社科院稱明年第3季度房價或大降 衰退期已到來

????近幾年來，一路“高歌猛進”的房價無不刺痛著人們的神經(jīng)細胞。房價何時能夠下降？從最早的期盼到冷靜觀望直到最后形成了“買不起的痛”。

????受政府調(diào)控政策影響，最近一些城市的房價出現(xiàn)了下降的跡象。眼下正處于年末，2012年的房價又將是一個怎樣的走勢，是大幅度下降，還是止穩(wěn)回升？

????今天上午，中國社科院發(fā)布的《住房綠皮書》(以下簡稱“綠皮書”)或許能給人們帶去一份欣喜。綠皮書明確指出，2012年第一季度，房價或現(xiàn)拐點，第三季度開始大幅度下降，降價的勢頭將由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴散。

????法晚記者對比了社科院連續(xù)3年發(fā)布的所有《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，這個結(jié)論，還是靠譜的。

????預(yù)測·房價

????明年第三季度或現(xiàn)大范圍降價

????今年10月以來，一線城市房價有了松動的跡象，北京、上海等城市打折的樓盤一個接著一個。

????綠皮書預(yù)測，2012年一季度，一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導(dǎo)，價格拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。

????到二季度，整體性降價幅度則有限。預(yù)計開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。

????真正的降價是在第三季度，降價范圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。不過這一降價有一個前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠低于預(yù)期。

????綠皮書指出，如果上半年銷售緩解了資金的壓力，整體價格則是趨穩(wěn)的，維持第二季度以來價格狀況的可能性較大。

????專家解析

????手頭緊開發(fā)商降價“求生”

????專家指出，2010年以來，中央政府出臺了一系列不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費預(yù)期、購買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。

????年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項的結(jié)算、資金支付密集的時期，也是第二年經(jīng)營計劃的制定期，上年各項任務(wù)的完成情況會在很大程度上影響下一年經(jīng)營目標的確定。

????這時候大開發(fā)商會率先選擇性降價，降低庫存的同時試探市場對價格的反應(yīng)程度。

????另外，2009年以來，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運行，開發(fā)商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，所以會有一定程度的降價。

????專家表示，如果政策面仍舊嚴控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預(yù)期的話，那么降價范圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。

????預(yù)測·銷量

????明年房地產(chǎn)不促銷可能賣不動

????今年以來，很多城市住房銷售面積出現(xiàn)了下滑，2012年，這種趨勢能否會延續(xù)？綠皮書給出了答案。

????綠皮書預(yù)測，2012年一季度開始，預(yù)計銷售量的增幅將進一步下滑，同比增幅可能會低于2011年同期。

????每年的第二季度都是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績的決定性時段，這一季度可能會有所回升，不過前提是要看市場是否能積極回應(yīng)開發(fā)商的促銷手段等。

????而2012年第三季度要看上半年的情況，上半年銷量不理想，第三季度整體性價格下降幅度較大，銷量將會在第三季度放大。

????預(yù)測·趨勢

????中國房地產(chǎn)已進入衰退周期

????2002年后，中國出現(xiàn)持續(xù)的房地產(chǎn)熱，總體上只漲不跌是大多數(shù)人對中國房價的直觀認識。

????根據(jù)最近幾年房地產(chǎn)變化情況，綠皮書卻指出，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在周期的下行階段實質(zhì)性地運行了一段時間?；蛘哒f，中國正處于房地產(chǎn)周期的衰退階段。

????綠皮書指出，目前房價已經(jīng)充分反映了人們對房地產(chǎn)市場的各種樂觀預(yù)期，在新的支持房價上漲的重大因素未出現(xiàn)之前，市場只好選擇下行調(diào)整。

????而經(jīng)濟增長全球一枝獨秀、城市化及城市人口持續(xù)增長、土地稀缺等因素，已在前期的房價上漲中得到充分反映，難以再繼續(xù)支持房價的上漲。

????另外，2008年下半年以來的刺激政策，過度透支了未來的住房市場需求。相對于收入，高企的房價已經(jīng)使很多潛在購房者可望而不可即。

????專家解析

????開發(fā)商最好放棄“救市”念想兒

????專家分析，即便有諸多政策干預(yù)，中國房地產(chǎn)市場也并沒有逃脫周期波動規(guī)律。

????我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)已出現(xiàn)持續(xù)下滑，商品房銷售增速已經(jīng)放緩。

????在樓市進入房地產(chǎn)周期衰退階段時，無論政府、開發(fā)商都應(yīng)及時調(diào)整行為策略。政府應(yīng)加強預(yù)售資金監(jiān)管和開發(fā)商行為管控，嚴格執(zhí)行期房封頂才能發(fā)放按揭貸款政策，避免開發(fā)商因資金鏈斷裂、卷款外逃等而使期房爛尾，將包袱甩給國家和社會。

????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)放棄政府救市期盼，盡早降價求生存。“只有少部分開發(fā)企業(yè)試行降價，多數(shù)開發(fā)商對于政策最終松動還抱有很大期望，使得房價膠著?！?/p>

????如果在周期衰退階段只有一部分開發(fā)企業(yè)可以存活下來的話，率先降價回籠資金的企業(yè)生存的概率肯定大得多，并可以在下一輪周期的上升階段贏得競爭優(yōu)勢。

????事實驗證：2010年是我國房地產(chǎn)的調(diào)控之年，房價收入比高位運行，而且略有惡化。

????2011年，一、二線城市房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，降價風(fēng)波開始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延，部分樓盤甚至將價格下調(diào)了近50%。這一走勢也基本符合綠皮書所預(yù)測的2011年的“穩(wěn)中有降”。

????專家解析

????剛需入市看的還是價格

????專家指出，預(yù)計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求的雙重壓力下，以價換量的開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會短暫回升。

????到明年，在二季度傳統(tǒng)的銷售旺季，一般開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會更加豐富，力度也會更大。如果上半年銷量不理想，第三季度整體性價格下降幅度較大。

????而價格的下降自然會帶來對住房有剛性需求的人們?nèi)胧校N量會增加。

????歷史“驗證”

????連續(xù)兩年預(yù)測靠譜

????截至今年，住房綠皮書共發(fā)布了3部，根據(jù)前兩部的歷史經(jīng)驗來看，綠皮書的預(yù)測基本與來年實際房價走勢是相吻合的。

????第二部綠皮書

????發(fā)布時間：2010年12月

????預(yù)測內(nèi)容：市場繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有降，市場還有小幅波動。

????首部綠皮書發(fā)布時間：2009年11月

????預(yù)測內(nèi)容：2010年的房價走勢，具體定義為春暖秋涼、震蕩增長，經(jīng)濟將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用增強。

????事實驗證：2007年底、2008年初，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個拐點，但國內(nèi)的宏觀形勢和經(jīng)濟政策使得房地產(chǎn)也在這個年度形成了V形的反轉(zhuǎn)態(tài)勢。

????這一反轉(zhuǎn)態(tài)勢一直持續(xù)到2009年的第二季度，此后雖有政策調(diào)整，但影響持續(xù)到2010年。當(dāng)年，我國房價同比上漲24%。（王永生）