破解5市樓市密碼:即墨打出成本價(jià) 膠南仍死磕

????去年1月，樓市限購(gòu)令倚天出鞘，一線城市無(wú)可奈何花落去。持續(xù)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控已讓樓市透露出冬天的寒意，庫(kù)存不少但成交低迷。迫于資金壓力，開(kāi)發(fā)商逐漸松手，然而購(gòu)房者卻按兵不動(dòng)，抄底之心堅(jiān)決，觀望氛圍遲遲難破。而限購(gòu)令外，二三線城市鮮有限制，縣域房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境迎來(lái)絕佳時(shí)機(jī)。即墨、膠州、膠南、平度、萊西，環(huán)繞青島的五大縣級(jí)市正矗立于風(fēng)云際會(huì)的潮頭。“限購(gòu)”究竟給它們帶來(lái)了什么？而在眼下樓市濃濃的觀望氛圍下，它們又經(jīng)歷著怎樣的煎熬與重生？連日來(lái)，記者兵分多路，探訪五市樓市現(xiàn)狀，為您破解五地樓市密碼。

????■即墨 抄底成本價(jià)驚現(xiàn)繁華區(qū)

????平度推出驚人折扣，即墨也有一樓盤(pán)打出“抄底成本價(jià)”的廣告。上周六上午，記者驅(qū)車(chē)沿著即墨煙青路自南向北行駛，在進(jìn)入市中心的振華路上，迎面就看到了一個(gè)頗有規(guī)模的在建高層樓盤(pán)——即墨寶龍城市廣場(chǎng)，30萬(wàn)平方米的商業(yè)全配套是這一樓盤(pán)的最大賣(mài)點(diǎn)，掛在樓盤(pán)外的“抄底成本價(jià)”“中心學(xué)區(qū)房”等巨大廣告語(yǔ)異常醒目。

????記者在售樓處問(wèn)詢時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)號(hào)稱成本價(jià)銷售，市區(qū)難找這樣優(yōu)質(zhì)又便宜的房子了。門(mén)口處豎立了成本測(cè)算的公式牌，以2號(hào)樓為例，均價(jià)為5580/平方米，首付可以享受九五折的優(yōu)惠，如果是一次性付款，還可以在此基礎(chǔ)上再享九五折優(yōu)惠，實(shí)際交付價(jià)格是5036/平方米，直逼他們測(cè)算的成本價(jià)4920/平方米?！白鳛榧茨械闹行膮^(qū)域，這里還是學(xué)區(qū)房，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)非常優(yōu)惠了?！敝脴I(yè)顧問(wèn)表示，目前地角稍好的幾棟小高層基本售完，要想選好的戶型，必須早下手了。

????■膠州 限貸影響大觀望氛圍濃

????記者來(lái)到膠州老城區(qū)，沿著鄭州路一路自西向東行，能看到不少新樓盤(pán)正在建設(shè)。但總體而言，在老城區(qū)，無(wú)論是老房子還是新建樓盤(pán)仍以多層住宅為主。在鄭州東路上，一個(gè)高層住宅項(xiàng)目打出保值增值的大廣告，但記者走進(jìn)去一看，人氣較差，幾乎沒(méi)有看房人。據(jù)悉，該項(xiàng)目住宅起價(jià)5080元/平方米。

????“去年年初這個(gè)項(xiàng)目剛動(dòng)工時(shí)，正值‘限購(gòu)令’頒布，但膠州不限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商感覺(jué)勢(shì)頭很好，想把價(jià)定到每平方米8000元，年中計(jì)劃認(rèn)籌時(shí)心理價(jià)就降到六七千元了，去年年底正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，對(duì)外報(bào)價(jià)直接降到了5000元出頭，均價(jià)不到6000元。”一名業(yè)內(nèi)人士向記者透露說(shuō)，其實(shí)不只是這個(gè)項(xiàng)目，膠州其他在售項(xiàng)目也大致如此。盡管膠州不限購(gòu)，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有獲得太多利好，受到限貸、交易稅費(fèi)大增等影響，去年年中至今，市場(chǎng)整體形勢(shì)并不太好。

????不過(guò)，膠州首個(gè)品質(zhì)大盤(pán)——中信森林湖的策劃主管張鵬也坦誠(chéng)表示，限購(gòu)不限購(gòu)倒是其次，眼下最令人頭疼的還是觀望氛圍太濃，“受到銀行限貸、交易稅費(fèi)大漲等因素影響，目前市場(chǎng)并不好，我們二期的聯(lián)排別墅預(yù)計(jì)近期要推遲了，價(jià)格到現(xiàn)在都還定不下來(lái)?！?/p>

????■膠南 新房存量多就是不降價(jià)

????記者駕車(chē)穿過(guò)膠州灣隧道后，沿著濱海大道來(lái)到膠南，新盤(pán)馨海國(guó)際城毗海而建，前排高層可以穿過(guò)一片別墅區(qū)看到秀麗海景?！百I(mǎi)養(yǎng)老房，圖的就是舒心，這兒能看海，也不擁擠，多敞亮。”來(lái)看房的市民小曾覺(jué)得房子蓋得真不錯(cuò)，只是價(jià)格超過(guò)了自己的承受能力。馨海國(guó)際城一期的房子，面積相對(duì)較大，均價(jià)在8000元/平方米；二期在售房源面積相較小，在60—120平方米之間，均價(jià)為9000元/平方米。在優(yōu)惠方面，也僅有很小的折扣，購(gòu)房貸款享受九七折優(yōu)惠，一次性全款享受九五折優(yōu)惠。這樣的價(jià)格直追開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)，面對(duì)此番高價(jià)，前來(lái)看房的人觀望的多，買(mǎi)房興趣還不是特別高。

????“我買(mǎi)房是為了養(yǎng)老的，有個(gè)病，在這兒就醫(yī)不方便啊?！庇捎跇潜P(pán)周邊配套不完善，加之距離隧道相對(duì)較遠(yuǎn)，購(gòu)房者對(duì)膠南的熱情顯然低于開(kāi)發(fā)區(qū)。記者了解到，膠南目前新房存量很大，在大青島范圍內(nèi)都排名在前三，然而，大存量的開(kāi)發(fā)商們卻并沒(méi)有將價(jià)格壓下去，除去獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)之外，售樓人員的話也道出了西海岸高房?jī)r(jià)的原因之一，“我相信，我們的房?jī)r(jià)只會(huì)升不會(huì)降，現(xiàn)在的‘大青島’戰(zhàn)略，政策更加偏向西海岸的發(fā)展，這里今后一定會(huì)發(fā)展得更繁華?！?/p>

????膠南咬牙硬挺，但膠州、平度等地已有新盤(pán)打出較低的價(jià)格、或推出折扣較大的優(yōu)惠，甚至是八三折。

????■平度 新盤(pán)忙促銷打出八三折

????2月19日下午5時(shí)35分，平度義烏小商品城一樓東側(cè)的一處售樓處還在忙碌著，售樓處的4個(gè)圓桌旁坐滿了購(gòu)房者，他們正在與售樓顧問(wèn)協(xié)商，為買(mǎi)房做最后的準(zhǔn)備?！拔覀兌耍鸵@套90多平方米的?！币幻挲g在60歲左右的老太敲定買(mǎi)房意向后，讓兒子刷卡交上房款，這是他給小兒子買(mǎi)的婚房。在角落里，記者看到，一名售樓顧問(wèn)還在向一對(duì)年輕夫妻介紹他們樓盤(pán)的信息，“我們樓盤(pán)離城不離市，鬧中取靜，而且剛開(kāi)盤(pán)價(jià)格可以有優(yōu)惠，最高可以打到八三折?！笔蹣穷檰?wèn)熱情介紹，聽(tīng)完后這對(duì)夫妻有些動(dòng)心，他們留下了電話后，說(shuō)回家再和家人商量一下。

????記者在該處樓盤(pán)發(fā)放的宣傳單頁(yè)上看到，這處樓盤(pán)是2月18日開(kāi)盤(pán)的，其中一樓盤(pán)標(biāo)出每平方米3200元的震撼價(jià)。“我們剛開(kāi)盤(pán)，價(jià)格因此有些優(yōu)惠，但很快優(yōu)惠活動(dòng)就結(jié)束，每平方米的價(jià)格就超過(guò)4000元了?！笔蹣翘幍墓ぷ魅藛T表示，他們目前銷售的房子有380套，100多套已“名花有主”，至于優(yōu)惠活動(dòng)何時(shí)結(jié)束，對(duì)方表示不好說(shuō)。

????■萊西 優(yōu)惠并不多價(jià)格不低頭

????2月19日記者走進(jìn)萊西湖畔的熙湖華府售樓處，因?yàn)榍》曛形?，在售樓處沒(méi)有見(jiàn)到購(gòu)房市民?！艾F(xiàn)在是午飯時(shí)間，所以來(lái)看房的市民不多，一般下午來(lái)看房的人比較多?！变N售處的工作人員告訴記者，到現(xiàn)在為止，他們的一期七成房屋已經(jīng)賣(mài)出。工作人員表示，這處樓盤(pán)規(guī)劃是2500套，一期就推出200套房子。去年6月份開(kāi)盤(pán)時(shí)，起價(jià)是每平方米2980元，均價(jià)在3500元左右，如今這個(gè)價(jià)格已經(jīng)蹦高，每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)4000元，小高層均價(jià)在4500元左右。

????再以府新嘉苑為例，這處樓盤(pán)靠近市政府，地理位置優(yōu)越。銷售人員表示，該盤(pán)是2008年開(kāi)盤(pán)，當(dāng)初每平方米的均價(jià)是2500元左右，如今該處樓盤(pán)價(jià)格每平方米的均價(jià)是5100元。“低開(kāi)高走，是萊西樓市的一個(gè)現(xiàn)狀，不少樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)，為了吸引客戶群，就打出了優(yōu)惠牌，但優(yōu)惠活動(dòng)很快就結(jié)束，價(jià)格就能上浮。”奧潤(rùn)投資有限公司銷售顧問(wèn)王艷告訴記者。

????【鏈接】 供需失衡考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈

????據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院數(shù)據(jù)顯示，2011年前11月，青島全部物業(yè)形態(tài)存量房高達(dá)141609套，可售面積為1561.54萬(wàn)平方米，需20個(gè)月消化完。其中青島新建住宅商品房存量房108369套，可售面積為1123.91萬(wàn)平方米。在108369套新房存量中，包括膠州、膠南等地在內(nèi)的五市共有47117套，占了全市存量的四成還多。從以上數(shù)據(jù)可以看出，存量房超過(guò)1萬(wàn)套的區(qū)域?yàn)辄S島區(qū)、膠南市、膠州市和李滄區(qū)。其中，黃島、膠南兩地的存量高達(dá)29512套，占總存量的20.8%，西海岸成為青島市樓市壓力最大的區(qū)域。近年，黃島、膠南樓市大打橋隧牌，房?jī)r(jià)如日中天，2011年6月30日，橋隧終于通車(chē)，但是也正趕上樓市大環(huán)境處于低迷狀態(tài)，在房?jī)r(jià)成為購(gòu)房者關(guān)注焦點(diǎn)的情況下，橋隧利好顯得黯然失色。膠南盡管不受限購(gòu)影響，但樓盤(pán)多供應(yīng)量大，本地購(gòu)買(mǎi)力有限，外地投資性購(gòu)房者陷入觀望，供需嚴(yán)重不平衡，開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)。

????隨著大青島戰(zhàn)略的實(shí)施，五市房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了巨大的變化，商品房在如火如荼的建設(shè)中，不僅如此，膠南、膠州等地還拉開(kāi)了大規(guī)模的舊城改造，改造后提供了大量的商品房用地，這一方面對(duì)平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)發(fā)揮了重要作用，但另一方面也使得這些片區(qū)的房源出現(xiàn)供大于求的局面。在彌漫全國(guó)的樓市觀望氛圍下，面對(duì)新房存量的增加，五市也難免出現(xiàn)大幅優(yōu)惠以加快銷售的局面。

????【樓市面面觀】

????一個(gè)地產(chǎn)人的膠州印象

????島城地產(chǎn)觀察人士張百忍表示，2008年的膠州，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有降，大多數(shù)在膠州炒房的人沒(méi)有很受傷，但也沒(méi)有暴利，新城區(qū)就是每平方米4000元左右，海爾大道就是3000元上下。

????2009年膠州市場(chǎng)的恢復(fù)也是非常緩慢。當(dāng)年夏天，別的地方已經(jīng)銷售的如火如荼時(shí)，見(jiàn)到一位本地開(kāi)發(fā)商的銷售員自豪地宣稱，“我們的樓盤(pán)現(xiàn)在一個(gè)月都賣(mài)十來(lái)套了，真牛呀，要知道去年可是一套沒(méi)賣(mài)呀?！倍趦r(jià)格上，老城區(qū)還是有很多樓盤(pán)賣(mài)2000元上下。到了2009年底，膠州樓市才算整體回暖，價(jià)格才有了一個(gè)上行，新城區(qū)普遍超過(guò)4000元，而水岸府邸第一次把它前排看水景的樓座上調(diào)到6000元以上。

????真正的轉(zhuǎn)變來(lái)自2010年秋天的綠城紫薇廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)6800元，套均150平方米的大戶型，整體銷售不錯(cuò)，這讓整個(gè)膠州樓市開(kāi)始釋放通脹以來(lái)的漲價(jià)壓力，周邊樓盤(pán)基本上調(diào)了1000多元，都把價(jià)格拉到了6000元。可是，在這之后迎來(lái)調(diào)控，銷售速度也慢了下來(lái)。

????一個(gè)膠南人的炒房故事

????土生土長(zhǎng)的膠南市民萬(wàn)先生在膠南老城區(qū)有一套自住房，還想買(mǎi)套東部新城區(qū)的海景房，既想改善居住環(huán)境也可以做投資用。他2009年通過(guò)朋友以每平方米4550元的價(jià)格買(mǎi)到了一套 “無(wú)敵海景房”的樓房，付出的代價(jià)是把車(chē)賣(mài)了作為預(yù)付款，然而，這座海景樓房到現(xiàn)在才蓋了一半，但是周邊的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了每平方米一萬(wàn)元左右，“值是值了，就是心里一直著急，不知道什么時(shí)候才能交房?！比f(wàn)先生說(shuō)，他覺(jué)得現(xiàn)在膠南的樓市處于有價(jià)無(wú)市的尷尬處境，他的朋友圈子現(xiàn)在基本上都沒(méi)有買(mǎi)房的了，都處于觀望狀態(tài)，不管是新房還是二手房交易量都不多，膠南的房產(chǎn)中介也倒閉了一批。

????從2004年到2011年，膠南房?jī)r(jià)也一路高漲?！?004和2005年的時(shí)候，膠南的房?jī)r(jià)還非常低，甚至高層樓盤(pán)都不多，均價(jià)每平方米2600元左右，一直到2008年，膠南房?jī)r(jià)一平方米達(dá)到了4500元左右，到2008年年底，膠南的樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)?！比f(wàn)先生說(shuō)，現(xiàn)在天津路樓盤(pán)最低價(jià)7995元/平方米，海王路比較高檔的一個(gè)樓盤(pán)每平方米8000元……在不到3年的時(shí)間，膠南樓市創(chuàng)造了“奇跡”，房?jī)r(jià)也跟著漲了上去，而當(dāng)年參與炒房的不少膠南當(dāng)?shù)厝硕紥炅艘淮蠊P。

????一個(gè)普通人的即墨情結(jié)

????“即墨這幾年的樓市，真是一年一個(gè)樣，增長(zhǎng)幅度一點(diǎn)不比青島慢?！奔茨镜厥忻駝⑾壬榻B說(shuō)，這幾年看著新樓盤(pán)一個(gè)個(gè)崛起，高層到處扎堆，走在即墨市區(qū)的大街上，幾乎都分不出這里是即墨還是在青島市區(qū)。

????劉先生說(shuō)，2007年他在位于西部城區(qū)的即發(fā)陽(yáng)光城買(mǎi)了一套帶閣樓的新房，單價(jià)不到2900元/平方米，這才不到5年的時(shí)間，這一片小區(qū)已經(jīng)賣(mài)到8000元/平方米以上了?！凹茨亩址克坪醣刃路扛韵?，當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣于住多層，對(duì)于高層還不太能接受?！眲⑾壬f(shuō)，之前很多樓盤(pán)大多都是多層，而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)以高層居多，這跟青島市區(qū)的趨勢(shì)差不多，多層將越來(lái)越吃香，價(jià)格上自然也不會(huì)低。

????這兩年，劉先生一直關(guān)注樓市變化，他在青島市區(qū)和即墨各有一套房子，隨著工作的調(diào)動(dòng)，最近他又回到了即墨，看著不斷崛起的高樓，他都覺(jué)得有些不可思議。劉先生說(shuō)，一直以來(lái)，即墨人比較偏愛(ài)的還是西部新城區(qū)，在當(dāng)?shù)厝说母拍罾?，市區(qū)大致可以分為三大部分，中部以市政府為中心的中心區(qū)，也是大家俗稱的東部老城區(qū)，再一個(gè)就是東部開(kāi)發(fā)區(qū)以及西部新區(qū)。以文化街為中軸，向南北兩端輻射，近幾年開(kāi)發(fā)的一大片新樓盤(pán)受到當(dāng)?shù)厝饲嗖A，二手房的價(jià)格也在不斷上漲中，在他居住的周邊幾個(gè)小區(qū)，像德馨園、海信馬山新城等二手房每平方米都賣(mài)到七八千元了。

????【買(mǎi)房故事】

????平度劉女士： 費(fèi)了好大勁給兒置婚房

????女兒出嫁了，兒子讀完大學(xué)參加工作，但已經(jīng)退休的平度市民劉女士沒(méi)有閑著，她到朋友店里幫忙，每月的收入能賺到1500元。3天前，劉女士完成了自己最大的心愿，拿出家里多年的積蓄，在平度青島路附近給兒子買(mǎi)了一套90多平方米的新房，每平方米3000多元，這套房子是她為兒子準(zhǔn)備的婚房。對(duì)于新房，她很滿意，只不過(guò)付上了15萬(wàn)元的首付后，每月還要還貸款，日子也就緊巴了。

????改善住房條件，購(gòu)買(mǎi)新樓盤(pán)，也是目前平度樓市的一個(gè)現(xiàn)狀，今年50歲的王先生剛剛花了40萬(wàn)買(mǎi)了一套套三的房子?！拔以居幸惶?0平方米的套二房，考慮到舊房沒(méi)有暖氣，而且小區(qū)配套跟不上，我就把房子賣(mài)了。”王先生說(shuō)，他經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的考察，在平度城南一處樓盤(pán)新置了一套新房。

????萊西胡女士： 湊錢(qián)買(mǎi)套房變身城里人

????在萊西的購(gòu)房人群中，記者了解到，在萊西鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活的村民占據(jù)了 “半壁江山”，他們也成為購(gòu)房中不可忽視的一部分。今年28歲的小胡每月的收入在2000元左右，在萊西當(dāng)?shù)厥杖脒€算可以。小胡老家在梅花山街道辦事處，父母是地地道道的農(nóng)民。去年年底，小胡在家人的幫助下，付了18萬(wàn)元的首付，在熙湖華府售樓處買(mǎi)了一個(gè)面積80平方米的小高層，搖身變成了城里人。

????小胡說(shuō)，她看好的房子是80平方米，每平方米的價(jià)格在4000元左右，但32萬(wàn)元的房款對(duì)于他們家來(lái)說(shuō)，是個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。小胡說(shuō)，后來(lái)經(jīng)過(guò)親戚幫忙，她湊齊了18萬(wàn)的首付款，現(xiàn)在每月需要還房貸近1300元。“除去房貸，我每月還能剩下700多元，因此就要節(jié)衣縮食，日子過(guò)得緊一點(diǎn)兒?！毙『f(shuō)。

????萊西劉先生： 漂泊半輩子回鄉(xiāng)度晚年

????在萊西府新嘉苑售樓處門(mén)口，記者遇到了前來(lái)看房的劉先生，他已經(jīng)在附近的仁和梅苑安家，這次來(lái)售樓處是幫堂弟看房子?！拔业臓敔斃霞以谌R西，當(dāng)年闖關(guān)東去了東北吉林，后來(lái)爺爺帶著父親回到了老家萊西。”劉先生告訴記者，他退休后也和家人一起從吉林回到萊西，并在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)了一套套三房子安家。

????“我堂弟還在吉林，他聽(tīng)我說(shuō)萊西這兩年發(fā)展很快，也想回萊西。隨著年齡大了，我們都想落葉歸根，在萊西生活?！眲⑾壬f(shuō)，他已經(jīng)詳細(xì)詢問(wèn)了幾處樓盤(pán)的信息，售價(jià)和戶型內(nèi)容都記下來(lái)，回家打電話想和堂弟溝通一下。劉先生說(shuō)：“對(duì)方覺(jué)得合適，就選時(shí)間回萊西一趟，看看房子?！痹撌蹣翘幑ぷ魅藛T表示，他們的客源也有外地人，除了像劉先生這種在外漂泊的萊西人外，還有的是在青島經(jīng)商的外地人。