青島房價連跌9個月 再難翻身

青島房價連跌9個月

　　昨日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。統(tǒng)計顯示，北京、上海、廣州等一線城市房價環(huán)比出現(xiàn)小幅微漲，而青島并未見漲，新建商品住宅、二手住房價格同比跌幅仍較大，不過環(huán)比已趨于穩(wěn)定。其中，新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比零漲幅，但同比下降4.3%；二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，同比下降了4.5%。

　　數(shù)據(jù)

　　25個城市房價環(huán)比上漲

　　統(tǒng)

計顯示，一、新建商品住宅方面（不含保障性住房），與5月相比，6月份70個大中城市中，價格下降的城市有21個，持平的城市有24個，上漲的城市有25個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有57個，持平的城市有2個，上漲的城市有11個。6月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，漲幅比5月份回落的城市有6個。

　　二手住宅方面，與5月相比，6月份70個大中城市中，價格下降的城市有19個，持平的城市有20個，上漲的城市有31個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.1%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有58個，上漲的城市有12個。6月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.6%，漲幅比5月份回落的城市有8個。

　　國家統(tǒng)計局在發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)之后，又緊接著刊發(fā)了一則市場分析。數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市房價同比下降城市個數(shù)雖然繼續(xù)有所增加，但環(huán)比上漲的城市個數(shù)也增加較多。對部分城市房價出現(xiàn)的新變化，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師馬曉明分析說，首先，從同比數(shù)據(jù)看，大部分城市房價仍然低于去年同期水平。6月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格下降的城市有57個，比5月份增加2個；二手住宅銷售價格下降的城市有58個，與5月份的下降城市個數(shù)相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市個數(shù)均超過80%。一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅銷售價格分別下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。這表明，經(jīng)過艱苦不懈的努力，房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了明顯成效。

　　解讀

　　青島新房價格環(huán)比趨穩(wěn)

　　不過記者也注意到，與北京、上海、廣州等一線城市價格略有微漲不同的是，青島6月份房價并未見漲。但與5月份相比，青島上個月新房價格指數(shù)開始趨于穩(wěn)定，但同比降幅仍較大。數(shù)據(jù)顯示，新建住宅及新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比零漲幅，但同比分別下降4.1%、4.3%；二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，同比下降了4.5%，而5月份統(tǒng)計是同比下降3.4%。至此，新房價格指數(shù)已連續(xù)下降9個月，二手房價格指數(shù)則連續(xù)11個月呈下降勢頭。

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　　馬曉明指出，近幾個月來，在房地產(chǎn)開發(fā)商以價換量銷售策略影響下，市場成交逐漸活躍。在成交量放大的同時，6月份一些城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。分析其原因，主要有三個方面。一是利率下調(diào)，購房成本下降，購房人的經(jīng)濟負擔有所減輕，部分人的購房意愿增強；二是隨著前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場對房價走勢的預期出現(xiàn)一些變化，擔心房價反彈；三是部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業(yè)績后，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價格。由此可見，6月份一些城市房價環(huán)比上漲的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。

　　分析

　　剛需大量入市助推成交

　　通過探訪記者了解到，島城樓市近一個多月來表現(xiàn)也是十分活躍，尤其是在7月6日央行公布降息政策利好后，觀望氛圍漸漸散去，進入七月份，全市各樓盤開盤加推頻度明顯加快，幾乎每周都有七八個項目開盤或加推。如上周便有中海國際社區(qū)、青特花溪地、祥泰正陽東郡、遠洋自然、天泰城微社區(qū)等七八個項目集中推盤。這其中包括一些“老盤”。和達和城去年以來，銷售一直緩慢，上周再度重新亮相。售樓處置業(yè)顧問說，整個項目剩余房源并不多，想借近期回暖勢頭加快銷售。據(jù)了解，該項目現(xiàn)有房源100多套，面積多在88平方米左右，相比周邊項目有交房早的優(yōu)勢。

　　另外記者也注意到，上半年部分開發(fā)商主動采取降價促銷政策，取得了不錯的銷量，近來開始悄悄縮小促銷的力度，優(yōu)惠也漸漸減少。如位于李滄區(qū)黑龍江路上的某個大盤。去年年底該項目首批開盤銷售時推出“送車位”活動，一個車位價格約為8-10萬，相當于優(yōu)惠了8-10萬元；今年3月推出“送廚房”活動，總價優(yōu)惠6.6萬元，市場反應不錯；4月份推出“砸金蛋”活動，總房款有5-6萬元之間不同程度的優(yōu)惠。而近期該項目推出 “交兩萬抵四萬”及打折活動，算下來約有4萬元的總房款優(yōu)惠。從中明顯看出該項目優(yōu)惠幅度在不斷縮小。

　　在開發(fā)商主動促銷、剛需不斷入市的背景下，7月份的開盤量將繼續(xù)攀升。據(jù)統(tǒng)計，7月份將有超過30家樓盤開盤加推，而5、6月份這一數(shù)字僅為十七八個。七月份的開盤數(shù)量攀升至2012年以來的最高點，較去年同期上漲將近一倍。接下來的八月份將有多個剛需新盤推出，如海信湖島世家預計將于8月底面市，該項目位于四方瑞昌路附近，是主城區(qū)難得的剛需大盤。地處李滄區(qū)黑龍江路的時代城，也將于8月份首次推出其高層住宅，戶型面積從56-280平方米不等，可以滿足首次置業(yè)以及改善住房條件等購房需求，主要以剛需客戶為主。據(jù)了解，下半年時代城的推盤量將達到千套以上，將成為市場關注的焦點。

　　預測

　　新房庫存量大房價反彈很難

　　如今半年已過，下半年島城樓市又將走向何方？島城樓市分析人士龍江認為，在分析此問題前，先讓我們來看看島城樓市的新房 “存貨”有多少。統(tǒng)計顯示，青島市住宅市場庫存在調(diào)控30個月來節(jié)節(jié)攀升。截至6月30日，青島樓市存量已達108357套，這一存量的可售面積是2010年年初的2.5倍。如果按照之前6個月（包含6月份）的平均銷售速度計算，青島目前的這個庫存量的消化周期約為25.83個月，庫存量和消化周期都已達到歷史高點。

　　此外，限購等紅線調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，由于開發(fā)商庫存壓力仍然存在，同時未來潛在供應依然處于較高水平，因此房價不存在大幅反彈的基礎。宏觀政策利好將在下半年繼續(xù)刺激剛性需求釋放，利率利好以及降準利好影響到整個市場需要時間，從一線城市蔓延至二線城市往往需要至少兩個月，因此大部分二線城市房地產(chǎn)市場近期還會有更大的實惠，購房者應緊盯市場動態(tài)，既沒有必要恐慌入市，也應在看到合適的房源果斷出手。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師馬曉明最后也指出，正像國務院領導最近強調(diào)指出的那樣，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關鍵時期，調(diào)控任務還很艱巨。必須毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，防止變相放松購房政策，促使房價合理回歸，絕不能讓房價反彈，造成功虧一簣。隨著這些政策的再次明確，我國住宅價格變動將會趨于理性。(記者 孫靜芳)

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