印度普通房子十幾萬(wàn)人民幣1平 專家稱存在剛需

    Chirag　Savia說(shuō)：“大致有兩個(gè)原因：第一，改造會(huì)砸爛這些人的現(xiàn)有生計(jì)，他們的手工作坊、垃圾回收站、小商鋪等產(chǎn)業(yè)無(wú)法安置在公寓里，而他們一向賴此為生；其次是印度包括孟買(mǎi)的公共交通設(shè)施還較差，拆遷意味著他們要搬到更遠(yuǎn)的地方去住，會(huì)使這些人遠(yuǎn)離工作地?！?/p>

    而強(qiáng)拆在這里是行不通的，開(kāi)發(fā)商不敢強(qiáng)拆貧民窟，政府同樣也不敢。在印度，遇到拆遷問(wèn)題打輸官司的幾乎總是開(kāi)發(fā)商和政府，這是下層百姓的福音，印度也因此被稱為“窮人天堂”。這些貧民窟主盡管處于社會(huì)底層，但手上握著讓政客們害怕的“尚方寶劍”，那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中，數(shù)目巨大的貧民窟選民都是任何一個(gè)政客不敢忽視的強(qiáng)大政治力量。

    而且，印度實(shí)行土地私有制，政府在這個(gè)問(wèn)題上并沒(méi)有太多發(fā)言權(quán)?！罢约菏掷锏耐恋囟疾桓挥?，很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不能順利進(jìn)行最大的原因也是政府沒(méi)有可用之地，也不能強(qiáng)行征用?！鳖檰?wèn)公司Citigate　Dewe　Rogerson的Ravi　Sathe介紹說(shuō)：“在印度屬于政府的土地只有30%左右，在孟買(mǎi)、新德里這樣的大城市份額會(huì)更少，其余的都為私人所有?！?/p>

    所以，在印度這樣一個(gè)土地資源稀缺的國(guó)家，尤其是在城市，如何獲得土地是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的棘手問(wèn)題?！拔覀児鹃_(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，土地基本上都是老板私有的，有一些是前幾年購(gòu)買(mǎi)的土地。”Chirag　Savia說(shuō)。

    高利潤(rùn)高門(mén)檻

    房地產(chǎn)行業(yè)在印度是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)。Chirag　Savia給出一組數(shù)字：1980年到1990年，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)僅在20%左右，2006年到2007年是25%至35%，2008年利潤(rùn)上升到50%?！?0%的利潤(rùn)是在自己擁有土地或者幾年前購(gòu)置土地的情況下，如果按照目前的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)土地再開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)大概在30%至40%。”

    印度是一個(gè)以服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體，很多人都從事科技行業(yè)或其他出口型服務(wù)或商品行業(yè)。而從2010年《福布斯》雜志印度版列出的百富榜可以看到，除常見(jiàn)的熱門(mén)人選，讓人們感到好奇的是多數(shù)新入選者都來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)。這是一個(gè)有關(guān)磚頭與灰泥的行業(yè)，面向的是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。它以龐大的規(guī)模，造就了數(shù)不清的富豪。里昂證券(亞洲)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anirudha　Dutta分析稱：“印度人有了錢(qián)首先想到的就是買(mǎi)房，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，大型商業(yè)地產(chǎn)也有著同樣的需求。當(dāng)然，在幾個(gè)城市投資需求會(huì)被限制，例如孟買(mǎi)。如果你遇到最大的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)HTFC，他們會(huì)告訴你從25歲到47歲的人群中平均多少人買(mǎi)房產(chǎn)，25%到40%的個(gè)人將資金用在房產(chǎn)上。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，印度的房地產(chǎn)是沒(méi)有泡沫的。”

    從增長(zhǎng)率入手分析，Anirudha　Dutta說(shuō)：“2008年我們看到房產(chǎn)價(jià)格迅速崛起。隨著價(jià)格上升，不確定性增多，風(fēng)險(xiǎn)也在上升，我們看到物業(yè)銷售大幅放緩。這主要發(fā)生在孟買(mǎi)、新德里這樣的城市，但在其他地方仍有著25%至35%的增長(zhǎng)。因此基本上沒(méi)有看到印度住房需求的明顯放緩。”

    Anirudha　Dutta分析，需求下降的一個(gè)原因就是價(jià)格的上升，房?jī)r(jià)已經(jīng)是一般家庭難以承受的。“利率已經(jīng)上升到8%至12%，我知道以前一個(gè)人貸款買(mǎi)房通常做25年的抵押，現(xiàn)在通常一個(gè)人要負(fù)擔(dān)45年的貸款。”

    而普通人在印度投資房產(chǎn)，轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，坐地升值也沒(méi)有那么容易。首先，不動(dòng)產(chǎn)稅是印度一項(xiàng)很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹(shù)都要交不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)稅的稅費(fèi)很高，但里面打折的名堂不少，對(duì)于窮人和有錢(qián)人，稅收政策有很大差別，明眼人一看便知，這種稅是偏向窮人的。

    如果房?jī)r(jià)暴漲，政府會(huì)立即調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)稅率，越是高檔住宅稅率增長(zhǎng)幅度越大。例如在2010年，新德里地區(qū)的房?jī)r(jià)急劇上漲，當(dāng)?shù)卣銓⒏邫n商品房的不動(dòng)產(chǎn)稅率在原來(lái)1%至3%的基礎(chǔ)上調(diào)高至5%到20%，而普通居民的自住房還是繼續(xù)保持在0.5%左右。印度不動(dòng)產(chǎn)稅上還依附有很多稅種，比如飲水稅、下水道稅、衛(wèi)生稅、照明稅等等，這些稅都是根據(jù)房地產(chǎn)稅來(lái)估價(jià)征收的。

    此外，交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房欲望。例如你賣(mài)掉100平方米的房子，得到5000萬(wàn)盧比(約合人民幣700萬(wàn)元)，在一年時(shí)間里，如果你沒(méi)有再買(mǎi)房或用于其他投資，就要交納全部盈利的33%。所以，摩根斯坦利的Ridham　Desai也并不認(rèn)為這其中存在著大的泡沫，反而看好印度房地產(chǎn)市場(chǎng)：“如果你能找到一個(gè)好的公司做投資，我想你可以做得很好?！?/p>

    雖然前景和利潤(rùn)都被看好，但想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)去“撈一桶金”卻沒(méi)有想象得那么容易?！霸S可證王國(guó)”時(shí)代或許已經(jīng)遠(yuǎn)離其他行業(yè)，但在印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻活生生地存在著。從購(gòu)買(mǎi)土地到獲得建筑許可，房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷超乎尋常的磨難才能讓一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工。例如孟買(mǎi)就擁有一套分為很多步驟的建筑審批制度，項(xiàng)目完工前需要拿到50多個(gè)許可證，費(fèi)時(shí)從24到36個(gè)月不等。

    這種繁復(fù)的手續(xù)加上不明晰的法律，使得政客或官僚能夠用上他們的“自由裁量權(quán)”——腐敗。于是制度急需修復(fù)，使之更加透明和簡(jiǎn)單。 (實(shí)習(xí)記者 劉愔 對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))