叩問2012樓市:冬天很長很低迷 降價(jià)未見底(圖)

    昨日，青島市國土資源和房屋管理局公布了2011年12月的房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月全市新建住宅成交了9000套，與此前幾個(gè)月相比略有增長，但與2010年同期相比降幅高達(dá)34.5%。去年全年88650套的成交量，與2010年相比降幅超過10%，尤其是四季度以來更為蕭條，這給2012年島城樓市開局抹上了一層陰影。

    新房：

    去年成交量同比下降12%

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年12月份全市新建住宅共成交9000套，與11月份的8078套相比增長了約11%。但與2010年12月同期的13735套相比，減少了4735套，降幅高達(dá)34.5%。在各區(qū)市成交中，李滄區(qū)因?yàn)橛卸鄠€(gè)新盤大降價(jià)，帶來了成交量的激增，成交3078套，四方區(qū)緊隨其后，成交1584套。市南、市北、嶗山則連續(xù)多月陷入冷清局面，尤其是嶗山區(qū)，成交量僅有87套。此外膠州、膠南、黃島等三地成交量也還不錯(cuò)，但平度、即墨、萊西等區(qū)市很平淡。

    2011年全市新建住宅共成交了88650套，而2010年全年成交100295套，相比之下2011年減少了11645套,降幅近12%。尤其是下半年，2010年的“金九銀十”到了2011年徹底淪為 “銅九鐵十”，年末的11月、12月同樣未能幸免。與此同時(shí)，全市新房存量繼續(xù)攀升。截止到昨晚7時(shí)，市國土資源和房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，全市可售房源突破14萬套，達(dá)到146947套，可售項(xiàng)目高達(dá)1242個(gè)。這預(yù)示著2012年開局的沉重與慘淡。

    二手房：

    去年全年一直沒翻過身

    與新房相比，二手房更慘淡。市內(nèi)四區(qū)的二手房去年12月僅成交694套，與11月相比少了100多套。其中市南區(qū)253套，市北區(qū)201套，四方區(qū)140套，李滄區(qū)100套。此外黃島區(qū)83套，嶗山區(qū)41套，城陽區(qū)90套。

    去年全年二手房成交量 “一路下跌”，刨除受春節(jié)影響的1月、2月，3月市內(nèi)四區(qū)二手房成交量還有1297套，4-6月份成交均維持在千套左右。到了7月份，跌破千套，到了四季度，月成交僅有七八百套，而最后一個(gè)月再次跌破七百套，僅成交了694套.說去年二手房市場進(jìn)入“冰窖”一點(diǎn)也不為過，曾經(jīng)繁榮的二手中介門店一個(gè)個(gè)關(guān)門謝客，或轉(zhuǎn)行經(jīng)營度日。記者 孫靜芳

    三問樓市：

    沒有最低迷 只有更低迷

    展望2012

    2012年樓市調(diào)控還將繼續(xù)嗎？青島樓市將怎么走？房價(jià)是漲還是跌？為此記者近日多方采訪，來聽聽大家對大勢是怎么看的。

    問題一：

    2012年政策會松綁嗎？

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭日前來青演講時(shí)分析指出，政策松不松綁主要看三個(gè)指標(biāo)，一看“限貸”，中央說要支持合理住宅的房貸需求，優(yōu)先保證首次貸款，這個(gè)聲音一出來，暗示著房貸2012年會有所放松。二看“限購”，他認(rèn)為限購令在2012年一定會松動，但并非所有城市都松?！胺慨a(chǎn)稅今年將逐步推廣試點(diǎn)，上半年到底有哪些城市可能會推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，限購令就會順勢而退。最后看“限價(jià)”，到去年年底基本上所有城市都完成年初的房價(jià)控制目標(biāo)，因此今年各地都沒有限制房價(jià)的壓力，也就不需要限價(jià)了。

    青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長龍江指出，2008年受全球金融危機(jī)影響，國內(nèi)不得已果斷救市，以房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟(jì)。由此也產(chǎn)生了一些隱患，現(xiàn)在執(zhí)行的針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，管理層希望房地產(chǎn)能軟著陸?；仡欉^去幾輪調(diào)控，2005年，主要是以輿論引導(dǎo)為主；2007年全國房價(jià)上漲過快，“地王”頻出，所以推出了“二套房”限貸措施；2008年恰逢全球金融危機(jī)，受累于經(jīng)濟(jì)低迷，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速走低，國家又開始救市；2010年以來房價(jià)上漲，2011年執(zhí)行“限購”、“限貸”、“限價(jià)”等調(diào)控政策，應(yīng)當(dāng)是動真格的了。根據(jù)國內(nèi)一些金融機(jī)構(gòu)的分析，2011年再次對房地產(chǎn)業(yè)“救市”的可能性非常小，龍江也贊同這種判斷。

    問題二：

    2012年樓市走勢如何？

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，2012年樓市將更低迷，銷售量、價(jià)格、新開工量、投資量很多數(shù)據(jù)都會比2011年差，冬天還很長，但是有轉(zhuǎn)機(jī)?！吧习肽昕隙ㄊ堑兔缘?，三季度不確定，四季度有可能會復(fù)蘇，復(fù)蘇也是早春，所以我說有轉(zhuǎn)機(jī)，但是這個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)真的可能是離我們的期望還有距離，總體上來說是更低迷。”他還表示，要判斷房價(jià)短期要緊盯三個(gè)要素，一是政策，二是資金，三是存貨壓力，目前東部沿海的八個(gè)城市可供出售的新房需要賣13個(gè)月，達(dá)到近幾年歷史新高，所以存貨壓力很大，上半年存貨不會很快消化完，而為了緩解資金壓力，房企不得不以價(jià)換量，通俗地說，房價(jià)還有一段較大的下行空間。

    青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長龍江分析認(rèn)為，2012年的房地產(chǎn)形勢不容樂觀，這方面青島房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視。一方面調(diào)控政策不放松，另一方面2012年歐美經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀，有可能拖累國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，這是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)潛在的危機(jī)，也是今年房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻的重要原因之一。

    問題三：

    2012年該不該買房？

    對于市民關(guān)心的“2012年該不該買房？”，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長龍江認(rèn)為，人們有一種慣性思維，認(rèn)為通脹、不動產(chǎn)升值是長期的，而房地產(chǎn)業(yè)低迷是短期的。但他指出，國家已經(jīng)將控制通脹作為一項(xiàng)重要工作，所以這一慣性思維在今后一段時(shí)間未必適用。1993年那輪調(diào)控后，房地產(chǎn)低迷五六年之久，是一個(gè)中期調(diào)整。而這次，他認(rèn)為市場的低迷應(yīng)當(dāng)是一個(gè)“中長期”的過程?！?012年會是房地產(chǎn)商比較難過的一年，反過來看當(dāng)然是購房的好時(shí)機(jī)?！饼埥f，現(xiàn)在看看就知道，各樓盤的優(yōu)惠是普遍存在的，但誰都很難給出一個(gè)最佳的購房時(shí)間和地點(diǎn)。不動產(chǎn)是有區(qū)域性特點(diǎn)的，一個(gè)區(qū)域里房子賣掉，就很難再買到合適的，有個(gè)時(shí)機(jī)問題。所以，如果遇到合適的房子，比如價(jià)格合適，居住出行方便，而且有購買能力，還是要適時(shí)出手。

    青島今鵬翔投資公司CEO修方舟表示，這是一個(gè)策略問題。還是那句話，如果急著住，任何時(shí)候買都不吃虧，都有買的道理。如果不是特別急著住，現(xiàn)在買房子要多一些耐心。另外，購房者對房子的選擇要多元一些。為什么這樣說呢？比如原本要在市南區(qū)買房，但市南房子稀缺房價(jià)不變。同期李滄房價(jià)變了，可以考慮到李滄“抄底”。李滄住著雖然遠(yuǎn)些，但價(jià)格便宜，也是一種選擇。如果一直不買房，同樣有機(jī)會成本的問題，未來有許多不可預(yù)期的情況，比如推出新的稅種，增加持有成本或購買成本等。

    準(zhǔn)購房者市民李先生也談了談自己的感受，在一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，從去年下半年開始，各個(gè)區(qū)市的房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)下跌，比如他較為關(guān)注的李滄區(qū)，一些新盤單價(jià)已下降了一兩千元。以一套原價(jià)100萬元的房子為例，現(xiàn)在已下調(diào)至90萬元，降價(jià)10萬。從表面上看，現(xiàn)在買房子確實(shí)是便宜了，但是別忘了貸款成本提高了。貸款60萬元，貸款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，執(zhí)行4.935%的利率，每月需要還款3938元；而按現(xiàn)在銀行上浮基準(zhǔn)利率10%，執(zhí)行7.755%的利率，每個(gè)月則需要還款4920元，較之前每月多還利息1000元左右，20年光利息就要多出20多萬元，因此房價(jià)降了10萬元相當(dāng)于沒降。“所以我個(gè)人感覺如果貸款政策還這么下去，買房計(jì)劃還要再等一等?！崩钕壬f。記者孫靜芳

    請注意！房貸還款漲錢了

    昨起5年期以上貸款基準(zhǔn)利率漲至7.05% 100萬貸20年每月多還近400元

    早報(bào)訊貸款一族請注意！從2012年1月1日起，貸款利率將按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由于去年央行三次加息，加息的累積效應(yīng)將在本月房貸還款時(shí)全部體現(xiàn)。由于2012年1月下旬恰逢春節(jié)，理財(cái)人士提醒說，本月還款最好提前找個(gè)貸經(jīng)理計(jì)算一下，以免因節(jié)日效應(yīng)忘記或沒有按新利率還款，從而影響個(gè)人信用記錄。

    三次加息

    貸款利率漲幅不同

    央行分別在去年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，現(xiàn)在5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率已經(jīng)從去年初的6.40%漲到7.05%。由于加息次數(shù)較多，所以在去年不同時(shí)期辦理房貸的市民，今年每月房貸利率上調(diào)的幅度也有差異。

    記者了解到，對于2011年2月9日前辦理的房貸，從2012年1月份開始，其五年期以上商業(yè)住房貸款基準(zhǔn)利率就要從加息前的6.40%上漲到7.05%；2011年2月9日至2011年4月5日辦理的房貸，其貸款基準(zhǔn)利率將從6.60%上漲到7.05%；2011年4月6日至2011年7月6日辦理的房貸，其基準(zhǔn)利率將從6.80%上漲到7.05%。

    “不僅是貸款時(shí)間導(dǎo)致還款額不同，很多老的貸款客戶，比如享受七折利率優(yōu)惠或按基準(zhǔn)利率貸款的，在2012年每月還款額度也各不相同?！闭猩蹄y行私人銀行理財(cái)師劉晶告訴記者，由于每個(gè)人的貸款期限、貸款金額不一樣，所以月供增加的額度不完全相同。市民如果想提前知道，可持身份證件到銀行個(gè)貸部門去查詢。

    100萬貸20年

    需多付利息9萬多

    對于很多貸款者來說，新的一年開始，很多人都關(guān)心自己月供將增加多少。農(nóng)業(yè)銀行市南支行理財(cái)師田雷給記者計(jì)算了一下，如果以貸款100萬元，20年期等額本息還款方式計(jì)算，按照2011年年初的6.4%基準(zhǔn)利率計(jì)算，每月月供7396.98元，支付利息77.53萬元；按照7折（4.48%）計(jì)算，月供為6315.7元，累計(jì)支付利息51.58萬元。

    2012年以后房貸變化則如下：每月月供變?yōu)?783.03元，20年需支付利息總額為86.79萬元；若按基準(zhǔn)利率的8折（5.64%）計(jì)算，每月月供需6958.18元，支付利息總額67萬元；若按基準(zhǔn)利率的7折（4.935%）計(jì)算，每月月供為6563.7元，支付利息總額為57.53萬元。顯而易見，同樣的貸款條件，三次累計(jì)加息后，貸款者每月月供增加了近400元。（記者 崔菁菁）

    年終獎成提前還貸首選

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    記者近日調(diào)查了解到，雖然從元旦開始房貸利率開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，但趕在元旦前提前還貸的市民并不多。業(yè)內(nèi)人士分析說，很多提前還貸的客戶一般都是用年終獎，而元旦前后發(fā)放年終獎的企業(yè)并不多，一般來說，春節(jié)過后往往會出現(xiàn)一波提前還貸的高峰。

    市民郭先生最近就考慮提前還貸。他告訴記者，經(jīng)過計(jì)算今年他每個(gè)月貸款月供增加了280多元?！翱粗欢?，但在工資收入并沒有明顯上漲的背景下，每月近300元也是一筆很明顯的開支?！惫壬f，他今年的年終獎會在春節(jié)前幾天發(fā)放，大約有近5萬元，如果提前還掉一部分房貸，每月月供負(fù)擔(dān)也會減少。而記者在調(diào)查中了解到，像郭先生這樣選擇用年終獎提前還貸的市民不在少數(shù)。據(jù)悉，目前大多數(shù)銀行對超過一年還款的提前還貸客戶都不收取違約金，但部分銀行需要提前預(yù)約。銀行人士提醒說，市民在選擇提前還貸時(shí)還要提前看一下自己的貸款合同，關(guān)注一下自己是否符合提前還貸的條件。（記者 崔菁菁）