這種方式對(duì)開發(fā)商因房價(jià)的預(yù)期上漲而不惜血本拿地的行為是一種理性糾正。”
“我們當(dāng)初規(guī)劃的4.26平方公里，目前只批下了很小一部分。無奈，只好先開始服裝機(jī)械城和服裝城兩個(gè)項(xiàng)目�！鄙虾鳑芄I(yè)園區(qū)行政部經(jīng)理王軍對(duì)記者說。
王軍當(dāng)初認(rèn)為“一切不成問題”的土地使用，在2004年初新一波宏觀調(diào)
控開始之后，遇到了問題。上海市政府開始對(duì)各類用地進(jìn)行嚴(yán)格控制，“我們撤銷了97個(gè)300多畝工業(yè)園區(qū)規(guī)劃，只保留了79個(gè)。撤銷的幅度超過50％�！鄙虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局殷國元副局長告訴記者。
開發(fā)商握有大量土地 政府調(diào)控乏力
調(diào)控土地跟近兩年上海房價(jià)的飛漲分不開，事實(shí)上因?yàn)榈貎r(jià)的飛漲，對(duì)房價(jià)起了推波助瀾的作用�！耙刂品績r(jià)，首要的是控制地價(jià)�！币晃环康禺a(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，“但大量土地在開發(fā)商手上，調(diào)控市場也有些吃力�！�
上海市房地局局長蔡育天曾在今年兩會(huì)透露，上海目前大約有6000公頃土地在開發(fā)商手里。殷國元副局長強(qiáng)調(diào)：“房產(chǎn)商手中，超過兩年未開發(fā)的土地有1000公頃�！卑凑沼嘘P(guān)規(guī)定，超過2年未開發(fā)的土地應(yīng)該被收回。
“6000公頃，這是上海市兩年的新增土地交易量�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說，“這也意味著開發(fā)商可以充分利用手中的土地左右市場。而事實(shí)上，開發(fā)商兩年不開發(fā)土地被收回的政策也一直沒有很好的落實(shí)，開發(fā)商很容易想到辦法應(yīng)付這一政策�！�
“由于農(nóng)轉(zhuǎn)非用地停批，政府部門相應(yīng)會(huì)對(duì)目前掌握在開發(fā)商手中的6000公頃待開發(fā)土地動(dòng)腦筋，因?yàn)檫@一體量相當(dāng)于未來3-4年的上海房地產(chǎn)供應(yīng)總量，無疑對(duì)未來上海土地市場、房產(chǎn)市場走勢都會(huì)產(chǎn)生重要影響。”一位房產(chǎn)分析師指出。
另一個(gè)讓有關(guān)部門心憂的是，長期以來，市區(qū)土地管理存在著混亂狀態(tài)，區(qū)縣亂批土地的現(xiàn)象屢禁不絕。據(jù)了解，上海市與區(qū)縣兩級(jí)政府之間的分配，1988-1996年間，市與區(qū)兩級(jí)政府的分成比例為15：85，市與縣兩級(jí)政府分成比例為40：60。土地批租收入基本作為市區(qū)縣兩級(jí)政府的預(yù)算外收入。
“解決這些問題，政府手中有一定的土地儲(chǔ)備尤為重要�！鄙虾Ｍ捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心特約研究員季寶紅說。
兩大辦法出臺(tái) 新政逼開發(fā)商吐地
“出臺(tái)儲(chǔ)備辦法的目的就是要增強(qiáng)政府對(duì)土地市場的調(diào)控力度。儲(chǔ)備土地的主體應(yīng)是政府，開發(fā)商無權(quán)儲(chǔ)備土地�！币髧獙�(duì)記者說。
殷國元所說的儲(chǔ)備辦法，正是當(dāng)前上海市房地局重點(diǎn)討論的話題。8月1日，《上海市土地儲(chǔ)備辦法》正式實(shí)施，一同出臺(tái)的還有《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批中用地規(guī)�？刂乒芾碓囆修k法》。
據(jù)了解，上海的土地儲(chǔ)備是指市、區(qū)(縣)政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。
在新出臺(tái)的《上海市土地儲(chǔ)備辦法》中，明確規(guī)定有6類土地納入儲(chǔ)備范圍：灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地、計(jì)劃轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地、計(jì)劃調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地、計(jì)劃依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實(shí)施長期規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國有土地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這兩個(gè)政策的出臺(tái)，意味著政府將通過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)存儲(chǔ)并按計(jì)劃交付供地的方式，對(duì)土地一級(jí)市場進(jìn)行調(diào)控，平衡近期和遠(yuǎn)期的用地需求；用地規(guī)模控制將被作為建設(shè)項(xiàng)目審批中的主要考量因素。
出臺(tái)《上海市土地儲(chǔ)備辦法》也體現(xiàn)了政府的這一意圖：增強(qiáng)政府對(duì)土地市場的調(diào)控力度，并將現(xiàn)行國有土地使用權(quán)的“毛地出讓”逐步變?yōu)椤笆斓爻鲎尅�，完善土地供�?yīng)方式。
“該政策的出臺(tái)，符合調(diào)控房地產(chǎn)、從源頭上控制的需要。政府手中的土地匱乏，依法將開發(fā)商手中的土地收回，這樣，政府就有了足夠的籌碼調(diào)控市場�！奔緦毤t說。
“這種方式對(duì)開發(fā)商因房價(jià)的預(yù)期上漲而不惜血本拿地的行為是一種理性糾正�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長印坤華教授認(rèn)為。
解決無地窘境 加強(qiáng)一級(jí)市場調(diào)控
“大約從2000年開始，我們區(qū)就已經(jīng)沒有可供開發(fā)的土地。目前我們公司在靜安區(qū)的土地投資已經(jīng)非常少，大都轉(zhuǎn)向外區(qū)的開發(fā)投資�！膘o安地產(chǎn)集團(tuán)投資部的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，“新的土地儲(chǔ)備辦法對(duì)我們的影響很小，因?yàn)殪o安的土地已經(jīng)很少了。”這位負(fù)責(zé)人的說法，得到靜安區(qū)土地招標(biāo)拍賣辦公室徐科科長的肯定：“靜安區(qū)沒有太多土地，我們辦公室只在2001年拍出過一塊950平方米的小地塊，而其他的土地都是協(xié)議出讓的�！�
據(jù)記者了解，靜安區(qū)協(xié)議出讓土地?cái)?shù)量也很有限。2004年5月份，靜安區(qū)只簽訂土地使用權(quán)出讓合同5份，出讓面積只有1427平方米，核發(fā)、換發(fā)用地批準(zhǔn)書3份。
手中土地太少，并不僅僅是靜安區(qū)的“特有現(xiàn)象”。據(jù)了解的信息，上海市中心各區(qū)可以儲(chǔ)備的土地都少得可憐。
那么，上海市郊區(qū)土地儲(chǔ)備情況如何？記者試圖聯(lián)系松江區(qū)和金山區(qū)采訪，兩個(gè)區(qū)的土地管理部門都對(duì)此諱莫如深，不肯透露任何消息�！敖鹕絽^(qū)土地控制很嚴(yán)�！痹搮^(qū)土地儲(chǔ)備中心一工作人員對(duì)記者說，自國家出臺(tái)暫停土地出讓政策以來，金山各工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)的土地都停止了出讓，“對(duì)于以往批下來的土地，則是繼續(xù)運(yùn)行�！�
“新的儲(chǔ)備辦法試圖解決以往區(qū)縣鎮(zhèn)亂批土地、各自為政的局面，土地儲(chǔ)備審批歸口市土地發(fā)展中心(即地產(chǎn)集團(tuán))，便于政府調(diào)控管理。當(dāng)然，區(qū)縣也有儲(chǔ)備中心，各有分工�！鄙虾Ｖ行�(集團(tuán))有限公司黨委副書記劉道桐分析。
利弊各有 開發(fā)商如何面對(duì)
“新的儲(chǔ)備辦法，對(duì)我們沒有任何影響。作為小公司，我們不太適應(yīng)于大規(guī)模儲(chǔ)備土地，我認(rèn)為隨行就市是理性的選擇�！蓖捶慨a(chǎn)季寶紅說。
“一般而言，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)都有滯后效應(yīng)，過一段時(shí)間才能顯現(xiàn)。在開發(fā)商眼里，以前供地是源頭，而目前儲(chǔ)地比源頭還要源頭，他們關(guān)心的是每年政府拿出多少土地拍賣，拍賣價(jià)格多少是否合理是關(guān)鍵�！眲⒌劳┱J(rèn)為。從另一角度看，由政府土地發(fā)展中心儲(chǔ)備后再投放市場，對(duì)開發(fā)商也有好處。政府把土地收回后，首先需要變生地為熟地，其結(jié)果是市政配套做好了。這樣，在招投標(biāo)過程中，開發(fā)商可以看到市政配套好壞，解決了開發(fā)商對(duì)市政配套的擔(dān)憂。
盡管如此，但還是有房產(chǎn)商表示了擔(dān)憂。記者在上海市房地局采訪時(shí)，也多次見到開發(fā)商前來打聽土地儲(chǔ)備辦法的相應(yīng)情況�！耙话愣裕恋貎�(chǔ)備會(huì)對(duì)房產(chǎn)商產(chǎn)生以下幾方面的影響：一方面，由于政府把生地變成熟地，開發(fā)用地成本比以前有所增加；另一方面，在拍賣過程中，由于需要市場最高價(jià)才能拿到土地，這相應(yīng)增加了開發(fā)成本�！边@位人士說。
他的這種擔(dān)憂，在殷國元看來實(shí)屬?zèng)]有必要�！昂暧^上講，新的土地儲(chǔ)備辦法就是為了調(diào)控市場，也就是為了保證開發(fā)商的利益問題，包括調(diào)控土地價(jià)格。地價(jià)上漲太快，政府低價(jià)拋出一些土地進(jìn)行抑制；地價(jià)下跌，政府控制土地嚴(yán)格一些。這樣避免了土地市場的大起大落。這些，對(duì)開發(fā)商而言，是有利的�！薄∫笳f。
華遠(yuǎn)房產(chǎn)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為：“控制土地規(guī)模的最大影響不是對(duì)現(xiàn)行市場投資的限制，而是影響市場預(yù)期。手中有土地儲(chǔ)備的開發(fā)商將獲利，缺地缺資金的小開發(fā)商前途叵測�！�
這一說法，得到季寶紅的認(rèn)可：這一政策的出臺(tái)，必然產(chǎn)生小企業(yè)紛紛倒臺(tái)的局面。市場競爭機(jī)制發(fā)揮作用的效應(yīng)在遞減。政府應(yīng)充分考慮到這一情況，如何保護(hù)中小企業(yè)尤為重要�！巴涟l(fā)中心應(yīng)采取成本加利率的方式把土地推向市場，千萬要注意其功能異化�！�
特約編輯：振強(qiáng)
