宏觀政策影響已顯現(xiàn) 杭州樓市出現(xiàn)見頂跡象
●火爆異常的杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)“見頂盤整”的跡象，杭州的房?jī)r(jià)將會(huì)有所下跌
●杭州樓市出現(xiàn)目前的衰退跡象，主要是宏觀調(diào)控的影響，政策面的變化導(dǎo)致買家心理的變化，看空的比較多
●現(xiàn)在杭州樓市的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大，目前金融調(diào)控已
經(jīng)使一部分風(fēng)險(xiǎn)提前釋放了，通過現(xiàn)在的短期調(diào)整，價(jià)格將會(huì)向下走
杭州的樓市不得不說是一個(gè)傳奇。
長(zhǎng)三角地區(qū)最先燃燒起來的地產(chǎn)市場(chǎng)是在杭州，連續(xù)6年的跳躍式發(fā)展，使杭州房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)。
然而這個(gè)傳奇在2004年可能不會(huì)再繼續(xù)，從最新傳來的消息和記者的采訪來看，火爆異常的杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)“見頂盤整”的跡象，杭州的房?jī)r(jià)將會(huì)有所下跌。
二手房市場(chǎng)價(jià)格下滑
事實(shí)上，在這次房博會(huì)舉辦之前，杭州的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了極為冷清的場(chǎng)面。據(jù)了解，5月份杭州二手房成交量與上月相比呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。更有中介公司提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份杭州的二手房供應(yīng)成交比已經(jīng)達(dá)到6.6∶1
5月18日在杭州閉幕的浙江省第十一屆房地產(chǎn)博覽會(huì)被許多人看作是杭州樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的標(biāo)志。
據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，此次房博會(huì)除商品房均價(jià)繼續(xù)走高外，參觀人數(shù)、成交面積、成交金額等指標(biāo)均出現(xiàn)不同幅度的下降。
這次房博會(huì)上，杭州商品房以每平方米6951元的均價(jià)再創(chuàng)新高，與去年相比增幅達(dá)26.9%。但是與去年第十屆房博會(huì)33.5萬參觀人數(shù)相比，本次房博會(huì)的人氣大大下降，只有25.3萬人。去年6月份的房交會(huì)創(chuàng)下商品房成交面積30.5萬平方米、成交額16.46億元的歷史新高，然而本次房博會(huì)商品房成交面積只有7.88萬平方米，成交金額為5.477億元。
事實(shí)上，在這次房博會(huì)舉辦之前，杭州的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了極為冷清的場(chǎng)面。據(jù)了解，5月份杭州二手房成交量與上月相比呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。更有中介公司提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份杭州的二手房供應(yīng)成交比已經(jīng)達(dá)到6.6∶1。
我愛我家房產(chǎn)中介公司浙江分公司總經(jīng)理董浩在接受記者采訪時(shí)表示，杭州二手房4、5月份的成交量比較小，其根本原因在于房博會(huì)后供需雙方的心理有所變化�！坝捎诤贾莘�?jī)r(jià)始終處于跳躍式的增長(zhǎng)階段，因此房東仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)有大幅增加，房博會(huì)后一些房東的掛牌價(jià)太高，比以前高出20%—30%，但是市場(chǎng)上新成交的價(jià)格比第一季度只提升了2%—3%。因此這個(gè)時(shí)候買家和賣家都存在很大的心理差距，雙方都不能接受，因此二手房交易量開始萎縮�！睋�(jù)了解，由于購房者的心態(tài)預(yù)期已經(jīng)看低，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量一度萎縮達(dá)20%到40%，個(gè)別甚至達(dá)到50%。
不僅如此，杭州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)房源明顯增多態(tài)勢(shì)，投資者出現(xiàn)拋盤的趨勢(shì)。二手房市場(chǎng)的放量和交易量萎縮所帶來的直接后果就是價(jià)格的下跌，過去一點(diǎn)不肯還價(jià)的二手房出現(xiàn)了價(jià)格的松動(dòng)。不少二手房的掛價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。
供求關(guān)系短期逆轉(zhuǎn)
供不應(yīng)求的杭州地產(chǎn)市場(chǎng)，在宏觀調(diào)控的壓力下，發(fā)展商由于資金壓力加緊出售以期回籠資金，而投資者和跟風(fēng)者也在總體政策的壓力下，出現(xiàn)了比較明顯的退潮趨勢(shì)，需求上萎縮了一半以上。因此，杭州樓市短期內(nèi)使得供求關(guān)系發(fā)生了嚴(yán)重變化
“杭州樓市出現(xiàn)目前的衰退跡象，主要是宏觀調(diào)控的影響，政策面的變化導(dǎo)致買家心理的變化，看空的比較多，普遍認(rèn)為樓市上升空間有限，而且可能還會(huì)下跌。而政策面對(duì)供求雙方都有影響�！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生認(rèn)為金融調(diào)控在杭州已經(jīng)初步顯現(xiàn)了作用。
趙杭生分析，銀根收緊使得供求雙方的資金都比較緊張。供應(yīng)方受到銀行收貸的影響，公司資金鏈總體緊張；同時(shí)在需求方面，銀行對(duì)投資客和高檔住宅的按揭貸款也在收緊，一定程度上也壓縮了需求的增長(zhǎng)。
“以前始終是供不應(yīng)求的杭州地產(chǎn)市場(chǎng)，在宏觀調(diào)控的影響下，現(xiàn)在出現(xiàn)了一些變化：發(fā)展商由于資金壓力加緊出售以期回籠資金，而投資者和跟風(fēng)者也在總體政策的壓力下，顯得更加謹(jǐn)慎，而且出現(xiàn)了比較明顯的退潮趨勢(shì)，因此需求上萎縮了一半以上。正是在這種情況下，杭州樓市短期內(nèi)使得供求關(guān)系發(fā)生了嚴(yán)重變化，而這直接導(dǎo)致的結(jié)果是杭州二手房出現(xiàn)放量和房?jī)r(jià)有所下降�！壁w杭生表示，短期內(nèi)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致了二手房的價(jià)格下跌。
金融調(diào)控在影響新盤方面，主要表現(xiàn)為銷售速度明顯放緩。
我愛我家房產(chǎn)中介公司總經(jīng)理董浩，同時(shí)還是盛世偉業(yè)房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理。他從自己所代理的樓盤向記者講起，“以前盛世偉業(yè)代理的樓盤一個(gè)月銷售出600多套，很正常。但是現(xiàn)在雖然一些樓盤的價(jià)格沒有下降，但是銷售的速度明顯降低，一個(gè)月也只有100多套售出。”雖然董浩表示，即使是這樣的銷售速度與其他的城市相比，杭州地產(chǎn)市場(chǎng)依然很好，但是也不得不承認(rèn)杭州市場(chǎng)已處于衰退之中。
董浩認(rèn)為銷售放緩的原因同樣在于供求雙方的心理預(yù)期�！斑@樣的心理差距其實(shí)也表現(xiàn)在一手房方面，作為發(fā)展商而言，大多數(shù)認(rèn)為房?jī)r(jià)還要上漲，因此想把房?jī)r(jià)繼續(xù)拔高，但是目前的情況是房?jī)r(jià)不僅沒有上去，而且新盤的銷售速度還出現(xiàn)了明顯的放緩。”
實(shí)際上，董浩的分析在一定程度上與趙杭生相同。他認(rèn)為對(duì)于新盤銷售速度的下降，主要是因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的利潤(rùn)空間降低，導(dǎo)致投資者的大幅減少，因此需求明顯不足。據(jù)董浩透露，此前杭州高檔樓盤的投資比例大致在60%—70%，但是現(xiàn)在投資的比例降到了20%—30%。
“價(jià)格已經(jīng)到了一定的程度，現(xiàn)在浙江的投資者都越來越理性了。”
面對(duì)金融調(diào)控的壓力，董浩認(rèn)為投資者開始選擇退潮。
由于供求關(guān)系和金融政策的雙重影響，杭州的不少樓盤開始提前開盤。因?yàn)楦鞣N利空消息四處流傳，因此多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)選擇提前開盤，希望盡早回籠資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
但是供應(yīng)的放大和需求的不足不僅使一手房的銷售速度明顯放緩，而且據(jù)趙杭生向記者介紹，一些地產(chǎn)企業(yè)為了加快資金回籠速度，已經(jīng)出現(xiàn)一些樓盤暗中降價(jià)、打折等有利于盡快出貨的營(yíng)銷手段。
土地不再搶著拿
由于之前杭州的地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，因此大量外地地產(chǎn)企業(yè)和其他領(lǐng)域的企業(yè)紛紛進(jìn)入杭州市場(chǎng)爭(zhēng)奪土地，但是現(xiàn)在面臨銀根收緊的壓力，已經(jīng)顯現(xiàn)出地產(chǎn)企業(yè)退潮的趨勢(shì)
杭州樓市的走高，先前已經(jīng)有很多分析認(rèn)為：主要是由于杭州市政府土地供應(yīng)始終處于饑餓狀態(tài)，導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重不足；加之前幾年因?yàn)橥恋卣卟⒉灰?guī)范，開發(fā)商囤積了一批土地遲遲沒有開發(fā)，也在一定程度上推升了房?jī)r(jià)；還有就是杭州城市擴(kuò)張過程較慢，交通設(shè)施也一直沒能跟上，致使城市面積太小。
因此土地始終是人們討論杭州樓市的焦點(diǎn)話題，甚至有專家認(rèn)為杭州的土地供應(yīng)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的關(guān)鍵原因。所以對(duì)于先前的杭州市場(chǎng)來說，只要拿到土地就意味著真金白銀進(jìn)入口袋，但是現(xiàn)在的情況出現(xiàn)了變化。
在杭州一家地產(chǎn)公司做策劃主管的明學(xué)文告訴記者，以前開發(fā)商只要拿到土地就想的是能夠賺到多少錢，但是現(xiàn)在他們更多的是想如何能夠避免風(fēng)險(xiǎn)。
以前只要杭州市政府推出的土地，都有地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)競(jìng)拍，但是今年6月份杭州市政府推出的土地出現(xiàn)了前所未有的流拍現(xiàn)象。根據(jù)盛世偉業(yè)房產(chǎn)代理公司提供的資料顯示，杭州新推出的三塊土地出現(xiàn)流拍，其中位于拱墅區(qū)的編號(hào)杭政儲(chǔ)出（2004）17號(hào)的地塊出現(xiàn)無單位報(bào)名競(jìng)拍的情況，而被政府收回；而其他兩塊編號(hào)為杭政儲(chǔ)出（2004）27號(hào)和杭政儲(chǔ)出（2004）34號(hào)的地塊由于未達(dá)到法定投標(biāo)家數(shù)，最終也被政府收回。
趙杭生分析認(rèn)為，由于之前杭州的地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，因此大量外地地產(chǎn)企業(yè)和其他領(lǐng)域的企業(yè)紛紛進(jìn)入杭州市場(chǎng)爭(zhēng)奪土地，但是現(xiàn)在面臨銀根收緊的壓力，已經(jīng)顯現(xiàn)出地產(chǎn)企業(yè)退潮的趨勢(shì)，這其中主要還是因?yàn)榈貎r(jià)的上漲幅度實(shí)在太高，逼退了一些地產(chǎn)企業(yè)。
據(jù)一些報(bào)道稱，在杭州曾經(jīng)是“香餑餑”的土地，由于金融調(diào)控的加壓正在變成“燙手的山芋”，許多手中有土地的地產(chǎn)公司因?yàn)橘Y金的壓力開始到處尋找合作方或?qū)で筠D(zhuǎn)讓，更有一些地產(chǎn)企業(yè)為解一時(shí)之急，選擇使用典當(dāng)、擔(dān)保的辦法籌集亟需的資金。
“這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)讓人到了應(yīng)該警覺的時(shí)候，雖然新盤的價(jià)格還在穩(wěn)中上升�！泵鲗W(xué)文認(rèn)為發(fā)展商已經(jīng)明顯的感覺到價(jià)格再向上走所要遇到的巨大困難，“房博會(huì)成交量下降主要還是在于新開的樓盤價(jià)格太高，許多的購房者無法接受，而投資者覺得這樣的價(jià)格使房?jī)r(jià)上漲的空間已經(jīng)很小�！�
明學(xué)文說，“連開發(fā)商都覺得杭州這樣的上漲速度都讓人不可思議。”在他看來，杭州地產(chǎn)市場(chǎng)是被投資和投機(jī)所扭曲的市場(chǎng)，因此投資者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期都非常之高。而今年出現(xiàn)了投資者衰退的跡象，沒有多少人敢再去投資，開始擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌。
杭州從3月中旬開始的新一輪閑置土地清理中，共清理出涉嫌閑置地塊70宗，土地面積達(dá)到2460.05畝。明學(xué)文估計(jì)，隨著清理出來的2000多畝土地的盡快開發(fā)，和今年再撥下的土地，很有可能使今年新房的供應(yīng)量增大。
房?jī)r(jià)已經(jīng)見頂
現(xiàn)在的價(jià)格在這個(gè)階段已經(jīng)到了一個(gè)階段性的頭部，杭州地產(chǎn)的投資比率已經(jīng)很高，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展顯得過熱，超過了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，應(yīng)該出現(xiàn)回調(diào)
針對(duì)目前杭州樓市出現(xiàn)的種種情況，趙杭生和董浩都表示，可以說杭州樓市已經(jīng)見頂。
趙杭生認(rèn)為，“現(xiàn)在的價(jià)格在這個(gè)階段已經(jīng)到了一個(gè)階段性的頭部，杭州地產(chǎn)的投資比率已經(jīng)很高，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展顯得過熱，超過了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，應(yīng)該出現(xiàn)回調(diào)。從政策面的影響來看，投資過高的情況在杭州的確比較嚴(yán)重，只要宏觀調(diào)控加力，投資需求就退潮得比較厲害�！�
雖然趙杭生覺得房?jī)r(jià)將會(huì)有所回落，但是對(duì)于目前大家所擔(dān)心的樓市崩盤，他還是表達(dá)了不同的看法�！艾F(xiàn)在杭州樓市的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大，目前金融調(diào)控已經(jīng)使一部分風(fēng)險(xiǎn)提前釋放了，通過現(xiàn)在的短期調(diào)整，價(jià)格將會(huì)向下走，但是現(xiàn)在這樣的盤整是為了走向更高處作準(zhǔn)備，因此只能先向下調(diào)整，正所謂‘退一步，進(jìn)兩步’。”
趙杭生認(rèn)為金融調(diào)控出臺(tái)的時(shí)機(jī)很好，也收到了不錯(cuò)的效果，這樣的調(diào)控對(duì)于提前釋放和壓縮杭州樓市中的泡沫很有好處。
為了表示杭州地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)遭遇更大的風(fēng)險(xiǎn)，趙杭生給出了幾個(gè)理由：中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)還處于上升時(shí)期，大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景很好，因此地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)依然向前；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于初級(jí)階段，能夠開拓的空間還很大；杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，杭州樓市發(fā)展的空間也還很大。
但是發(fā)展商仍然比較樂觀，他們認(rèn)為目前杭州地價(jià)經(jīng)過幾年已經(jīng)被推倒了比較高的水平，地價(jià)頂在那里，房?jī)r(jià)可能降不下來。但是董浩的預(yù)測(cè)比較謹(jǐn)慎，“價(jià)格雖然已經(jīng)到頂了，但是還不會(huì)有很大的危機(jī)，現(xiàn)在還不會(huì)出現(xiàn)很大的滑坡�！彼J(rèn)為，從杭州的結(jié)構(gòu)性矛盾的角度看，一些高價(jià)位的房子會(huì)出現(xiàn)分化，尤其是由于杭州近郊和郊區(qū)的盤子價(jià)格被抬得比較高了，現(xiàn)在市中心的盤子與郊區(qū)盤子的價(jià)格沒有拉開合理的差距，因此這些地區(qū)的房?jī)r(jià)可能要掉下來。
雖然杭州地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)依然被看好，但是短期來看杭州樓市下跌的跡象已經(jīng)很明顯了，這在目前杭州地產(chǎn)企業(yè)向外地轉(zhuǎn)移的情況中可以看出端倪。趙杭生說，“現(xiàn)在杭州的地產(chǎn)投資開始向中西部有更大發(fā)展空間的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且發(fā)展商也有從地產(chǎn)領(lǐng)域向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)�！�
（李小剛）
特約編輯：宋廣偉
