上述這些特征出現(xiàn)并不是杭州所特有的現(xiàn)象， 上海市場、江蘇市場，包括武漢市場都出現(xiàn)類似的狀況。是全國房地產(chǎn)市場對宏觀調(diào)控普遍的一種反應(yīng)。

　　這是宏觀調(diào)控、市場自身狀態(tài)和房地產(chǎn)運行規(guī)律多重合力作用于樓市，促使杭州包括全國許多城市樓市步入了一個調(diào)整期。

　　第一，這次的宏觀調(diào)控主要是通過兩條主線：一個是金融，相對于去年來說，貸款條件明顯趨緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人的貸款門檻都相對提高了。二是土地控制，按通常的理解，土地的收緊應(yīng)該是減少了土地的供給，進(jìn)而給人們一個地價、房價還會上升的預(yù)期。但現(xiàn)階段來自于銀行金融的力量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地收緊對市場的影響。信貸門檻的提高，從資金面上限制了開發(fā)商購地能力，增強(qiáng)了居民購房風(fēng)險防范的意識，調(diào)整了居民、開發(fā)商對市場的預(yù)期，制約了房價、地價上升。

　　第二，來自市場內(nèi)在的力量要求進(jìn)入一個調(diào)整期，我們在四月份做過一個調(diào)研，發(fā)現(xiàn)杭州樓市三大現(xiàn)象并存：在供求總量的層面上，銷售市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，與租賃市場供大于求并存；高房價和低租金是并存的，這是第一個現(xiàn)象的必然結(jié)果；從住宅的實際利用狀態(tài)上看，開發(fā)商手中的空置房幾乎是零，而存量房空關(guān)數(shù)量較多。因此市場自身需要一個調(diào)整期，特別是需要時間去消化緩解房價快速上升后，高房價與普通老百姓承受能力之間的矛盾。

　　第三，從房地產(chǎn)周期性運動規(guī)律來講，也需要杭州樓市進(jìn)行休整。發(fā)達(dá)國家與地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程都表明：房地產(chǎn)市場與整個宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有周期性和波段性。日本1956年以后，經(jīng)過了5個波動。中國臺灣省也是一樣，在1991年以前，臺灣有景氣七年一循環(huán)之說。（見下圖）

　　對照可以看出：1)杭州房地產(chǎn)市場變化與全國是同節(jié)拍的，這表明區(qū)域性房地產(chǎn)市場變化受制于全國性大環(huán)境。2)1991年-1997年全國房地產(chǎn)市場、杭州房地產(chǎn)市場完成了一個完整的周期，而本輪房地產(chǎn)周期從1998年開始，至今已連續(xù)六年的繁榮，大大超過上一個周期中的繁榮期，已接近或超過日本在經(jīng)濟(jì)高速增長時期房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期。

　　基于以上的幾點理由，這次調(diào)整是必然的，也是必要的。應(yīng)該說本次調(diào)整有益于市場，有益于消費者，有益于真正從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，有利于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　中長期：杭州樓市持續(xù)向好

　　在宏觀調(diào)控背景下，大家都很關(guān)心杭州樓市，有些人也擔(dān)心杭州樓市，個別人認(rèn)為杭州樓市會崩盤，各種觀點的交鋒是正常的。但我個人認(rèn)為杭州樓市不可能發(fā)生大的調(diào)整：

　　首先，要弄清楚本次調(diào)整將以怎樣的方式進(jìn)行，我覺得主要是一次結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。從購房需求結(jié)構(gòu)上看，自用性購房占市場絕對主流，投資（機(jī)）性需求、拆遷性需求將明顯減少；從市場銷售方式來看，將逐漸從期房銷售進(jìn)入到現(xiàn)房銷售的階段；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，分化加速，精品住宅（高價住宅非精品住宅）與面向百姓的符合主流需求的產(chǎn)品繼續(xù)看好，而無品質(zhì)優(yōu)勢與景觀優(yōu)勢的高價小規(guī)模樓盤、可居住性差的樓盤將面臨銷售困難，普漲時代、暴利時代宣告結(jié)束。從開發(fā)商來看，結(jié)構(gòu)性洗牌加速，對有資金實力，管理能力、決策能力強(qiáng)的企業(yè)是一次發(fā)展機(jī)會。

　　第二，本次宏觀調(diào)控與1993年-1994年那次調(diào)整背景不同，不可能發(fā)生深幅調(diào)整。

　　從宏觀面來說，本次調(diào)控是在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未全面過熱時即啟動了調(diào)控機(jī)制，經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅震蕩可能性較小，宏觀經(jīng)濟(jì)完全有望實現(xiàn)軟著落。而今年確定的貨幣政策調(diào)控目標(biāo)總體是溫和的。另一方面，本輪宏觀調(diào)控所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展國內(nèi)外環(huán)境與1993年－1994年那輪有本質(zhì)區(qū)別，目前國際經(jīng)濟(jì)普遍復(fù)蘇，能保證我國保持現(xiàn)有的出口增長勢頭。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)多年高速發(fā)展的結(jié)果，客觀上已使我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入以住房、汽車等耐用品來拉動經(jīng)濟(jì)增長的時代，無論什么樣的政策矯正行為，都不可能改變中國經(jīng)濟(jì)增長提速這一經(jīng)濟(jì)運行的主流。

　　而從區(qū)域方面分析，以民營經(jīng)濟(jì)為特色的浙江經(jīng)濟(jì)充滿活力，為杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。杭州土地投放特別是老城區(qū)土地投放的有限性，保證了房價的相對堅挺性（即使在2003年增加土地投放的情況下，住宅用地出讓面積也僅為3500畝）；政府對一級土地市場的壟斷與出讓底價的穩(wěn)定為房價確定了保底價。而最近，政府又將對經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行調(diào)整：規(guī)定35歲以下的未結(jié)婚單身，住房面積已達(dá)到一定面積的居民不能申請經(jīng)濟(jì)適用房，將進(jìn)一步擴(kuò)大對商品房的需求。

　　另外需特別指出的是，每年上萬名大學(xué)畢業(yè)生留杭、大量外來人口遷入（年凈遷入戶籍人口5萬人），以及原有住房水準(zhǔn)低等因素匯合，市場對住宅的潛在有效需求依然龐大；在今年5月份的房展會上，我們對784位參觀者問卷調(diào)查其住房現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)34％為租賃，12.9％是和父母親戚同住的，53.1％的人是自己有房的，表示要在杭州購房的比例達(dá)到了76％。

　　第三，從中長期看，杭州樓市持續(xù)看好。宏觀調(diào)控下，我認(rèn)為主要集中在局部的板塊，對區(qū)域性開發(fā)量過大的、原地價水平差異很大、整體的配套條件和基礎(chǔ)設(shè)施不全，可居住性差的區(qū)域有較大風(fēng)險。

　　幾乎沒有哪個國家不經(jīng)歷住房短缺的痛苦折磨就完成了工業(yè)化和城市化，正如恩格斯在其《論住宅問題》中提出的“住宅短缺現(xiàn)象”是大工業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的產(chǎn)物。浙江正處于城市化加速期，每年有大量農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，一些居民從小城市轉(zhuǎn)移到中心城市，為住房業(yè)發(fā)展提供需求源。

　　從發(fā)達(dá)國家情況看，居民財富大多數(shù)要轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)。以美國為例，國民財富積累中，44％為房地產(chǎn)。我們對大范圍居民多次問卷調(diào)查也表明，排在第一位的積蓄用途是：購買住宅。而對杭州本身來說，其城市的居住魅力早已為人所共識，它的主城區(qū)可供土地資源也非常有限——因三面環(huán)山一面城的格局，以及歷史形成的行政區(qū)域范圍較小，導(dǎo)致可供土地資源十分有限，人地緊張矛盾將長期存在。與此同時，它是一座高成長性的城市，近幾年來按百萬人口吸納的新增人口數(shù)、吸納的產(chǎn)業(yè)數(shù)量，杭州位于15個副省級城市前列。

　　開發(fā)商：作好告別暴利時代的準(zhǔn)備

　　現(xiàn)在擺在許多開發(fā)企業(yè)面前的是，如何應(yīng)對這個調(diào)整期。

　　首先我認(rèn)為需要一個很好的心理調(diào)整。我們已習(xí)慣于未開盤即被預(yù)訂一空，習(xí)慣于對房價掌握完全的定價權(quán)，習(xí)慣于獲取高額利潤，所以一旦面對銷售速度放慢就似乎感到無所適從。其實，我們到過一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)作過房地產(chǎn)市場調(diào)研，在那里房屋竣工后才完成50％的銷售量就算不錯，你就會感到現(xiàn)在這樣也是正常的。前幾年那種誰都可以做房地產(chǎn)的狀況是不正常的。一個正常的市場，肯定是獲利與風(fēng)險同在，應(yīng)該是強(qiáng)者勝出，弱者淘汰的市場。

　　另一方面既要有反周期的意識，又要量力而行。相比商業(yè)、寫字樓市場，住宅開發(fā)風(fēng)險是小的，人總要居住的。而且前面的分析已表明本次調(diào)整的時間是短期的，所以要有逆向思維。當(dāng)許多開發(fā)商都無力或不敢拿地時，這又有可能形成下一個住宅供給短缺期。當(dāng)然還需要根據(jù)自己的資金實力。