近幾年，上海一些半拉子工程悄然間為投資者所看好，許多停建緩建多年的項(xiàng)目被盤(pán)活，紛紛變臉為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、小戶(hù)型產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶(hù)型產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓或超級(jí)大戶(hù)型商住物業(yè)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)又一新的熱點(diǎn)。甚至一些外資企業(yè)及海外機(jī)構(gòu)如美林、高盛、摩根士丹利等紛紛表現(xiàn)出對(duì)“半拉子”工程的
濃厚興趣。
現(xiàn)結(jié)合我們的經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單談?wù)劤晒Σ僮鬟@些項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。
轉(zhuǎn)讓前期的法律盡職調(diào)查。第一，項(xiàng)目公司狀況。如項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、人員情況、工商年檢情況、納稅情況等；第二，土地使用權(quán)狀況。如土地使用權(quán)出讓金是否已付清，土地使用權(quán)期限還剩余幾年，是否已取得國(guó)有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)是否抵押等；第三，政府審批情況。如有無(wú)取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《預(yù)售許可證》等。若受讓方需要變更規(guī)劃，則要考慮項(xiàng)目變性的可能性；第四，建筑物狀況。如建筑物的結(jié)構(gòu)狀況、施工階段、市政配套、綠化、車(chē)位和廣場(chǎng)等。第五，項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)狀況。債權(quán)債務(wù)可能涉及銀行、原股東、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商等，要調(diào)查有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的單位和個(gè)人的數(shù)量、涉及金額、他們之間的合同關(guān)系以及清償?shù)捻樞�；第六，�?xiàng)目的訴訟問(wèn)題，有無(wú)未決的重大訴訟、仲裁和行政處罰等。
妥善處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系�！鞍肜印惫こ虃鶆�(wù)一般有三種情況：一是開(kāi)發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售，按時(shí)交付房屋是項(xiàng)目公司所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù)；二是項(xiàng)目公司在建設(shè)過(guò)程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對(duì)承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，兩者中，應(yīng)付的工程款優(yōu)先于抵押權(quán)所負(fù)債務(wù)；三是一般債務(wù)，即項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)采購(gòu)材料、設(shè)備等各相對(duì)人所負(fù)的一般債務(wù)。債務(wù)的不同情況具有不同的法律障礙，是實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不得不縝密分析的復(fù)雜問(wèn)題。為避免受讓后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，受讓方應(yīng)當(dāng)先對(duì)項(xiàng)目公司的現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)情況進(jìn)行徹底清查并確定處理方案。這一點(diǎn)在股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目公司中尤為重要。在這一過(guò)程中，以下幾個(gè)方面值得關(guān)注：其一，制作明確的債權(quán)債務(wù)清單。受讓方可要求項(xiàng)目公司的原股東出具承諾書(shū)，以保證項(xiàng)目公司除債權(quán)債務(wù)清單中列明的負(fù)債之外再無(wú)其他負(fù)債。其二，明確項(xiàng)目公司的擔(dān)保情況。其三，明確項(xiàng)目公司的銀行貸款和抵押情況。若受讓方有意接手“半拉子”工程原銀行貸款，則不妨在并購(gòu)之前即考慮與相關(guān)銀行達(dá)成債務(wù)處理協(xié)議，以爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。
充分爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣闹С�。“半拉子”工程由于歷時(shí)較長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃許可、建設(shè)許可等審批文件可能都已過(guò)期，需要政府有關(guān)部門(mén)重新審批；而且錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系引起的法律糾紛需要政府的協(xié)調(diào)。投資“半拉子”工程，要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下?tīng)?zhēng)取當(dāng)?shù)卣闹С�，并設(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。
準(zhǔn)確的策劃和市場(chǎng)定位。不同時(shí)期有不同的市場(chǎng)需求，不同的“半拉子”項(xiàng)目有不同的地段、環(huán)境、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，因此，在接手“半拉子”項(xiàng)目后，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是重中之重。前兩年一些“半拉子”改造成小戶(hù)型或酒店式公寓獲得巨大成功，有的回報(bào)率甚至高達(dá)150％至200％，就是因?yàn)榱私馔诰蛄耸袌?chǎng)的潛在需求。對(duì)于“半拉子”項(xiàng)目，一定要在充分市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品分析定位，改進(jìn)產(chǎn)品本身使之迎合市場(chǎng)需求。
上海樓市的全面回暖為“半拉子”的處置創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。隨著上海樓價(jià)持續(xù)走高，上海一些“半拉子”項(xiàng)目的投資價(jià)值也凸現(xiàn)出來(lái)。“半拉子”項(xiàng)目大多具有良好的地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較短，而回報(bào)率卻有可能很高。因此，對(duì)于一些新進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商（包括眾多上市公司）而言，充分利用房地產(chǎn)發(fā)展這個(gè)契機(jī)，短平快地介入房地產(chǎn)行業(yè)，不失為一個(gè)很好的途徑。我們認(rèn)為，可重點(diǎn)關(guān)注靜安區(qū)、徐匯區(qū)、黃浦區(qū)、盧灣區(qū)具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的較大型“半拉子”項(xiàng)目。
童曉春 賴(lài)翔青
特約編輯：宋廣偉
