房企告別暴利時(shí)代 9000億高庫(kù)存重壓樓市

　　●已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，超過(guò)2009年庫(kù)存2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或超過(guò)5萬(wàn)億元

　　●從傻子也能賺錢的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場(chǎng)”，年報(bào)數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型

　　截至4月11日，萬(wàn)科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻(xiàn)了一季度整體業(yè)績(jī)的43.4%。即便經(jīng)過(guò)了3月份的“小陽(yáng)春”，大型開發(fā)商整體也沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)的明顯增長(zhǎng)，資金壓力大、去庫(kù)存難的局面沒(méi)有改變。

　　從傻子也能賺錢的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場(chǎng)”，上市公司季報(bào)和年報(bào)數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型。隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的情況進(jìn)一步凸顯。龐大的庫(kù)存、高額的負(fù)債率、嚴(yán)重分化的業(yè)績(jī)水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面和政策面的偏負(fù)面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發(fā)展，眼下似乎只有“以價(jià)換量”一條出路。

　　成交量持續(xù)低迷，今年可能出現(xiàn)降價(jià)潮

　　“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報(bào)格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內(nèi)外上市的150余家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報(bào)，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報(bào)或預(yù)告。

　　受限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，但增速明顯放緩。年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)約八成，而完成全年銷售目標(biāo)的企業(yè)則不到三成。僅華潤(rùn)置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。而SOHO中國(guó)、綠城、億城股份、濱江集團(tuán)等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

　　從營(yíng)業(yè)收入看，已發(fā)布年報(bào)的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過(guò)30%。如萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.6%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入470.28億元，同比增長(zhǎng)31.02%。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，一是得益于房?jī)r(jià)的上漲；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入的法人會(huì)計(jì)政策，2011年的年報(bào)更多的是反映2010年的銷售收入。

　　盡管銷售業(yè)績(jī)?nèi)栽谠鲩L(zhǎng)，但大多數(shù)企業(yè)的利潤(rùn)都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤(rùn)同比下降60%—70%；陽(yáng)光股份2011年凈利潤(rùn)比上年同期下降50%—80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)之間業(yè)績(jī)分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時(shí)代”。

　　成交量的持續(xù)低迷，導(dǎo)致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫(kù)存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元。

　　“去庫(kù)存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升，主要得益于部分項(xiàng)目明顯降價(jià)后刺激市場(chǎng)回暖。在部分城市，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了90%的簽約，未降價(jià)項(xiàng)目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復(fù)到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價(jià)潮。

　　資金鏈進(jìn)一步趨緊，預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬(wàn)億元

　　庫(kù)存增加的同時(shí)，上市房企的資金鏈趨緊、負(fù)債高企，使企業(yè)日子更不好過(guò)。蘭德咨詢對(duì)49家上市房企年報(bào)的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。

　　據(jù)了解，房企的資金來(lái)源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款等。過(guò)去幾年，銀行貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自籌資金從未超過(guò)40%，而去年1—10月開發(fā)商的自籌資金比例已達(dá)到了41.2%。據(jù)央行報(bào)告，2011年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款1.26萬(wàn)億元，同比下降38%。

　　市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發(fā)貸款可能不會(huì)增加很多。今年一季度以來(lái)，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)等等。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。

　　負(fù)債率普遍上升則進(jìn)一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中，期末負(fù)債同比減少的只有22家，增加的卻達(dá)到55%。萬(wàn)科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國(guó)泰君安證券研究報(bào)告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬(wàn)億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開始進(jìn)入償付高峰期了。從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。

　　從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)“割肉求生”，還有些企業(yè)干脆“被收購(gòu)”。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過(guò)124宗，交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場(chǎng)全國(guó)樓市成交規(guī)模(交易額超千萬(wàn)元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。

　　房企策略趨理性，結(jié)構(gòu)優(yōu)者得市場(chǎng)

　　壓力面前，2012年，多數(shù)上市房企調(diào)低了全年銷售目標(biāo)以應(yīng)對(duì)債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀，部分企業(yè)也在不同程度地下調(diào)新開工面積指標(biāo)。

　　“從庫(kù)存和資金的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷最困難的日子?！彼窝討c說(shuō)，大量兼做房地產(chǎn)開發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會(huì)加快“脫房”速度，回歸核心主業(yè)。它們空出的市場(chǎng)空間將由專業(yè)房企填補(bǔ)。專業(yè)房企則將通過(guò)降價(jià)銷售的方式來(lái)回籠資金，再用換回的現(xiàn)金流低價(jià)拿地。

　　事實(shí)上，面對(duì)相同的政策、市場(chǎng)環(huán)境，房企呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這不單與企業(yè)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷有關(guān)，還與企業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接有關(guān)。

　　年報(bào)中實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企，大多具有市場(chǎng)均衡布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)合理的優(yōu)勢(shì)。以綠地為例，2011年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)50%。董事長(zhǎng)張玉良表示，調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。一是調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做強(qiáng)做大以能源、金融為核心的綜合產(chǎn)業(yè)；二是調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目布局結(jié)構(gòu)，目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多數(shù)集中在二三線城市；三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在武漢、鄭州等城市推出了多個(gè)超高層綜合體，適應(yīng)了二三線城市提升城市等級(jí)的需求。

　　值得關(guān)注的是，央企背景的地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@快于其他企業(yè)，因?yàn)榈禺a(chǎn)央企具有相當(dāng)?shù)馁Y源優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面明顯優(yōu)于其他企業(yè)。

　　宋延慶認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要想在“下半場(chǎng)”競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)健康、快速發(fā)展，結(jié)構(gòu)必須合理。企業(yè)處理好不同等級(jí)城市的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、不同產(chǎn)品檔次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、長(zhǎng)短線項(xiàng)目的周期結(jié)構(gòu)等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)追求利潤(rùn)率項(xiàng)目和現(xiàn)金流項(xiàng)目的總體平衡，才能保證持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

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