近年來，山東省主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲態(tài)勢，加上政府采取刺激住房消費(fèi)的措施，個(gè)人房地產(chǎn)投資增加較快。據(jù)人民銀行濟(jì)南分行統(tǒng)計(jì)，2003年山東省個(gè)人消費(fèi)貸款新增加316．2億元，其中個(gè)人住房貸款新增加220．7億元，占消費(fèi)貸款新增額的69．8％。
個(gè)人購房主要分三類：一類是消費(fèi)性購房，以個(gè)人自住為主要特點(diǎn)；第二類是投資類購房，即投資房產(chǎn)，期待增值；第三類是投機(jī)類購房，即大批量低價(jià)買進(jìn)房產(chǎn)，將房價(jià)“炒”高后再高價(jià)拋出，純以投機(jī)獲利為目的。人們常說的“炒房”族，主要指第二、第三類購房者。
與華東其他省會城市相比，濟(jì)南市的平均房價(jià)處在中等偏下水平。業(yè)內(nèi)人士分析，這與“炒房”者所占比例尚小有關(guān)。在“炒房”現(xiàn)象較普遍的上海、杭州等城市，已經(jīng)出現(xiàn)了“炒房”者人為惜售、哄抬房價(jià)的現(xiàn)象。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查，以套為單位計(jì)算，目前上海投資性購房的比例已達(dá)16％，單價(jià)在每平方米7000元以上的房屋，投資性和投機(jī)性購房總比例已占39％。
“炒房”現(xiàn)象趨多在于有利可圖。山東省銀監(jiān)局局長王進(jìn)誠認(rèn)為，近年來銀行存款利率不斷下調(diào)，股市又長期低迷，這就使相當(dāng)一部分資金流向房地產(chǎn)市場。一般情況下，住宅用房的投資回報(bào)率約為6％～8％，商鋪的投資回報(bào)率為8％～12％。好的商鋪6年～8年就能收回投資，以后就是純利了。如果將純利年限的收益與資本回收期的收益相加再除以總的使用年限，那么商鋪的投資收益率可達(dá)到20％以上。如果再人為“炒作”的話，利潤更大。
近年來，山東省小城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐明顯加快，一些中心城市快速擴(kuò)張，加上交通條件的改善，拉升了土地價(jià)格。特別是濟(jì)南、青島等地區(qū)，房地產(chǎn)升值較快，“炒房”一族正在增多。筆者在位于濟(jì)南市玉函路一家名為“百替房產(chǎn)”的房屋中介所了解到，通過這家中介所對外出售的房屋，新房比例占50％，其中很多新房是投資者在價(jià)格較低時(shí)買下的，轉(zhuǎn)手后獲利頗豐。
幾天前，又一處位于濟(jì)南南部的高檔樓盤準(zhǔn)備開工建設(shè)，打出廣告的當(dāng)天就迎來上百名咨詢者，有的客戶準(zhǔn)備在此一次性購買多套房產(chǎn)�！罢嬲暮梅孔硬欢�，這里有山有水，將來肯定能升值！”正在填寫購買意向表的任先生說。
與濟(jì)南相比，青島市的房價(jià)除了市場因素外，政府主導(dǎo)下的拆遷行為客觀上也使一批“炒房”者受益。青島市區(qū)一名姓李的退休職工在青島棧橋附近買下幾處舊房產(chǎn)。就青島市目前的政策來說，幾年前花十幾萬元買下的一處門頭，一旦政府讓搬走補(bǔ)償將是40多萬元。李先生慶幸地說：“有了這幾處房產(chǎn)，我心里踏實(shí)多了。現(xiàn)在還想多買點(diǎn)，但可能已經(jīng)沒有房源了�！�
編后：“炒房”是一把雙刃劍，既可能活躍市場，也可能攪亂市場。專家分析，要冷靜看待“炒房熱”，政府要采取必要的措施維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。
事實(shí)上，在上海、杭州等房價(jià)攀升較快的城市，當(dāng)?shù)卣诳紤]采取措施抑制房產(chǎn)投機(jī)行為。如為限制投機(jī)炒作房地產(chǎn)的行為，上海正在醞釀對預(yù)購新建商品住房，在期房階段不得轉(zhuǎn)讓的對策；同時(shí)抓緊實(shí)施商品住房交易的網(wǎng)上合同備案制度，控制以出租為購房目的的投資需求，限制以伺機(jī)漲價(jià)時(shí)再拋售從而獲取收益為購買目的的投資炒作。杭州市也在考慮對以投機(jī)獲利為目的的房產(chǎn)交易征收額外的費(fèi)用等。另外，兩地還在加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，彌補(bǔ)“炒房”造成的消費(fèi)斷層現(xiàn)象，平抑房地產(chǎn)市場。因此，“炒房”者在憧憬房價(jià)上漲的美好前景時(shí)，還要充分估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)，否則，會像買錯(cuò)了股票一樣被深度“套牢”，悔之晚矣。
（黃晉鴻 呂福明）
《人民日報(bào)海外版》 2004年02月11日 第二版
