學(xué)區(qū)房價(jià)格調(diào)查:一路之隔單價(jià)差上萬

　　要開學(xué)了，學(xué)區(qū)房又成為不少人的關(guān)注點(diǎn)。多家中介的監(jiān)測顯示，今年以來，學(xué)區(qū)房的價(jià)格上漲兇猛：少則千元，多則萬元。目前，各個(gè)區(qū)域房況相似的學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房，價(jià)差平均達(dá)到25%左右，還有擴(kuò)大趨勢。

　　典型案例

　　一條馬路隔出兩個(gè)世界

　　“這條胡同以北，新風(fēng)南里、北里，新外大街甲8號(hào)院的房子是學(xué)區(qū)房，均價(jià)已經(jīng)50000元以上了，即使朝向、房況較差的，也都45000元以上。胡同南邊是新明胡同

的房子，不是學(xué)區(qū)房，均價(jià)40000元左右。就隔這么一條胡同，房子就能差5000元到1萬元?！弊蛱欤浾吒S一家中介的經(jīng)紀(jì)人小陳來到了馬甸橋西南的居民區(qū)看房，從新康街北側(cè)的一條胡同進(jìn)去后，小陳這樣介紹說。

　　80平方米左右的二居室，位于這條胡同南側(cè)的一棟塔樓里，業(yè)主報(bào)價(jià)320萬元。一進(jìn)門，房主就非常實(shí)在地說：“您要為孩子上學(xué)，要考慮清楚，這房子上不了育翔小學(xué)?！?/p>

　　從這棟樓出來向北，記者又隨小陳來到新風(fēng)北里一套60平方米的房子里。這套房子位于一棟紅色小板樓里，南北通透，業(yè)主報(bào)價(jià)330萬元。

　　小陳告訴記者，來這個(gè)區(qū)域買房的客戶，70%是為孩子上學(xué)。這個(gè)區(qū)域除了育翔小學(xué)，還有市重點(diǎn)中學(xué)北師大二附中。“我們最近剛成交一套新風(fēng)南里的學(xué)區(qū)房，一個(gè)4層的4居，111平方米，成交價(jià)568萬元，這么大的房子，單價(jià)都51000元了，面積小的，就更貴了。這套房剛掛出來的時(shí)候，連我們店長都說，這么貴，哪兒賣的出去呀，結(jié)果兩個(gè)星期就賣出去了，誰都沒想到。”

　　小陳說，“您要不是非買這一片的學(xué)區(qū)房，西邊靠二環(huán)的今典花園報(bào)價(jià)也就4萬元，北三環(huán)邊的冠城園報(bào)價(jià)才35000元，都是2000年左右建的商品房。年代老一些的志強(qiáng)園、文慧園、月季園更便宜。這兩個(gè)區(qū)域的房子不是西城的，屬于海淀。西城的房子因?yàn)楹脤W(xué)校多，都比較貴，德外大街東邊六鋪炕、黃寺一帶，因?yàn)槭俏鞒侵攸c(diǎn)小學(xué)西師附小的學(xué)區(qū)房，價(jià)格也都在45000元以上?！?/p>

　　之后，小陳帶記者看了學(xué)院南路的兩套房子，一套建于上世紀(jì)80年代，58平方米小兩居，總價(jià)181萬元，單價(jià)僅31000元；一套為56平方米一居，總價(jià)200萬元，單價(jià)37000元?！斑@兒的房子離二環(huán)更近，交通、生活都很方便，就是不是學(xué)區(qū)房?！毙￡愓f。

????在看房過程中，記者發(fā)現(xiàn)，小陳對(duì)該區(qū)域的學(xué)校及入學(xué)行情如數(shù)家珍，能清楚地區(qū)分“電腦派位”、“推優(yōu)”、“點(diǎn)招”等專業(yè)術(shù)語，甚至知道哪個(gè)小學(xué)剛換了校長等信息?！昂唾I房的客戶聊的都是這些，我都可以改行給家長做‘入學(xué)指導(dǎo)’了?！毙￡愰_玩笑說。

????市場現(xiàn)象

????學(xué)區(qū)房價(jià)格越漲越瘋

????據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年3月份成交量開始上漲時(shí)，學(xué)區(qū)房價(jià)格就開始緩慢上調(diào)，六七月份價(jià)格快速上漲，漲幅少則千元，多則萬元，與周邊區(qū)域二手房成交均價(jià)差距拉大。

　　西城區(qū)重點(diǎn)學(xué)?；食歉W(xué)周邊是本市二手房最貴的區(qū)域之一，學(xué)區(qū)房大紅羅廠小區(qū)的房子報(bào)價(jià)在65000元至70000元之間，大拐棒胡同和毛家灣胡同的房子報(bào)價(jià)在55000元至65000元之間；而非學(xué)區(qū)房愛民里的房子報(bào)價(jià)在46000元左右。

　　皇城根小學(xué)的低年級(jí)部在其西側(cè)的國家京劇院附近，周邊富國里小區(qū)的二手房均價(jià)4.5萬元，一套83平方米的房子，報(bào)價(jià)375萬元。之所以相對(duì)較低，是因?yàn)樵撔^(qū)的房子雖然離皇城根小學(xué)低年級(jí)部很近，但并不是該小學(xué)的學(xué)區(qū)房。根據(jù)小區(qū)劃片，在此落戶的孩子對(duì)應(yīng)小學(xué)是官園小學(xué)。

　　東北二環(huán)外和平里九小是東城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)，其周邊和平街7區(qū)的房子是該小學(xué)東城戶籍的學(xué)區(qū)房，雖然房況差一些，均價(jià)也超過4萬元。而僅隔一條青年溝路，馬路另一側(cè)的和平街8區(qū)就是朝陽地界的非學(xué)區(qū)房了，一套63平方米的小兩居，總價(jià)210萬元，單價(jià)3.5萬元。離該小學(xué)更遠(yuǎn)一些的柳芳北里、光熙門北里，均價(jià)在3萬元左右。

　　海淀區(qū)雙榆樹附近的科源小區(qū)緊鄰中關(guān)村二小，也是該校的學(xué)區(qū)房，目前有十幾套房子在售，其中一套83平方米的小三居，總價(jià)380萬元，單價(jià)46000元；另一套62平方米的小兩居，單價(jià)更貴，達(dá)到48000元。周邊非學(xué)區(qū)房，雙榆樹東里一套64平方米房子，總價(jià)240萬元，單價(jià)37500元；商品房滿庭芳園，精裝修94平方米的二居，業(yè)主報(bào)價(jià)335萬元，單價(jià)35000元。

　　豐臺(tái)南三環(huán)蒲黃榆區(qū)域的一師附小附近，其學(xué)區(qū)房的樓盤有景泰東里，銷售單價(jià)為29000元，而周邊二手房單價(jià)基本在25000元左右。

　　市場分析

　　學(xué)區(qū)房是怎么漲起來的

　　在購房人金女士的記憶中，西師附小周邊六鋪炕二區(qū)的房子均價(jià)應(yīng)該在4萬元出頭。時(shí)隔半年，當(dāng)她再次關(guān)注該區(qū)域的學(xué)區(qū)房時(shí)，報(bào)價(jià)50000元的房子已經(jīng)比比皆是了。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程遠(yuǎn)在這個(gè)區(qū)域干4年多了。學(xué)區(qū)房價(jià)格的這輪上漲，他也沒想到?！傲伩灰?、二、三區(qū)都是西師附小的學(xué)區(qū)房。之前，價(jià)格穩(wěn)定了兩年左右，當(dāng)時(shí)我們都覺得單價(jià)4萬元，差不多到頂了，沒想到現(xiàn)在奔著5萬去了?！?/p>

　　程遠(yuǎn)明顯感覺到房價(jià)上漲，是在今年5月份，特別是降息之后?！耙郧翱吹娜送Χ啵嬲山坏纳?。5月份，成交量一下子比之前翻了一番，連以前沒人看的幾套朝北、頂層的也賣出去了。到7月中旬，單價(jià)不超45000元的基本都成交了。再往后，47000元的價(jià)格都有成交的?！?/p>

　　分析成交量和價(jià)格上漲的原因，程遠(yuǎn)認(rèn)為，還是有實(shí)際需求，“過了5月，本來就是學(xué)區(qū)房租售的高峰期，加上降息，一些購房人對(duì)房價(jià)的預(yù)期變了，并且擔(dān)心通脹，房價(jià)再漲起來，就迅速出手了。”

　　程遠(yuǎn)說，買學(xué)區(qū)房的人年齡多在35歲左右，有一定財(cái)富積累，甚至還有一兩套房子，賣一買一，壓力并不大。根據(jù)他所在門店的統(tǒng)計(jì)，在六鋪炕、馬甸南村一帶買學(xué)區(qū)房的人，50%是原戶籍在朝陽區(qū)的，60%是一次性付款，購房目的就是孩子落戶上學(xué)。

　　學(xué)區(qū)房房價(jià)漲得快，還有一個(gè)因素是出房少?！斑@些區(qū)域的房子出行、購物方便不說，基本都是當(dāng)年單位分的房，物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)都少，還有許多熟悉的老鄰居，除非特殊情況，如年紀(jì)大了，爬樓爬不動(dòng)了等原因，很少有賣房的?！?/p>

????程遠(yuǎn)認(rèn)為，學(xué)區(qū)房房價(jià)這輪上漲，有非理性的成分。比如他的一個(gè)客戶買房時(shí)還不知道具體面積呢，就交了錢。從8月中旬開始，雖然新補(bǔ)充了一批新房源，但這個(gè)區(qū)域?qū)W區(qū)房的成交速度和成交量明顯降下來了，證明一部分人對(duì)這個(gè)價(jià)格是不認(rèn)可的。

????房價(jià)心態(tài)

????這就是一個(gè)“金蛋”

????吳先生在西單實(shí)驗(yàn)二小附近的佳慧雅園有一套60多平方米的小兩居，對(duì)于吳先生來說，這套房就是一個(gè)“金蛋”。

????目前，吳先生以每月5300元的價(jià)格，把房子出租給了一戶學(xué)生家庭。同時(shí)，也在網(wǎng)上掛著出售信息：總價(jià)350萬元，單價(jià)58000元。掛了3個(gè)月了，雖然看房者寥寥，但吳先生并不著急。

????“我為什么掛這么高呢？北京有幾個(gè)實(shí)驗(yàn)二小呀。我這房子要賣了，就買不來了?！睂?duì)于這套房子，吳先生雖然掛著出售，但心里有很強(qiáng)的“舍不得”。

　　“真的太瘋狂了”

　　今年4月，楊女士第一次看和平里7區(qū)的房子時(shí)，60平方米的房子，業(yè)主報(bào)價(jià)215萬元,但楊女士一直希望能買到再便宜一些的。

　　兩個(gè)月過去了，這邊的房子一平方米一千元一千元地往上漲，讓楊女士越來越著急，“這房價(jià)太瘋狂了，真是太瘋狂了?！睆?月份開始，楊女士幾乎每天看房，最后以240萬元的價(jià)格買了一套60多平方米的小兩居?！霸俨毁I，可能245萬元也買不下來了?！睏钆空f。