guān)心的問題。來源:中國經(jīng)濟(jì)時報

　　特約編輯：宋廣偉