加征房產(chǎn)稅減弱商業(yè)住宅投資優(yōu)勢 限購更嚴(yán)厲

????本報訊（記者 葛均艷） 限購令發(fā)布之后，商業(yè)性質(zhì)的公寓一度成為很多投資客的“避風(fēng)港”。而日前島城地稅辦理窗口張貼的一紙通知明確規(guī)定，個人辦理非住宅過戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門提交土地稅、房供產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證。該政策的實施在一定程度上讓原政策的空隙越發(fā)狹窄。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，雖然目前島城沒有發(fā)布禁止建設(shè)商業(yè)性質(zhì)公寓的消息，但是隨著政策的加深，商業(yè)性質(zhì)的公寓在限購期間的優(yōu)勢受到影響。隨著供應(yīng)

????商業(yè)性公寓一度備受青睞

????眾所周知，房貸新政和“限購令對于商品房購買做出了嚴(yán)格的要求但其限制標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)權(quán)形態(tài)。也就是說，只有住宅性質(zhì)的公寓才會受到政策約束，產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)的公寓，則處在宏觀調(diào)控的“避風(fēng)港”之中。在目前“限購令”規(guī)定下，每個家庭都只能再購買一套住房，而如果購買商業(yè)性質(zhì)公寓則不會有這方面的限制。

????青島版限購令發(fā)布之后，很多投資客將目標(biāo)投至商業(yè)性公寓。島城很多該性質(zhì)的項目受到了關(guān)注。如李滄寶龍城市廣場、諾德廣場、華遠(yuǎn)湯米公館、厚德森國際藍(lán)鉆公寓、蘇寧繁華里嘉悅等，另外，還有部分酒店式公寓也受到投資客的青睞。開發(fā)商也打出“非限購”的招牌來吸引投資客。

????然而，目前已有部分城市已經(jīng)明令禁止開發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止商改住政策的實施，意味， 著開發(fā)商不能再開發(fā)此類房型，也意味著現(xiàn)有的商業(yè)性質(zhì)的公寓未來會越來越少。青島市的商業(yè)性質(zhì)公寓尚未受到影響，并沒有出臺禁止建設(shè)該類型房產(chǎn)的政策，但在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)已經(jīng)大幅收緊。部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著調(diào)控政策的加劇，未來“不限購”的空子將越來越難鉆，商業(yè)性公寓的房產(chǎn)或?qū)⒂l(fā)稀缺。

????交易稅非住宅投資減優(yōu)勢

????日前，記者從地稅部門獲悉，個人辦理非住宅過戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收” 的繳稅憑證，個人自用非住宅應(yīng)繳納， 土地使用稅，如有土地證，年應(yīng)納稅額=土地證上記載的土地面積×地級單位稅額；如沒有土地證，是樓房的，年應(yīng)納稅額=該棟樓房總占地面積×房屋的建筑面積×地級單位稅額/該棟樓房總建筑面積，是平房的，年應(yīng)納稅額=房屋建筑面積×地級單位稅額。

????通知中規(guī)定，個人自用非住宅應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（100%-30%）×1.2%。房產(chǎn)原值為取得該房產(chǎn)時的發(fā)票金額；沒有發(fā)票的，可提供購買房屋時的契稅稅票或各項費用明細(xì)表，以契稅計稅依據(jù)或其過戶成交金額作為房產(chǎn)原值。

????此外，非住宅出租也要征收房產(chǎn)稅，個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%或18.7%，包括營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等，其中營業(yè)稅應(yīng)納稅額=租金收入×5%，城建稅應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×7%，教育費附加應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×3%，地方教育費附加應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×1%或2%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%，土地稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.5%，印花稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.1%。

????供應(yīng)量大加大后期競爭

????根據(jù)通知，一套60萬元的酒店式公寓，持有兩年的話，如果出售就要繳納60萬元×（100%-30%）×1.2%×2=10080元。持有三年以上的話就要繳納15120元。如果再加上契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅等，交易這樣一套房子光稅就要8萬左右，交易成本大大提高。

????二手房中介胡經(jīng)理告訴記者，8月初代業(yè)主出售公寓時，在交易中心才知道要繳納房產(chǎn)稅的事。不過因為購買商業(yè)地產(chǎn)的多是因為受限購政策影響而不得不選擇商業(yè)地產(chǎn)的客戶，加上這樣的項目本身占比不是很大，對二手房業(yè)務(wù)的沖擊還不是很大。

????記者走訪獲悉，今年青島的商業(yè)性公寓的供應(yīng)量較大，只市區(qū)就有20多個項目。樓市分析人士張百忍說：“商業(yè)性公寓本來就已供過于求，再征收房產(chǎn)稅，這些項目將會受到很大沖擊。預(yù)計部分集中區(qū)域的項目為保證銷量，可能會適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價格，到時可能會出現(xiàn)公寓與同地段住宅價格倒掛的情況?！?/p>