▲先有成交價(jià)，再有評估價(jià)，一旦兩者差距大了，買家們就常向中介行質(zhì)問，這也讓經(jīng)紀(jì)們甚為頭疼，覺得冤枉。

多數(shù)二手房買家對評估體系不了解，認(rèn)為價(jià)差太大不合理

二手市場熱賣當(dāng)然與一手漲情有關(guān)，這 也是現(xiàn)在二手價(jià)格評估體系的標(biāo)準(zhǔn)之一。

今年6月初，安先生在番禺區(qū)廣州奧林匹克花園買了一套二手房，建筑面積為136平方米，成交金額為48.8萬元，單價(jià)為3588元／平方米。

6月13日，安先生需要繳交相關(guān)稅費(fèi)。但讓他想不到的是，盡管他的房子成交價(jià)不到50萬元，但被房管局評估為60萬元。評估價(jià)高于成交價(jià)到底有什么關(guān)系？安先生在交契稅時(shí)發(fā)現(xiàn)了差別。

由于番禺區(qū)的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)以單4000元為界線，上線的要交3％契稅，不上線的就交1.5％契稅。由于契稅征收標(biāo)準(zhǔn)既適用于一手房，也適用于二手房，而二手房的單價(jià)又以房管局的評估價(jià)為準(zhǔn)，這樣，安先生的房子一下子變成了單價(jià)為4412元／平方米的“非普通住宅”。為此，安先生交納了1.8萬元的契稅。

回家后，安先生開始想，為什么房管局的評估價(jià)會高出成交價(jià)一大截呢？因?yàn)闋可娴綄?shí)際的切身利益，安先生心里在追問這種評估合不合理呢？

第二天，他來到了番禺區(qū)國土資源房管局，向相關(guān)部門反映“評估60萬元不公平”一事。房管局給予的答復(fù)是，該所的評估有一套非常嚴(yán)密的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，對任何一套物業(yè)的評估都是公正的、鐵面無私的。

安先生對此提出異議，認(rèn)為對物業(yè)的評估最起碼要根據(jù)其雙方的成交價(jià)進(jìn)行衡量。

但讓他高興的是，幾天后，房管局就派出三位工作人員到安先生購置的單位進(jìn)行實(shí)地評估，拍了幾張照片�！暗�整個(gè)評估過程用了約2分鐘，他們也沒有看任何原始資料�！�

在記者發(fā)稿前，安先生又致電說，他已被番禺區(qū)房管局告知，維持原來的“評估價(jià)60萬元”不變，過幾天會給出書面的答復(fù)。

安先生說，他對二手評估的事非常不了解，而且，他的鄰居、朋友和同事們也都對此事知之甚少。

□　釋疑二手評估到底是怎么進(jìn)行的？

依靠電腦軟件評估，有爭議可提出復(fù)核

為了明確二手評估到底是怎樣操作的，記者采訪了廣州市房管局交易所副所長黃文雄。

黃文雄告訴記者，《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》1995年12月19日穗府（1995）156號第八條規(guī)定：房地產(chǎn)出售，交易雙方應(yīng)向市交易所如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。交易雙方申報(bào)的價(jià)格，低于評估價(jià)格的，以評估價(jià)格計(jì)算稅費(fèi)；高于評估價(jià)格的，以申報(bào)價(jià)格計(jì)算稅費(fèi)。

黃文雄表示，廣州市房管局為了此課稅標(biāo)準(zhǔn)，專門開發(fā)了一個(gè)評估軟件，以減少人為的因素，只要錄入交易物業(yè)的相關(guān)參數(shù)、通過工作人員的核對等即產(chǎn)生出最后的評估價(jià)。如有業(yè)主對該估價(jià)有爭議，則可向房管局交易所申請價(jià)格復(fù)核。交易所會在5個(gè)工作天之內(nèi)安排人員到物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)勘，并在內(nèi)部給出一個(gè)“答復(fù)書”。

據(jù)工作人員介紹，自推出該“評估復(fù)核”的工作以來，確實(shí)有消費(fèi)者向交易所提出“復(fù)核”，對于結(jié)果，多數(shù)市民表示滿意。

黃文雄認(rèn)為，交易所該評估模塊，錄入的數(shù)據(jù)參數(shù)詳細(xì)，可剔除人為因素；且會定期對數(shù)據(jù)、參數(shù)體系進(jìn)行更新，如參考成交物業(yè)周邊實(shí)際情況、附近成交價(jià)格等；參照最新的市場動態(tài)。房管局的評估工作主要是確保國家稅費(fèi)不流失，這是最重要的工作宗旨。

據(jù)了解，番禺區(qū)二手評估與此程序基本一致。

□　操作“廣州市場上實(shí)際多以成交價(jià)計(jì)收”

一套二手房的成交過程，大都會涉及到三個(gè)“評估價(jià)”。

第一個(gè)在中介行。行家根據(jù)所屬路段、成交的均價(jià)等給予業(yè)主一個(gè)口頭的評估價(jià)，屬于建議性的。

第二個(gè)是買賣雙方成交后，房管局給出一個(gè)評估價(jià)，交納契稅時(shí)多數(shù)便按其征收。

第三個(gè)是，如果買家是辦理按揭貸款，則銀行會委托有評估資質(zhì)的公司對其進(jìn)行嚴(yán)格的估價(jià)。

三個(gè)價(jià)格互為參照，但卻互不“干擾”各自的評估標(biāo)準(zhǔn)。

廣州市匯瀚顧問有限公司業(yè)務(wù)部副主任龍靜文就此向記者介紹，房管局給出的估價(jià)，一般是參考物業(yè)所在地段、樓齡等因素，而買家繳納契稅確實(shí)是按照房管局所估總價(jià)進(jìn)行。

但是，龍靜文也表示，早些年，政府一般都是按高價(jià)收取契稅、交易費(fèi)及印花稅等，即成交價(jià)與房管局的評估價(jià)相比較，以高價(jià)為準(zhǔn)來計(jì)收稅費(fèi)。但從現(xiàn)在市場上的實(shí)際操作看，只要是成交價(jià)與評估價(jià)相接近的話，一般都會按照成交價(jià)來計(jì)收的。

“那如果業(yè)主故意報(bào)低成交價(jià)，以達(dá)到少納稅的目的，該怎么辦呢？”面對記者的疑問，龍靜文稱，一般來說，中原等大型中介行都會嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)紀(jì)人操作，不準(zhǔn)報(bào)低成交價(jià)，因?yàn)�，這樣做對業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)非常大，也會損害國家的利益。

“也有一種情況例外，如果是‘預(yù)售契約’的買賣，則多數(shù)評估價(jià)較高，且基本上按照評估價(jià)為準(zhǔn)計(jì)收契稅�！庇缺硎�，因?yàn)樵谖飿I(yè)還沒有出房產(chǎn)證之前進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易，各方的風(fēng)險(xiǎn)都大，房管局會實(shí)地勘察，充分考慮到其一手的價(jià)格進(jìn)行評估。尤舉例稱：最近交易成功的一個(gè)案例就是預(yù)售合同買賣，成交價(jià)為68萬元，評估價(jià)為78萬元，業(yè)主就應(yīng)以78萬元交納契稅。

一套二手房交易的評估程序

找銀行認(rèn)定的有評估資質(zhì)的公司對物業(yè)進(jìn)行評估，得出初評的意見；一筆60萬元的二手房交易，90％的估價(jià)會在53－55萬元間。評估公司收取一定費(fèi)用，親自上門拍照、約4－8張圖片附在評估報(bào)告書上。記者在某公司的初評答復(fù)書（空白）上看到，有“土地使用情況、物業(yè)規(guī)劃用途、使用現(xiàn)狀、建筑結(jié)構(gòu)、樓齡、評估層數(shù)（一梯幾戶）、平面形式、裝修狀況、朝向、景觀、噪音、采光、交通狀況、公共配套設(shè)施、物業(yè)管理”等十四項(xiàng)評估標(biāo)準(zhǔn)。

遞件到房管局交易中心后，房管局會給予查核，出評估價(jià)，不收費(fèi)。記者在《廣州市房地產(chǎn)買賣、登記申請表》上看到，對房屋進(jìn)行評估的相關(guān)參考數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)在“房屋狀況”一欄中，如“建筑面積、建筑總面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、本層高度、使用性質(zhì)、建筑時(shí)間、朝向、交通、距離馬路面、環(huán)境”等。

□　論事“這房子差價(jià)確實(shí)有點(diǎn)懸殊”

有人表示，二手成交量大增加工作難度

番禺區(qū)的評估價(jià)是否與成交價(jià)差別很大？中原地產(chǎn)番禺華進(jìn)行副營業(yè)經(jīng)理李志輝對記者表示，不能這么絕對地下結(jié)論，但是安先生的例子差價(jià)的確有點(diǎn)懸殊。“就中原在廣奧成交的案例來看，基本上均價(jià)都是低于4000元／平方米的�！�

李認(rèn)為，發(fā)生這樣的情況，買家感受最深的可能就在契稅金額上。但就參考價(jià)來說，番禺區(qū)尤其是洛溪、華南板塊一帶的房子，如果是幾年前買，單價(jià)較低，但近段時(shí)間升值確實(shí)很快，那么，房管局有可能按照當(dāng)前市場一手價(jià)或者新的成交均價(jià)來衡量。

此外，番禺現(xiàn)在的二手房交易量大、速度快，要求當(dāng)天遞件、當(dāng)天過戶、當(dāng)天出稅單。而出稅單之前便是要對成交物業(yè)先進(jìn)行評估，有了估價(jià)之后才可計(jì)收契稅。如果政府部門人手不變，那么，這個(gè)工作量和工作強(qiáng)度和難度都將大幅增加。

□　影響“中介經(jīng)紀(jì)們都很頭疼”

買家常誤解評估價(jià)是中介行制造問題

在采訪中了解到，在評估價(jià)與成交價(jià)差距大而使買家要多付出“1.5％契稅”的問題上，中介行的經(jīng)紀(jì)們都十分頭痛，因?yàn)槌Ｓ匈I家就此追究中介公司的責(zé)任。盡管這與中介行無關(guān)，但他們每次的解釋都十分費(fèi)勁，買家也并不都能理解。

就此問題采訪了中原、滿堂紅、合富置業(yè)、順馳等大型中介行，也向番禺區(qū)各大樓盤如祈福新抱、星河灣等自身的租務(wù)部了解情況。從各行經(jīng)紀(jì)人反映的情況看，番禺區(qū)二手房交易較廣州城區(qū)相比還有以下差別：1.出圖費(fèi)250元。因?yàn)榉�禺樓盤多數(shù)沒有宗地圖，進(jìn)行二手交易的話每一宗都要先出宗地圖，但廣州只按照面積計(jì)收即可；2.他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)為500元，最高收費(fèi)達(dá)800元；而廣州城區(qū)方面收取該登記費(fèi)為每證250元；3.契稅方面，廣州住宅類均為1.5％；番禺以住宅單價(jià)計(jì)算，超過4000元的為3％；

□　鏈接

以一單實(shí)際交易為例，記者讓匯瀚顧問公司進(jìn)行解釋及計(jì)算。交易價(jià)24.3萬元，面積81.26平方米，評估價(jià)21.8264萬元，貸款額10萬元，借款年限10年。

由房管局直接收取，房管局按實(shí)際評估價(jià)收取相關(guān)費(fèi)用，以下費(fèi)用為預(yù)計(jì)費(fèi)用，多退少補(bǔ)。買賣雙方按國家規(guī)定各付各稅，以房管局的稅單為準(zhǔn)。（肖陽）