????確權(quán)頒證后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等資本要素可進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進行交易。未能成功交易的土地可存入土地銀行，由政府托底接收

????近日，膠州市鋪集鎮(zhèn)高家莊核桃專業(yè)合作社抵押了合作社1200畝土地經(jīng)營權(quán)，取得銀行400萬元授信。這400萬元將用于修建冷庫，用于貯藏收獲后的核桃。高家莊村支部書記、村主任宋建春說：“有了冷庫，我們不用擔(dān)心核桃的貯存。遇上價格低時，也不用著急賣。如果沒有這筆貸款，我們還真是沒錢修建這個冷庫?！?/p>

????今年3月以來，膠州市成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、土地銀行，并建立起市、鎮(zhèn)、村三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成一整套完整的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系。確權(quán)頒證后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等資本要素可進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進行交易。未能成功交易的土地可存入土地銀行，由政府托底接收。隨著銀行、擔(dān)保等方面的介入，農(nóng)村資本不再沉睡，越來越多的活力被釋放出來。高家莊核桃專業(yè)合作社成為土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的首個受益者。

????交易有保證，轉(zhuǎn)包價格上來了

????膠州市政務(wù)大廳的二樓是剛剛成立的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心。墻上的巨幅顯示器時刻滾動播出產(chǎn)權(quán)交易信息。

????膠州市農(nóng)業(yè)局局長杜潤生告訴記者，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易不是件新鮮事，但在以前大多數(shù)私下完成，交易雙方的權(quán)益得不到有效保證。今年，隨著青島土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證的扎實推進，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易特別是農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)將更加規(guī)范。為此，膠州市在青島率先組建成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，這是貫徹落實黨的十八屆三中全會精神的重要舉措，是打通城鄉(xiāng)資源資本流通渠道的重要措施和實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資源價值發(fā)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入的重要渠道，對深化我市農(nóng)村綜合改革、激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力具有積極而深遠的意義。

????據(jù)了解，該中心交易的品種包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、實物資產(chǎn)等。其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)交易必須納入市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心交易，以促進集體資產(chǎn)的保值增值。

????土地確權(quán)頒證后，農(nóng)民可憑《土地承包經(jīng)營權(quán)證》進行抵押融資；也可通過產(chǎn)權(quán)交易平臺進行土地流轉(zhuǎn)。以土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)為例，雙方自愿達成流轉(zhuǎn)意向的，經(jīng)審查、備案后、公示無異議后直接出具交易鑒證；通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進行流轉(zhuǎn)交易的，村民只需參與申請和合同簽訂兩個環(huán)節(jié)，剩余的申請信息匯總上傳、資料審核、信息發(fā)布等，均由產(chǎn)權(quán)交易中心負責(zé)，且交易過程全部免費。據(jù)統(tǒng)計，膠州市需確權(quán)頒證的村莊共有661個，目前已完成170個村的土地確權(quán)。膠州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心工作人員李正家認為，確權(quán)的最終目的，是促進產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村財富重?zé)ㄉ鷻C。

????除了土地承包經(jīng)營權(quán)可在此交易外，林權(quán)、實物資產(chǎn)等也納入了交易范圍，包括村集體不動產(chǎn)的資產(chǎn)處置，如公益性住房、村辦企業(yè)廠房等。截至目前，中心已發(fā)布流轉(zhuǎn)交易信息180多條，已完成土地出租等流轉(zhuǎn)交易21宗，林權(quán)交易8宗、實物資產(chǎn)交易33宗，合同交易金額3500多萬元，實行農(nóng)村增收318.5萬元。

????無論對個人還是集體，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的出現(xiàn)都為產(chǎn)權(quán)交易打造了更為廣為廣闊的平臺。李正家說：“以往，不想種地的村民大都轉(zhuǎn)給本村的人。雙方一商量，價格差不多就行了。如今，有了交易中心，不但交易有保證，轉(zhuǎn)包價格也上來了。”

????里岔鎮(zhèn)孫秀英有口糧田1.84畝，原先以500元/畝的價格租給別人耕種。8月份將流轉(zhuǎn)信息掛到膠州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息網(wǎng)上后，以800元的價格與種糧大戶梁玉芳達成流轉(zhuǎn)意向。

????膠西鎮(zhèn)行上店村民委員會發(fā)布了原村小學(xué)租賃的信息，這處195平方米的原村小學(xué)20年使用權(quán)被評估為266300元。經(jīng)過競價，最后的成交價達到471117元。

????土地銀行托底接收

????在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心公示但未能成功交易的土地怎么辦？農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可抵押貸款，如融資后未能按期還款，握有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的銀行怎么辦？

????膠州市在成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的同時，還探索成立了土地銀行。農(nóng)民提出土地流轉(zhuǎn)申請，一定期限內(nèi)無人報價，則由土地銀行進行托底接收。而銀行也可將抵押來的土地存入銀行。

????杜潤生介紹，土地銀行重點解決兩方面問題：一是解決生產(chǎn)基礎(chǔ)條件較好，但地塊相對較小且零散，難以形成規(guī)模，流轉(zhuǎn)價格較低；二是解決由于生產(chǎn)基礎(chǔ)條件不好，土地流轉(zhuǎn)困難。

????作為土地運營主體，土地銀行啟動資金由青島農(nóng)商銀行膠州支行提供貸款支持，膠州市盛宇擔(dān)保公司對貸款行為提供擔(dān)保。

????土地銀行將發(fā)揮資源優(yōu)勢，整合資金對土地進行改造提升，再將土地劃塊后貸給其他土地需求者或委托新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體運營，收取貸出 “利息”，貸給其他需求者的，也通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心按程序進行。市財政設(shè)立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險補償基金，對土地銀行土地貸出中出現(xiàn)的差額給予相應(yīng)的補貼。新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體或農(nóng)戶按照土地銀行要求進行種植，通過“零存整貸”形式，實現(xiàn)土地的規(guī)?；⒓w化、集約化經(jīng)營。

????目前，膠州市根據(jù)不同的地力水平，將土地劃分為一級地1300元/畝、二級地 1000元/畝、三級地800元/畝三個指導(dǎo)價格，明確流轉(zhuǎn)期限為5年、10年和剩余承包期。

????存進土地銀行后的偏遠貧瘠地塊沒人要，豈不會“砸”手里，誰來承擔(dān)損失？“雖然這是小概率事件，但即使‘貸’不出去，或只能以低于接收的價位‘貸’出，其差價也會由土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險基金補齊。”李正家解釋說。為此，膠州市專門拿出500萬元，設(shè)置了土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險基金。

????通過土地銀行的托底接收，能夠有效地增加土地持有者的財產(chǎn)性收入，并經(jīng)過一系列的打包、整合和改造，提升土地價值，實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，更為重要的是土地銀行的設(shè)立，可以有效地將農(nóng)村勞動力從土地上解放出來，推動城鎮(zhèn)一體化進程。