提防房產(chǎn)合同陷阱 “誠意金”設(shè)立需“誠意”

　　天呈繪

　　■文/張瀟博

　　案例一消費者吳先生到某中介公司想購買普陀區(qū)某處的一套二房一廳的二手房，總價約為32萬元。中介公司與吳先生簽訂中介合同時，列入了吳先生先支付給中介公司1萬元“誠意金 ”的條款。吳先生由于購房心切，就簽下了這份居間合同，并支付了“誠意金”。但事后，吳先生因為一些私人原因，放棄了購買此套二手房的計劃，并要求中介公司退還“誠意金”，遭到對方拒絕。中介公司表示，合同中已有規(guī)定：一旦吳先生放棄購買，這1萬元就作為對中介公司的違約賠償費。

　　目前我國消費者的維權(quán)意識還比較薄弱，相關(guān)專業(yè)知識的宣傳也相對較少。因此，對于一些房產(chǎn)合同中存在的不平等格式條款，除了需要完善相關(guān)的法律法規(guī)，加強行業(yè)自律外，還必須逐步樹立消費者的契約意識和維權(quán)意識，讓消費者對房產(chǎn)合同條款的合法性、合理性，有更明晰的理解。

　　無獨有偶，筆者日前接到一位陳先生的來電，他所遇到的問題竟然與該案例十分相似：陳先生在閘北區(qū)某樓盤售樓處看中了一套二房一廳的新房，立即與開發(fā)商簽訂了一份預(yù)定合同，交納了“誠意金”，合同規(guī)定，預(yù)定方必須在規(guī)定時期內(nèi)，前來簽訂正式的預(yù)售合同，逾期不簽約的話，“誠意金”就將作為違約賠償金全部沒收。在此期間，陳先生又發(fā)現(xiàn)了另一處更為中意的樓盤，就想放棄原先預(yù)定合同并拿回“誠意金”，遭到對方拒絕。由此可見，一些中介公司和銷售企業(yè)利用合同中的不平等格式條款，沒收“誠意金”的現(xiàn)象在滬上并非個別。很多企業(yè)甚至消費者個人都將此作為“行規(guī)”來看待，在遇到此類問題時，消費者認為己方違約在先，僅僅希望能拿回“誠意金”就可以。孰不知，消費者當(dāng)初簽訂的這份合同時，已經(jīng)被不平等條款所套牢，侵害了其合法權(quán)益，屬于市消保委公示的不平等格式條款，其中對“誠意金”的界定條款更是缺乏法律依據(jù)，消費者應(yīng)該拿起法律的武器進行維權(quán)。下文將結(jié)合案例所涉及的五個焦點問題，對“誠意金”條款界定做深入的剖析。

　　焦點一：我國現(xiàn)行法律上對“誠意金”問題是如何界定的？

　　上海申匯律師事務(wù)所李家麟律師指出，法律上沒有禁止中介公司收取“誠意金”，但“誠意金”的給付，應(yīng)該是出于雙方協(xié)商后的自愿行為。故中介公司應(yīng)與委托人在制訂“居間合同”時協(xié)商(非強行)收取“誠意金”，并設(shè)定數(shù)額及使用權(quán)限。一旦“居間合同”終止，中介公司應(yīng)當(dāng)將“誠意金”在扣除其從事居間活動的必要費用(附憑據(jù))后，余款返還給委托人。

　　焦點二：在本案例中，吳先生簽訂的居間合同格式條款存在哪些問題？

　　市消保委法律事務(wù)部朱指出，該合同存在兩處不平等問題：一是單方設(shè)定有失公平，在市場信用體系不完備的情況下，“誠意金”作為對中介活動日常費用的擔(dān)保的做法也未嘗不可。但在本案例中，中介公司在沒有和委托人協(xié)商的情況下，單方設(shè)定1萬元“誠意金”，有失公平。二是委托人違約責(zé)任過重，按照民事賠償普遍適用的同質(zhì)救濟原則，該違約責(zé)任也應(yīng)與該居間活動的必要費用相當(dāng)，也就是說，違約賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)該與中介實際的活動費用相當(dāng)。案例中中介公司的活動費用(非居間報酬)不可能達到1萬元，條款加重了委托人的違約責(zé)任則。

　　焦點三：案例中，“如果吳先生不買，這1萬元就要作為對中介公司的違約金沒收”這一條款是否具有法律效力？

　　李律師指出，我國《合同法》規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”；“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。在本案例中，房屋中介公司作為居間人應(yīng)該與吳先生協(xié)商訂立“居間合同”，如交易成功，吳先生應(yīng)當(dāng)按約定支付居間報酬，反之“居間合同”沒有實現(xiàn)，吳先生無須支付中介酬金，但應(yīng)支付中介公司從事居間活動所支出的必要費用。因此，中介單方強行設(shè)立的條款是不具有法律效力。

　　焦點四：今后市民遭遇此類房地產(chǎn)不平等格式條款時，該如何應(yīng)對？

　　市消保委朱認為，中介公司利用不平等格式條款加重消費者責(zé)任，嚴(yán)重侵害了消費者的公平交易權(quán)。因此，一方面消費者在簽訂合同時注意維權(quán)，了解自身的權(quán)利義務(wù)，防范合同陷阱；另一方面，一旦發(fā)現(xiàn)格式條款侵害其合法權(quán)益的，可以根據(jù)《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》的有關(guān)規(guī)定，向有關(guān)部門或消保委提出申訴或者投訴，甚至向人民法院提起訴訟。

　　焦點五：一些中介表示，設(shè)定高額違約賠償是為了防止買賣雙方跳過中介的現(xiàn)象，從這個角度來說，中介的合法利益又如何保證？

　　李律師對此做了一個假設(shè)，如果該案例中，吳先生故意逃避支付中介報酬，拒絕完成交易，等待“居間合同”終止后，再與賣房私下簽訂“房屋買賣合同”。一旦出現(xiàn)這種“跳”中介的情況，中介公司仍有權(quán)要求吳先生支付中介報酬。

　　特約編輯：宋廣偉