史上最慘淡金九銀十收?qǐng)?樓市將深度博弈(圖)

????今年9月末，地產(chǎn)大炮任志強(qiáng)就曾放言，開(kāi)發(fā)商很快只剩褲衩。現(xiàn)在看來(lái)，不至于如此悲觀，但“棉衣”確實(shí)脫得差不多了。10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比再次全面持平停漲，這已經(jīng)是四大一線城市連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。

????與此同時(shí)，70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比漲幅回落的城市高達(dá)59個(gè)，比8月份增加了19個(gè)。9月份，同比漲幅超過(guò)5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個(gè)，減少為20個(gè)。

????在房?jī)r(jià)持續(xù)松動(dòng)的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)2009年9月以來(lái)新低，行業(yè)呈現(xiàn)“入冬”跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.41，創(chuàng)造了2009年9月以來(lái)連續(xù)25個(gè)月的最低點(diǎn)。

　　就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局而言，一線城市無(wú)疑是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，有專家甚至認(rèn)為，如果北上廣深這幾個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同時(shí)出現(xiàn)下跌，那么就說(shuō)明樓市拐點(diǎn)到了。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止10月29日，北京10月商品房住宅簽約套數(shù)為5094套，二手房住宅簽約套數(shù)為6698套，合計(jì)成交僅為11792套，預(yù)計(jì)全月成交量只有13000套左右，不及于9月份13986套的成交低量。

　　隨著調(diào)控力度的加大，全國(guó)各地樓市大降價(jià)的勢(shì)頭已不可阻擋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)冬季稍有不慎，將被洗牌出局。

　　10月下旬，降價(jià)潮首先出現(xiàn)在上海。繼龍湖、中海、星河灣等開(kāi)發(fā)商在上海樓盤突然降價(jià)20%~40%之后；降價(jià)之風(fēng)波及長(zhǎng)三角的杭州、寧波，繼而萬(wàn)科、龍湖等一線房地產(chǎn)企業(yè)在北京的樓盤開(kāi)始大幅度降價(jià)。

　　深圳9月份進(jìn)行優(yōu)惠促銷的樓盤多達(dá)54個(gè)，但樓市成交量卻仍無(wú)起色。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周深圳全市共成交一手住宅455套，環(huán)比下降13.83%；新房成交均價(jià)為17787.46元/平方米，環(huán)比下跌了2.24%。

　　業(yè)內(nèi)專家普遍指出，在密集政策調(diào)控下，部分城市房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)調(diào)整正在開(kāi)始，調(diào)控政策沒(méi)有放松的可能，隨著銀行貸款進(jìn)一步收緊，部分城市交易量短期無(wú)望回暖，全國(guó)樓市步入艱難的探底盤整期。

　　然而由于大型開(kāi)發(fā)商目前尚無(wú)資金鏈斷裂之憂，降價(jià)動(dòng)力不足，全國(guó)普遍性的大幅降價(jià)潮短期內(nèi)料難以發(fā)生。但中小型房企則面臨更嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)，行業(yè)集中度料將進(jìn)一步提升。

　　“目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，在房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降的情況下，成交量很難出現(xiàn)明顯反彈，今年‘金九銀十’將難以出現(xiàn)?！敝性瘓F(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示。他指出，近期土地市場(chǎng)拿地?zé)崆椴⑽赐耆?，全面降價(jià)動(dòng)力不足，但局部供應(yīng)偏大區(qū)域房?jī)r(jià)將有所松動(dòng)。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾上周二亦表示，中國(guó)房地產(chǎn)銷售趨弱且國(guó)內(nèi)外信貸收緊可能會(huì)加劇流動(dòng)性壓力，信貸環(huán)境將促使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)并尋找其他融資渠道，并維持對(duì)行業(yè)“負(fù)面”展望。

　　“開(kāi)始，降不降是個(gè)問(wèn)題；后來(lái)，降多少是個(gè)問(wèn)題；如今，怎么降不挨砸才是問(wèn)題?！毙吕藰?lè)居執(zhí)行總經(jīng)理陳克逸在微博上調(diào)侃稱，降房?jī)r(jià)是個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)跳水 購(gòu)房者心態(tài)復(fù)雜攪局樓市

　　金九銀十臨近尾聲，以上海、杭州為代表的長(zhǎng)三角等多地開(kāi)啟了一輪聲勢(shì)浩大的“業(yè)主圍攻開(kāi)發(fā)商”大戲，讓今年樓市顯得更加與眾不同。有句話叫“出來(lái)混遲早是要還的”，房?jī)r(jià)大跳水，也讓購(gòu)房者心態(tài)浮出水面。

　　對(duì)于業(yè)主圍攻事件，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，商品房也是商品的一種，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，也意味著需要自行承擔(dān)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的沖擊。僅因?yàn)闃潜P降價(jià)，老業(yè)主就要求退房或補(bǔ)償差價(jià)，不符合契約精神，同時(shí)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面的示范效應(yīng)。

　　隨著樓市調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，降價(jià)與否讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都陷入了兩難境地。不降價(jià)，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)壓力大，剛需客不滿意；若降價(jià)，開(kāi)發(fā)商怕會(huì)引起前期買房的業(yè)主不滿意，二手房東和投資客也會(huì)很郁悶。降還是不降，這是個(gè)問(wèn)題。

　　“房子降價(jià)，可以買好房，但又擔(dān)心繼續(xù)降價(jià)，買到手的房子貶值?！蹦迟?gòu)房者的心態(tài)能夠反映多數(shù)人的持幣糾結(jié)。對(duì)于業(yè)主群體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下降并不完全是好事。而實(shí)際上，每個(gè)購(gòu)房者都是潛伏中的“老業(yè)主”。

　　某樓盤銷售經(jīng)理認(rèn)為，并不是誰(shuí)都希望房子降價(jià)，房主肯定不希望房?jī)r(jià)跌，同時(shí)，如果房?jī)r(jià)真跌了，購(gòu)房者也不好受。目前不少媒體都在“轟炸”報(bào)道“降房?jī)r(jià)”，部分購(gòu)房者開(kāi)始看空樓市，認(rèn)為房子降價(jià)的可能性較高，因此，放緩了購(gòu)房腳步。既擔(dān)心房?jī)r(jià)漲，又怕房?jī)r(jià)下降，在這種時(shí)刻買房，買與不買都是心懷忐忑。

　　正是購(gòu)房者這種“買漲不買跌”的心態(tài)，無(wú)論房?jī)r(jià)如何降，重點(diǎn)城市的一些房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的樓盤銷售量依然不可撼動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士指出，一些房源具有稀缺性，如學(xué)區(qū)房、地段好、配套完善或環(huán)境優(yōu)美的市內(nèi)房源價(jià)格抗跌能力較強(qiáng)，受到購(gòu)房者的青睞。不論在行政區(qū)域上怎么劃分，在許多購(gòu)房者眼中，都有自己對(duì)“市區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)抗跌能力的評(píng)價(jià)。對(duì)此，一些購(gòu)房者表示，房產(chǎn)商的品牌和小區(qū)物業(yè)服務(wù)也是選房的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　樓市拐點(diǎn)取決于政策 房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有回頭路

　　國(guó)八條、國(guó)十條、限購(gòu)、限貸，一年多的樓市調(diào)控已令市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯變化。特別是各大銀行相繼調(diào)高首套房貸利率之后，樓市日益感到調(diào)控的“寒風(fēng)陣陣”。

　　29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，今后幾個(gè)月要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。此番表態(tài)，意味著樓市調(diào)控不會(huì)輕易放松。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)表示，房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)效果，但部分地方政府也受到土地財(cái)政的制約有放松調(diào)控的動(dòng)因，所以國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的表述主要還是表示調(diào)控政策不會(huì)放。他認(rèn)為，現(xiàn)行樓市調(diào)控政策應(yīng)該已經(jīng)基本見(jiàn)底，不會(huì)再出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施，但現(xiàn)行政策年內(nèi)放寬的可能也不大。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)厲的調(diào)控政策依然沒(méi)有放松跡象，投資客已漸漸淡出視野，剛需客戶成為主力軍，但是剛性需求畢竟更為理性，所以樓市不再出現(xiàn)通宵排隊(duì)買房現(xiàn)象，也不再出現(xiàn)你爭(zhēng)我?jiàn)Z的搶房景觀，取而代之的是各種打折促銷以及不停地延遲開(kāi)盤。但是樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，必然接下來(lái)會(huì)有所動(dòng)作。

　　房?jī)r(jià)、銷量是樓市“陰晴表”的重要指標(biāo)?！敖鹁陪y十”的不盡如人意，甚至相當(dāng)慘淡，再度加劇了樓市上空的陰霾。由此，“拐點(diǎn)論”再度飄在了樓市上空。

　　媒體評(píng)論人曹林認(rèn)為，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)能否真正來(lái)臨，關(guān)鍵看政府調(diào)控的力度能不能保持。如果政府能保持這種調(diào)控的力度沒(méi)有拐點(diǎn)的話，那房?jī)r(jià)可能真正迎來(lái)了拐點(diǎn)，比如說(shuō)2008年政府為了保增長(zhǎng)而不得不挺一下房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以房?jī)r(jià)降了幾天之后就迅速逆轉(zhuǎn)，創(chuàng)了歷史新高，所以降價(jià)并不一定是拐點(diǎn)，未來(lái)可能還有一些變數(shù)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，如果國(guó)家仍堅(jiān)持現(xiàn)有政策不放松，并加快推進(jìn)保障房建設(shè)，房?jī)r(jià)回落必定能實(shí)現(xiàn)。但是如果放松調(diào)控，極有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，進(jìn)而給開(kāi)發(fā)商堅(jiān)守價(jià)格的信心，重燃一些購(gòu)房者抄底投資的意愿。

　　在調(diào)控不放松的基調(diào)中，樓市也出現(xiàn)了不同聲音和動(dòng)作。吳曉靈建議調(diào)整限購(gòu)鼓勵(lì)投資，佛山放寬限購(gòu)的“一日游”等等。對(duì)此，房地產(chǎn)人士黃勁松認(rèn)為，上述聲音和行為也從側(cè)面反映出現(xiàn)行調(diào)控政策確實(shí)影響市場(chǎng)的剛性需求，甚至影響一些地方政府的財(cái)政收入。

　　他認(rèn)為，官員、學(xué)者、專家拋出迥異于“主流”的聲音，至少能為政策的“完善”提供可能。即便有上述聲音存在，短時(shí)期內(nèi)國(guó)家也不會(huì)再推出地產(chǎn)高壓政策。對(duì)樓市影響最大的是信貸政策，對(duì)中小地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)這個(gè)年關(guān)“依舊難過(guò)”。但至少明年上半年一些銀行會(huì)在政策有所松動(dòng)，屆時(shí)，房企資金鏈壓力將會(huì)有所減輕。

　　另一業(yè)內(nèi)人士王漢超認(rèn)為，對(duì)限購(gòu)政策適時(shí)微調(diào)是可行的。現(xiàn)行的信貸政策對(duì)首套房比例的大幅提高就明顯壓制剛需者的需求，這顯然是不合適的，也給“政策微調(diào)”提供了前提。就目前來(lái)說(shuō)，調(diào)控并未放松的背景下，樓市的風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，這一點(diǎn)在銀行那里拼命提高首付比例就可以得到證明。不排除未來(lái)政策出現(xiàn)“策略性緩和”的可能，這實(shí)際上就是給調(diào)控提供一個(gè)相對(duì)的“緩沖期”，從而讓政策更加合理、完善。

　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵的態(tài)度倒很堅(jiān)決：“房地產(chǎn)的調(diào)控沒(méi)有回頭路，不可能再回到過(guò)去那幾年每年10%以上的快速上升階段?！崩畹究J(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度再往下降，房地產(chǎn)也不會(huì)重新回到過(guò)去的形勢(shì)。他認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠賣地、靠房地產(chǎn)發(fā)展的模式已經(jīng)過(guò)去了。

　　至于貨幣政策，李稻葵表示：“相信未來(lái)五到十年都不會(huì)有重大放松，會(huì)比較謹(jǐn)慎。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2012年的樓市走向則存在一定變數(shù)，畢竟新一年的調(diào)控如何調(diào)整還只是猜測(cè)。屆時(shí)樓市是否迎來(lái)新一輪調(diào)控仍未知。房產(chǎn)稅、土地增值稅、尚待完善的限購(gòu)政策、保障房制度等政策層面“沒(méi)落地的靴子”，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)等的因素，將對(duì)開(kāi)發(fā)商次年布局、購(gòu)房者心態(tài)引導(dǎo)和整個(gè)樓市走向產(chǎn)生深刻影響。