明年起房屋修繕費家家都要交

    不繳怎么辦？不給辦過戶

    對于市民提出的關(guān)于房屋維修金的9大疑問 我市房管部門負(fù)責(zé)人一一詳細(xì)解答

    頂層住戶家里漏雨，二樓居民不愿意出錢參與維修；一樓住戶家里下水道堵塞，頂樓的居民也是事不關(guān)己高高掛起。相信很多居民都碰到過類似的煩心事，隨著明年3月1日《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》實施，居民們的住房煩心事能全部得到解決嗎？在采訪中，不少居民提出了新的

    公房已出售的還要繳嗎？

    問：我家是十多年前買的公房，像我們這樣的“公改私”房子當(dāng)初不是繳納了一塊房屋維修基金嗎？這次還需要再繳嗎？

    答：當(dāng)年公房出售變私房時，收了房屋專項維修資金，因此這部分“公改私”的房子不需要再繳維修金。老的維修資金大約有9.6億元左右，其中已經(jīng)使用了一部分，但商品房一直沒有繳過這筆維修金，因此在使用過程中存在一些障礙。比如說同樣的小區(qū)，一個單元里面可能有一套或者幾套是公房出售，有這個維修資金的繳存，但其它房屋并沒有繳納，因此在使用時就產(chǎn)生了問題。出臺這個新《辦法》就是把所有的房產(chǎn)，無論商品房、公房出售，還是商業(yè)網(wǎng)點，只要有共用的設(shè)施設(shè)備，都要繳存，這樣在使用的過程中就能盡量避免矛盾的發(fā)生。

    已經(jīng)出售的公房已有部分房屋維修金用完了，或者余額所剩不多，按新《辦法》，不足首期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時足額續(xù)交。

    另外，為保持新舊政策的一致性，《辦法》還特別規(guī)定，如今再出售公有住房的，也同樣需要繳存房屋專項維修資金，與商品房繳存標(biāo)準(zhǔn)不同，具體標(biāo)準(zhǔn)為：購房人按照售房款的2%繳存；售房單位按照多層房屋售房款的20%、高層房屋售房款的30%，從售房款中一次性提取。該規(guī)定與目前我市出售公有住房專項維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)一致。 繳納維修金自愿還是強制？

    問：設(shè)立房屋專項維修資金是好事，但繳納這筆費用是自愿還是強制？

    答：按照《辦法》規(guī)定，房屋專項維修資金屬強制性繳納，主要的強制途徑有兩種，第一種是市民在購買新房時，需要在與建設(shè)單位簽訂商品房屋預(yù)售合同時，同時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶中。公有住房的購房人，應(yīng)當(dāng)在辦理購房手續(xù)時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

    對于已購買房屋的居民來說，《辦法》規(guī)定，房屋在買賣前必須按比例繳納房屋專項維修資金，業(yè)主未繳存、續(xù)交、補建房屋專項維修資金的，房屋行政管理部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請，也就是說如果不繳費的話，二手房將無法進行交易。

    同時，《辦法》規(guī)定，單位和個人未按照本辦法規(guī)定繳存或者拒絕按照規(guī)定承擔(dān)房屋專項維修資金的，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以依法對其提起訴訟。 錢沒花光怎么辦？

    問：家住百通馨苑的吳先生表示，自己的房子是2005年新建房，并且感覺房屋質(zhì)量不錯，如果自己住的房子不需要維修，這筆錢該如何處理？充公嗎？

    答：房屋專項維修資金管理機構(gòu)將委托具有一定規(guī)模、資信良好的商業(yè)銀行，作為房屋專項維修資金的專戶管理銀行，并開立房屋專項維修資金專戶。房屋專項維修資金自存入維修資金專戶之日起，按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定計息，利息計入房屋專項維修資金分戶賬，滾存使用。

    同時《辦法》規(guī)定，如果房屋滅失的，應(yīng)當(dāng)將結(jié)余的房屋專項維修資金返還業(yè)主。 個人可以申請使用嗎？

    問：房屋維修資金如何使用？個人可以申請使用這筆錢來維修房屋嗎？

    答：房屋專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

    下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護費用；因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用；其他不應(yīng)當(dāng)由房屋專項維修資金承擔(dān)的費用。

    同時，《辦法》規(guī)定房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)遵循誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

    （一）屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

    （二）屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

    （三）屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

    （四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。

    另外，即使認(rèn)定房屋需要維修的部位屬共用部位，要動用專項維修基金前，仍需要將使用方案在小區(qū)明顯位置公示不少于7日，并經(jīng)有利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達到三分之二以上的業(yè)主同意。

    如何使用這筆錢？

    問：房屋共用部位出現(xiàn)問題后，動用專項維修資金時，如何保證錢能花在刀刃上？萬一再出現(xiàn)問題，還需要居民們一起出錢維修嗎？

    答：房屋專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會將使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，由業(yè)主委員會持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)；房屋專項維修資金實行代為管理，且實施物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要將使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)審核。審核通過后，房屋專項維修資金管理機構(gòu)經(jīng)現(xiàn)場勘查后辦理備案手續(xù)，并通知專戶管理銀行將使用方案工程預(yù)算資金的70%從物業(yè)管理區(qū)域單位賬中劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請房屋所在地的房屋專項維修資金管理機構(gòu)、街道辦事處、相關(guān)業(yè)主代表對工程質(zhì)量進行驗收，對工程決算有異議的，可以委托專業(yè)中介機構(gòu)對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本，經(jīng)驗收合格后，由房屋專項維修資金管理機構(gòu)通知專戶管理銀行撥付應(yīng)付費用的剩余款項。

    電梯壞了怎么辦？

    問：隨著越來越多的市民住進高層住宅，一旦電梯壞了是件很愁人的事，那么在出現(xiàn)電梯故障時能否啟用應(yīng)急程序呢？

    答：由于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在使用中出現(xiàn)的一些故障，如按正常申請程序處理，可能會嚴(yán)重影響業(yè)主的正常生活，甚至?xí)l(fā)公共安全問題。因此，《辦法》第二十六條明確了五種適用房屋專項維修資金應(yīng)急使用的緊急情況：（一）電梯故障經(jīng)有關(guān)部門確定危及人身安全的；（二）外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏等嚴(yán)重影響房屋使用和安全的；（三）排水管道堵塞、漏水影響正常使用的；（四）消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的；（五）危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。

    第二十七條指出，房屋專項維修資金的應(yīng)急使用應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一）實行自主管理的，由業(yè)主委員會將應(yīng)急使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)并組織維修。（二）實行代為管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)房屋所在地街道辦事處核實并報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，房屋專項維修資金管理機構(gòu)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)房屋專項維修資金的通知，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織維修。

    賣房時能提走維修金嗎？

    問：家住市北區(qū)天福宜家小區(qū)的劉先生說，自己的房子只是短期過渡，并沒有打算長期居住，并且自己的房子是新房子，短期之內(nèi)不會出現(xiàn)大的質(zhì)量問題，自己將來賣房子的時候，是否可以把專項資金提走，如果不能提走豈不是為別人做嫁衣裳？

    答：房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明房屋專項維修資金繳存和結(jié)余情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的房屋專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

    這么多錢如何監(jiān)管？

    問：全市幾十萬套房子，繳存的維修金將達到幾十億元，這么多錢，怎么監(jiān)管？誰來監(jiān)管？

    答：房屋專項維修資金的安全運行需要政府相關(guān)部門及其社會各界的共同努力，加強監(jiān)督管理十分必要。因此，《辦法》第四章分別從主管部門監(jiān)督、審計部門監(jiān)督和財務(wù)管理方面，強化了相關(guān)部門的監(jiān)督管理職責(zé)。同時，《辦法》第三十三條規(guī)定：維修資金管理機構(gòu)、業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對房屋專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布。為了增加維修資金使用的透明度，便于業(yè)主查詢和監(jiān)督，保障資金安全運作，《辦法》還明確建立賬目查詢制度，第三十四條規(guī)定：“專項維修資金管理機構(gòu)、專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立房屋專項維修資金信息系統(tǒng)，業(yè)主可隨時對其分戶賬中房屋專項維修資金使用、增值收益和賬面余額進行查詢。業(yè)主和有關(guān)單位對查詢的情況有異議的，可以要求復(fù)核?！?/p>

    目前我們正在設(shè)計制作全市房屋專項維修資金運行平臺，明年3月1日辦法實施時將投入使用，屆時根據(jù)一戶一賬制度，每一戶都可以查詢各自繳存及余額情況，可能是持一張卡到具體的資金管理機構(gòu)進行查詢，也可能憑賬號上網(wǎng)查詢，具體方式我們還將通過新聞發(fā)布會的形式告知全社會。

    配套文件正在制定中

    問：明年3月1日后賣房子都需要先繳納房屋專項維修資金才能過戶嗎？

    答：《辦法》自明年3月1日起實施，目前，相關(guān)部門正在研究制定房屋專項維修資金繳存、使用的具體流程等《辦法》的配套文件，何時將專項維修資金繳存與房產(chǎn)交易過戶掛鉤，還需等相關(guān)部門進一步落實細(xì)則，屆時會通過媒體告知公眾。(記者 臧旭平 孫靜芳)