記者調(diào)查｜青島百余座老舊樓宇如何“回春”

面對業(yè)權(quán)分散、投資回報周期長、外部資本難以有效參與等難點，一系列獎勵補貼、貸款優(yōu)惠以及推動樓宇資產(chǎn)證券化等舉措的出臺實施，有望加速項目改造更新步伐——

青島百余座老舊樓宇如何“回春”

青島市是國內(nèi)較早開展商務(wù)辦公樓宇建設(shè)的城市，上世紀30年代初，6層高的亞當斯大廈建成，這是青島最早的商務(wù)辦公樓宇。隨著改革開放的深入，至上世紀90年代，百盛、國貿(mào)大廈、發(fā)展大廈、發(fā)達大廈等第一批大型高層寫字樓在青島西部城區(qū)拔地而起，集聚了一大批外貿(mào)、貨代、物流等企業(yè)。青島行政中心東移和東部開發(fā)戰(zhàn)略實施后，高層商務(wù)樓宇更是如雨后春筍般涌現(xiàn)，成為支撐青島服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。

約從十年前開始，陸續(xù)有老舊辦公樓宇提出改造更新的訴求，且隨著時代發(fā)展，有改造需求的樓宇越來越多。其中，市南區(qū)作為全省、全市最早發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區(qū)域，目前該區(qū)擁有樓齡20年以上的樓宇65座，個別樓齡超過30年。這些老舊樓宇存在設(shè)施功能落后、運行能耗過高等諸多劣勢，難以滿足現(xiàn)代辦公的多元化需求，某種程度上已成為影響區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的阻礙因素。對于這個新發(fā)展階段遇到的新問題，以市南區(qū)為代表的樓宇經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)，著手實施樓宇更新行動，通過政府與企業(yè)的雙向發(fā)力，助力老舊樓宇重新煥發(fā)青春活力。

政府兩千萬撬動市場三個億

樓宇物業(yè)運營企業(yè)是實施樓宇更新的主體，一次徹底的更新能為它們帶來什么？市南區(qū)黃金廣場是最典型的案例。

“近兩年來，我們?yōu)辄S金廣場升級改造項目投入4600余萬元，主要用于樓宇安全保障設(shè)施更新、樓宇智能管理改造、配電室改造及電梯更換、拓展公共服務(wù)空間、優(yōu)化企業(yè)辦公環(huán)境等方面。黃金廣場升級改造后，大樓出租率從改造前的70％回升至90％，租金收入提升了30％。去年，黃金廣場更是成功跨過了稅收‘億元樓’的門檻?！敝谢Y產(chǎn)管理有限公司青島分公司總經(jīng)理宋宏偉告訴記者。

中化資產(chǎn)（青島）隸屬于中國中化控股有限責任公司，自2010年6月起負責青島黃金廣場自有產(chǎn)權(quán)樓層13－25F的運營工作。黃金廣場于1996年建成，樓宇硬件陳舊、發(fā)展定位模糊等問題突出。宋宏偉介紹，企業(yè)接手黃金廣場以來，隨著樓齡增加，樓內(nèi)跑冒滴漏情況頻發(fā)，硬件設(shè)施條件越發(fā)不能滿足租戶的辦公需要，退租率高、招商成本高、建筑維護成本高成為樓宇運營的痛點。在企業(yè)總部的大力支持下，中化資產(chǎn)與市南區(qū)政府緊密對接，探討樓宇改造升級方案。

宋宏偉表示，在此過程中，市南區(qū)除針對改造工程本身提供政策扶持外，還與企業(yè)攜手，共同招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以切實提高樓宇的“含金量”。“例如，我們和市南區(qū)聯(lián)動，共同拜訪太平洋保險青島總部，并邀請?zhí)窖蟊ｋU走訪考察黃金廣場。針對太平洋保險提出的午餐、內(nèi)部改造等訴求，也通過政企攜手得到了妥善解決。后來，英大人壽青島分公司等金融領(lǐng)軍企業(yè)區(qū)域總部也相繼入駐。目前，黃金廣場的租戶群已經(jīng)由之前的小散亂租戶變成以金融總部企業(yè)為主?！?/p>

樓宇更新可以為運營企業(yè)帶來顯著的經(jīng)濟效益，這是驅(qū)動樓宇物業(yè)運營企業(yè)實施改造的主要動力。早在2019年便有數(shù)據(jù)顯示，中國有價值50萬億元的存量商業(yè)物業(yè)有待盤活，升級改造存量物業(yè)資產(chǎn)是中國地產(chǎn)發(fā)展的“新藍?！?。

目前，青島各區(qū)市中，市南、市北等老城區(qū)樓宇更新需求最為迫切。在過去三年間，市南區(qū)累計兌現(xiàn)樓宇經(jīng)濟獎勵資金超過2000萬元，撬動社會資本投入超過3億元，國有企業(yè)投入超過6億元，實施過更新改造項目的老舊樓宇35座、總面積達95萬平方米，盤活閑置載體50余萬平方米。

“爛尾”多年的香港中路80號于去年啟動改造更新。

市北區(qū)也開始啟動相關(guān)工作。據(jù)市北區(qū)樓宇經(jīng)濟相關(guān)負責部門介紹，2022年，該區(qū)針對中海大廈停車場改造、青島生物科技創(chuàng)新園停車場和食堂改造、青島國際航運中心食堂改造共兌現(xiàn)獎勵資金106．9萬元。今年有3座樓宇申請更新改造獎勵，共涉及資金222．69萬元。在這些政策鼓勵下，一批老舊樓宇和閑置廠房重新煥發(fā)活力。

樓宇更新面臨三大難點

雖說樓宇更新后社會效益、經(jīng)濟效益會顯著提升，但對于大部分樓宇運營商，特別是中小型樓宇物業(yè)企業(yè)來說，他們的積極性并不高，這又是為何？

2022年11月，市南區(qū)成立樓宇經(jīng)濟調(diào)研組，先后走進30多家樓宇物業(yè)企業(yè)、駐樓企業(yè)、集約辦公運營商、第三方咨詢機構(gòu)開展深入交流。根據(jù)調(diào)研組整理的調(diào)研報告，市南區(qū)商務(wù)樓宇中，投入使用10年內(nèi)的21座，占15．56％；10至20年的49座，占36．3％；20至30年以上的59座，占43．7％；30年以上的6座，占4．44％。這樣算來，建成10年以上的老舊樓宇共有114座，占84．44％，目前均面臨升級改造的問題，且樓齡越長改造訴求越大，投入成本越高，改造難度越大。

老舊樓宇改造主要涉及“六大件”，包括電梯、空調(diào)、大堂、停車、弱電、外墻等。樓宇企業(yè)普遍反映改造存在三方面困難：一是樓宇業(yè)權(quán)分散，業(yè)主思想難以統(tǒng)一，致使改造進程緩慢。市南135棟商務(wù)樓宇中，單一產(chǎn)權(quán)樓宇僅25座，分散產(chǎn)權(quán)樓宇89座，占78％。這些產(chǎn)權(quán)較為分散的樓宇，即便坐擁黃金位置，但因為缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位，還普遍存在產(chǎn)業(yè)散、亂、小問題，致使樓宇坪效不高。

位于市南區(qū)延安三路上的華通中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園改造升級后，業(yè)態(tài)同步更新迭代。

即便是業(yè)主思想統(tǒng)一，老舊樓宇的自我改造仍然存在不小難度。這種情況下面臨的核心問題往往是資金?！耙皇菐装偃f、幾千萬的投入，回報周期長，是大部分中小型物業(yè)企業(yè)難以承受的。二是物業(yè)缺乏固定資產(chǎn)，也很難從銀行拿到相關(guān)貸款?！倍鴮τ谕鈦碣Y金參與樓宇改造的方案，物業(yè)企業(yè)也普遍持觀望、謹慎態(tài)度?！袄缡心蠂Y企業(yè)曾想?yún)⑴c到一些樓宇的更新改造中，但因物業(yè)方對借助外來資本實施改造以及利益分配方式持有不同觀點，導致合作難以開展?！笔心蠀^(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展中心相關(guān)負責人商云瑞介紹。

系列創(chuàng)新舉措助力更好破題

在單純依靠市場力量難以大規(guī)模推動樓宇完成更新改造的前提下，市區(qū)兩級有關(guān)部門正在協(xié)力攻克這個難題。

今年，青島市出臺樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展三年行動方案，明確提出開展存量樓宇提質(zhì)升級行動。青島市將每年實施一批老舊樓宇改造項目，綜合運用各項政策支持推動樓宇智能化、綠色化、安全化改造升級。推動樓宇整體持有并統(tǒng)一運營，實施整體集中管理。爭取國家首批商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，鼓勵通過信貸資產(chǎn)支持證券（ABS）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）等金融創(chuàng)新工具，推動樓宇資產(chǎn)證券化，提升樓宇自持自營比例。

在此方面先行一步的市南區(qū)，除繼續(xù)加大更新改造補貼力度外，也有更多務(wù)實創(chuàng)新舉措推出。

在金融支持方面，市南區(qū)聯(lián)合銀行機構(gòu)推出“樓宇更新貸”，根據(jù)該區(qū)此前發(fā)布的相關(guān)政策，企業(yè)對投入使用10年以上的商務(wù)樓宇實施改造升級，改造資金通過銀行貸款融資100萬元以上的，根據(jù)貸款期限，按照同期貸款市場報價利率（LPR）給予最多2年貸款貼息補貼，每年最高500萬元。“這項舉措在全國范圍來說都有創(chuàng)新意義。”商云瑞說。

同時，市南區(qū)也建立起樓宇更新專家智庫，為具體實施改造的物業(yè)企業(yè)提供智力支持。

金光大廈是青島東部第一個開工建設(shè)并首先投入使用的高層寫字樓，樓齡已近30年，樓宇內(nèi)的一些設(shè)施已難以滿足現(xiàn)代辦公的需求，特別是對于空調(diào)系統(tǒng)等使用頻次較高的設(shè)施來說，業(yè)戶們渴望更新改造的呼聲十分強烈?！疤幚韺懽謽强照{(diào)效果不佳問題時，原本想拿出180萬元更換上一套全新的空氣源熱泵設(shè)備?！鼻鄭u鑫苑金光物業(yè)發(fā)展有限公司董事長傘德成說，市南區(qū)得知后，邀請青島理工大學的專家到現(xiàn)場“把脈”，最終根據(jù)專家的“藥方”，只用50萬元便維修好了老空調(diào)，一下子節(jié)約下100多萬元費用。

“針對外立面、停車場等改造難度大、投入成本高的改造提升項目，我們希望可以同老舊小區(qū)改造一樣，納入城市更新建設(shè)行動中。這樣對物業(yè)企業(yè)來說，可以用相對較低的資金成本實現(xiàn)難點領(lǐng)域的改造。”商云瑞表示，未來三年，市南將每年改造提升15座以上、總面積超過45萬平方米的商務(wù)樓宇。

當然，樓宇更新遠不止硬件環(huán)境的更新。諸多業(yè)內(nèi)人士認為，樓宇更新最終要實現(xiàn)建筑、空間、功能、服務(wù)、運營、經(jīng)濟六大要素協(xié)同發(fā)展。即在硬件更新的同時，還要重新確定符合未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位，并提升物業(yè)管理水平，實現(xiàn)樓宇的保值增值?！皹怯钕胍獰ㄐ拢胱哔Y產(chǎn)證券化的道路，前端需要有經(jīng)營數(shù)據(jù)支撐。這就需要改造方思考樓宇產(chǎn)業(yè)迭代升級，而這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能是顛覆式的?！苯衲?月份，戴德梁行相關(guān)負責人在一次行業(yè)交流中如是說。

在此方面，青島也有行動。根據(jù)青島市樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展行動方案，到2025年，青島除新建一批高品質(zhì)高標準品牌樓宇，還將提升一批產(chǎn)權(quán)分散業(yè)態(tài)散亂存量樓宇，打造一批億元以上高產(chǎn)出樓宇，培育一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)高度集聚特色樓宇，引進培育一批招商能力強、管理水平高的專業(yè)樓宇運營主體，推動全市樓宇經(jīng)濟質(zhì)效整體躍升。

其他城市如何做好樓宇更新

對于老建筑的整治工作，中國香港制定了一套貫穿全過程的策略：修復前，由建筑業(yè)主或政府邀請建筑專家、工程師等專業(yè)人士或機構(gòu)對老建筑進行評估，評估內(nèi)容包含建筑物質(zhì)壽命、建筑風貌品質(zhì)、建筑改造效益等，并以此為依據(jù)確定整治工作的等級和優(yōu)先次序。修復實施過程中，公眾可自愿參與樓房安全檢驗，并輔助實施改善樓房安全問題的貸款計劃，從而鼓勵業(yè)主主動維護和修繕建筑。修復后，有關(guān)部門評估改造過的建筑，并鼓勵業(yè)主對建筑開展定期的安全、節(jié)能檢測，保證改造后的老建筑能夠在較長時間內(nèi)保持良好的狀況。

南京鼓樓區(qū)在老舊商務(wù)樓宇改造中，實施了“一件事”改革，即提供政府投資項目審批、價格備案、企業(yè)投資建設(shè)固定資產(chǎn)投資項目備案、建筑工程施工許可證發(fā)放、設(shè)置或更新店招標牌的備案、從事公共停車場經(jīng)營的備案、特殊建設(shè)工程消防設(shè)計審查及驗收、建設(shè)工程消防驗收備案等事項的一次集成辦理服務(wù)。此外，還精簡申請材料，通過信息共享和電子證照調(diào)用，不同事項相同的證明材料免于重復提交，為樓宇改造提供暢通、便利的政務(wù)服務(wù)環(huán)境。（青島日報／觀海新聞記者 王萌 文／圖）