地方政府因保障房建設(shè)收入下滑 陷入錢(qián)地矛盾

????近期，包括國(guó)土部、發(fā)改委、財(cái)政部等與保障房建設(shè)相關(guān)的部委，紛紛出臺(tái)針對(duì)性政策，發(fā)力于2012年保障房建設(shè)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，2012年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%至10%的購(gòu)買(mǎi)需求。多部委此番密集表態(tài)，顯示了中央關(guān)于保障房建設(shè)的決心。對(duì)地方政府而言，仍然面臨著如何拓展融資渠道和靈活供應(yīng)土地的考驗(yàn)。

????聲音

????多部委近期密集表態(tài)

????22日，住建部表示在保障房質(zhì)量安全上將逐步落實(shí)質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任，推行參建單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任終身制。住建部將開(kāi)展以保障房建設(shè)質(zhì)量為重點(diǎn)的安全檢查，把保障房工程質(zhì)量管理納入對(duì)各地督察、約談和問(wèn)責(zé)范圍。對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的一查到底。

????住建部同時(shí)稱(chēng)，為緩解保障房資金壓力，中央將繼續(xù)加大資金補(bǔ)助力度，2012年中央補(bǔ)助資金不低于2011年1526億元的標(biāo)準(zhǔn)。而此前，住建部曾表示正在研究擴(kuò)大公積金援建保障房試點(diǎn)。

????21日，國(guó)土部在《2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控和集體土地建公租房的情況》新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，今年保障性住房棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小戶(hù)型普通商品住房用地不低于總量的70%。保障性安居工程用地依然實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)單列，由國(guó)土部安排計(jì)劃指標(biāo)。

????國(guó)土部要求，除已經(jīng)試點(diǎn)的北京、上海以外，將按照相關(guān)限定條件，繼續(xù)在其他地方開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)工作。各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)將確保做好以保障房為重點(diǎn)的城鄉(xiāng)住房供地和監(jiān)管工作。

????20日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知》。文件稱(chēng)，2012年是保障房在建工作量最大的一年，也是開(kāi)工、竣工、分配、管理任務(wù)并重的一年，要求各級(jí)發(fā)展改革部門(mén)把保障性安居工程建設(shè)工作擺在突出重要位置。

????發(fā)改委強(qiáng)調(diào)2012年中央進(jìn)一步加大了資金支持力度，地方政府也要加大資金籌措力度，確保保障房年度建設(shè)任務(wù)完成。地方發(fā)展改革委則要配合住建、財(cái)政、金融等部門(mén)做好建設(shè)資金平衡工作，協(xié)調(diào)落實(shí)政府財(cái)政性資金、企業(yè)債券、金融機(jī)構(gòu)貸款等方面資金，確保保障性安居工程年度建設(shè)任務(wù)的完成。

????2月6日，財(cái)政部下發(fā)通知，要求地方拓寬保障房資金來(lái)源渠道，加大保障性安居工程投入力度，不留資金缺口。財(cái)政部提出，個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入將專(zhuān)項(xiàng)用于保障性安居工程。要求各級(jí)財(cái)政部門(mén)根據(jù)2012年住房保障目標(biāo)責(zé)任書(shū)中確定的任務(wù)，嚴(yán)格按照規(guī)定的資金來(lái)源渠道落實(shí)資金，并具體分解落實(shí)到各類(lèi)保障性安居工程項(xiàng)目。

????措施

????多省市建立投融資平臺(tái)

????國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確了土地供應(yīng)、財(cái)政投入、企業(yè)融資、信貸、稅費(fèi)減免等支持政策。

????住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長(zhǎng)張學(xué)勤22日表示，資金和土地落實(shí)是保障性安居工程建設(shè)的基礎(chǔ)條件。2012年中央補(bǔ)助資金不低于2011年1526億元的標(biāo)準(zhǔn)。目前，國(guó)家發(fā)展改革委會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)下?lián)?21億元。

????中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析人士劉志杰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，2012年中央財(cái)政關(guān)于保障房的預(yù)算規(guī)模雖有擴(kuò)大、但仍然難以承擔(dān)主要資金需求?！坝捎诟鞯刎?cái)政狀況不同，差異將會(huì)很大，保障房建設(shè)中最大、最重要的來(lái)源還是社會(huì)資金?！?/p>

????業(yè)界普遍認(rèn)為的是，資金來(lái)源是保障房建設(shè)一大瓶頸。事實(shí)上，從2011年開(kāi)始，各地方政府已經(jīng)先后開(kāi)始著手解決資金問(wèn)題。

????2011年，北京市國(guó)資委代表市政府作為投資中心出資人，北京市財(cái)政直接以貨幣形式出資100億元作為注冊(cè)資本金，成立了“保障性住房建設(shè)投資中心”。投資中心通過(guò)財(cái)政撥款、公積金貸款、銀行貸款、債券等金融工具，經(jīng)營(yíng)保障房投融資、建設(shè)、收購(gòu)、租賃。

????公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市新開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)各類(lèi)保障性住房23萬(wàn)套，超額完成全年20萬(wàn)套任務(wù)，創(chuàng)歷史新高；竣工10萬(wàn)套，比2010年翻一番。平臺(tái)成立且發(fā)揮作用后，為確保其可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，北京市財(cái)政將定期注入資本金，對(duì)保障房建投中心進(jìn)行增資。

????此外，作為廣東兩大保障房建設(shè)試點(diǎn)城市之一的廣州市，同樣表示正在創(chuàng)新保障機(jī)制和工作方法突破保障房建設(shè)瓶頸。據(jù)悉，廣州市政府已批準(zhǔn)組建保障房投融資公司，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作方式，統(tǒng)一組織實(shí)施市本級(jí)主導(dǎo)的保障性住房的投資、融資和建設(shè)，并爭(zhēng)取在2012年一季度前組建保障房融資平臺(tái)公司。

????據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)先后有湖北、河南、云南、黑龍江、陜西、吉林、甘肅等省份成立了省級(jí)保障性住房投融資平臺(tái)，以解決保障房建設(shè)的融資問(wèn)題。

????劉志杰告訴記者，2011年1000萬(wàn)套保障性安居工程的投資超過(guò)1.3萬(wàn)億元，其中5000億元資金由中央、省、市、縣各級(jí)政府來(lái)籌集，另外8000多億元建設(shè)資金則推向了社會(huì)和企業(yè)。“當(dāng)前地方政府融資平臺(tái)的債務(wù)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)億元，如果無(wú)償劃撥保障房用地，以及將土地出讓金10%用于保障房建設(shè)，將使不堪重負(fù)的地方政府舉步維艱。”劉志杰說(shuō)，未來(lái)保障房建設(shè)重點(diǎn)仍將在中央、地方政府、企業(yè)三者之間博弈，政策執(zhí)行力度及實(shí)效性有待進(jìn)一步觀(guān)察。

????隱憂(yōu)

????中原地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，2012年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%至10%的購(gòu)買(mǎi)需求，保障房建設(shè)也是本輪調(diào)控能夠初見(jiàn)成效的重要原因之一。

????在多部委紛紛表態(tài)力推保障房建設(shè)的背后，一些地方隱現(xiàn)保障房建設(shè)開(kāi)工量下調(diào)。據(jù)住建部稱(chēng)，2012年全國(guó)保障房開(kāi)工量從2011年的1000萬(wàn)套，減至700萬(wàn)套，降幅為30%。

????從各地情況來(lái)看，廣州、深圳、上海、北京等一線(xiàn)城市，及包括天津、武漢、成都在內(nèi)眾多的二三線(xiàn)城市公布的2012年保障房開(kāi)工量與去年相比，均有明顯下滑。

????記者了解到，雖然明年保障房新開(kāi)工數(shù)量雖然有所下調(diào)，但整體在建規(guī)模仍然很大。這對(duì)資金、土地、管理等都提出了一定的挑戰(zhàn)。

????據(jù)測(cè)算，明年實(shí)際在建工程量有1800萬(wàn)套左右，媒體援引一位參加全國(guó)保障房座談會(huì)知情人士的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，明年保障房資金壓力可能會(huì)攀升到1.8萬(wàn)億至2萬(wàn)億元之間。

????然而，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，則要面對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收、土地出讓收入下滑的現(xiàn)實(shí)。財(cái)政部14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)稅收總收入完成89720 .3 1億元 ，比上年增加16509.52億元，同比增長(zhǎng)22.6%。不過(guò)，房地產(chǎn)相關(guān)的部分稅種增速下滑明顯。其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅收入比上年增速分別回落17.5個(gè)、30個(gè)百分點(diǎn)。

????中國(guó)人民大學(xué)教授安體富告訴記者，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入規(guī)模相比，樓市調(diào)控下地方政府土地出讓金收入下滑對(duì)地方財(cái)政收入影響更大。

????2011年5月財(cái)政部和住建部發(fā)文要求各地嚴(yán)格按照土地出讓凈收益的10%計(jì)提保障房建設(shè)資金。但由于土地市場(chǎng)低迷，相當(dāng)一部分熱點(diǎn)城市土地出讓金收入下滑。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類(lèi)用地12666 .8億元，同比減少23%。

????中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)此前接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，今年保障房新開(kāi)工數(shù)量雖然有所下調(diào)，但實(shí)際的年度在建規(guī)模以及竣工規(guī)模會(huì)超以往年份，相對(duì)應(yīng)的對(duì)資金的需求也會(huì)創(chuàng)歷史紀(jì)錄。與2011年相比，2012年的保障房建設(shè)在資金配套上的壓力將更為嚴(yán)峻。

????此外，部分地方保障房建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量管理以及建成后的分配等環(huán)節(jié)也暴露出一些問(wèn)題，有待進(jìn)一步采取措施加以解決。（記者 高偉 王濤）