7月上旬，青島白沙灣保障性住房開建。
7月上旬，今年以來全國用地規(guī)模最大的保障性住房項目——青島白沙灣保障性住房開工建設。
城陽區(qū)有關負責人在接受采訪時表示，為圓滿完成所承擔的保障性住房任務，城陽區(qū)決定啟動以限價房和公租房為主的保障性住房項目，白沙灣項目不但規(guī)模大，而且所處位置佳，是城陽區(qū)今后重點打造的白沙灣高檔片區(qū)的一部分。為使整個項目保質保量完成，在土地出讓、吸引企業(yè)參與以及 建成后經營模式等方面，城陽區(qū)進行了許多探索和創(chuàng)新。
大手筆
白沙灣畔將崛起新城
沿環(huán)灣大道雙埠出口北行，過白沙河橋，緊鄰河北岸是新修的濱河路，順路西行不遠，近兩年剛建起的大型社區(qū)——卓越蔚藍海岸就在眼前。卓越的斜對面，有一片長滿青草的平坦土地，這就是白沙灣保障性住房項目所在地。
大多數人對白沙河并不陌生。它發(fā)源于嶗山主峰巨峰北麓，自東向西經嶗山區(qū)北宅街道，由嶗山水庫入城陽境內，流經夏莊、流亭街道，在西后樓村入膠州灣，白沙灣保障性住房就在白沙河流入膠州灣入?？诘谋卑?，南望可見跨海大橋橫于煙波之上。
流亭街道有關負責人介紹，白沙河北岸，雙元路以西的大片區(qū)域，是城陽區(qū)新規(guī)劃的白沙灣片區(qū)，總面積約15平方公里。在該區(qū)域內，已規(guī)劃布局了總部基地、科技商務區(qū)、文化創(chuàng)意園等。目前，周邊已建設的房地產項目除卓越之外，還是龍湖滟瀾海岸、青特花溪地等一批中高端房地產項目，是城陽區(qū)著力打造的以“鷺舞白沙、城市泊灣”為主題的高品質宜業(yè)宜居生態(tài)新區(qū)，也是大青島未來發(fā)展的重要增長極之一。
按照城陽區(qū)規(guī)劃的空間布局，以白沙河、環(huán)膠州灣高速為自然分隔帶，自北往南共分北部、中部、南部三個綜合組團。在景觀綠化方面，城陽區(qū)將依托白沙灣優(yōu)美的濱水景觀帶，突出打造“水、綠、城、文”四個主題，規(guī)劃了濱水運動休閑帶，包括景觀步道、體育運動場所等設施，并布置有沙灘、游艇碼頭等。
在公共設施規(guī)劃上，構筑與片區(qū)發(fā)展定位相適應的公共服務設施網絡體系，涉及教育、醫(yī)療、體育、文化等公共服務設施。據流亭街道有關負責人介紹，白沙灣片區(qū)規(guī)劃居住人口將達到15萬，規(guī)模上相當于一座小城鎮(zhèn)。作為未來大青島的交通樞紐，環(huán)膠州灣高速雙埠路口，青銀高速、308國道、重慶路皆可到達這一片區(qū)。
處于白沙灣片區(qū)重要位置的保障性住房項目，規(guī)劃總建筑面積約93萬平方米，除學校等配套設施外，全部建設公共租賃住房和限價商品住房。保障性住房用地面積達808畝，規(guī)劃建設保障性住房10050套，建筑面積76萬平方米，其中，公共租賃住房3797套、建筑面積23萬平方米；限價商品住房6253套、建筑面積53萬平方米。
據了解，該項目在配套上下足了功夫。居住區(qū)核心位置是集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的 “居住區(qū)商業(yè)中心”，配套建設了包括九年一貫制45班學校一所、15班幼兒園2座、社區(qū)服務中心、文體活動中心、農貿市場、社區(qū)醫(yī)療等設施，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為居民提供便捷的生活配套服務。
價格優(yōu)勢
較周邊商品房低20%
城陽區(qū)房地產管理處主任劉麗華介紹，在保障性住房范疇，從直觀的“價格”上看，從高到低大體可分為限價商品房——經濟適用房——公租房——廉價房等幾類。白沙灣保障性住房以限價房和公租房為主，限價房的價格在土地出讓之際，已經評估制定出來，較周邊的普通商品房價格低約20%，即標準之內的每平方米5050元，標準之外為6313元。
劉麗華說，根據青島市統(tǒng)一安排，城陽區(qū)所承擔的保障房建設任務較重，其中所承擔的三年限價房任務約占全市總量的三分之一。如果僅通過普通商品房項目的配套建設，任務難以完成。為此，城陽區(qū)決定拿出這塊收回的土地，重新招拍掛，根據實際需求，限定用途，集中建設，建設時間為2年半到3年。
一般而言，公租房主要面對三個群體，一是經濟適用房——廉租房的夾心層群體，二是新就業(yè)的大學生群體，三是外來務工人員。限價房的主要對象是無房或按照有關政策住房面積不達標的機關事業(yè)單位的工作人員等群體。這幾個群體在城陽區(qū)都比較大。
城陽區(qū)副區(qū)長劉元斌表示，城陽經過以舊村改造為主的城市化建設和發(fā)放廉租住房補貼，常駐居民住房條件已大大改善，中低收入家庭的住房保障問題也基本解決。城陽區(qū)為數眾多的新就業(yè)職工、外來務工人員及區(qū)外應保障群體，自然成了住房保障的重點人群，這也是白沙灣保障性住房集中建設項目選擇建設公共租賃住房和限價商品住房的主要原因。
白沙灣保障房中的限價房，其價格是如何制定出來的？
劉麗華介紹，限價房的定價有比較嚴格的規(guī)則，一般程序是：政府聘請評估機構，按照市場價格進行評估，得出一個價格。同時，從限價房所在區(qū)域的周邊，找出3到5個商品房樓盤，按其真實成交價得出一個價格。然后把兩個價格各按50%加權，得出限價房的基準價。最后把基準價下浮20%，便是限價房的價格。白沙灣限價房就是按此方法計算出來的，與目前周邊幾個商品樓盤每平方米已達7000多元的價格相比，顯然有較大的吸引力。
“這兩個價格，以及整個保障房的建筑面積、限價房套數、每套房的建筑面積等，都已在土地掛牌出讓和招投標之前作了明確約定。開發(fā)商在建成之后，必須按這個價格來出售。”劉麗華說，按此定價，整個項目留給開發(fā)商的理論利潤率約為8%。
創(chuàng)新機制
政府退出吸引企業(yè)參與
與以往保障性住房建設政府大包大攬不同，白沙灣保障性住房在土地出讓、項目建成后的經營模式上，城陽區(qū)都進行了大膽的探索和創(chuàng)新。這主要表現(xiàn)在，白沙灣這塊998畝土地，政府仍然從中獲得了每畝約85萬元的出讓金，這個價格相當于周邊普通商品房項目的三分之二，但由于政府限定了項目建成后的銷售價格，企業(yè)能獲得多大的利潤，要看其對未來的預判和項目建設中的成本管理。
據了解，白沙灣保障性住房集中建設項目998畝用地，共分三宗以拍賣方式出讓，分別由青島天一仁和房地產集團有限公司、青島正商置業(yè)有限公司和青島市公共住房建設投資中心競得。
城陽區(qū)副區(qū)長劉元斌表示，以往公共租賃住房由政府劃撥土地、投資、建設、管理和運營，白沙灣項目是城陽區(qū)吸引企業(yè)參與建設公共租賃住房的一次有益探索，標志著青島市在創(chuàng)新保障性住房供地、運營和投資機制方面邁出了新的一步。
創(chuàng)新之處主要表現(xiàn)在，白沙灣保障性住房是按照 “誰投資、誰受益”的模式進行的，既由開發(fā)建設單位投資建設，也由他們持有，限價房按約定的價格銷售，公租房則按先租后售方式進行，即在出租了10年之后，開發(fā)商既可繼續(xù)出租，也可按照屆時政府制定的限價房價格進行出售，如果屆時限價房價格較高，則開發(fā)商就可獲得較大的利潤，這對開發(fā)商具有一定的吸引力。
同時，先租后售的公共租賃住房建設和籌集模式，也適應了被保障群體的階段性住房需求和長遠需求，保證了公共租賃住房循環(huán)供應。
據悉，白沙灣保障性住房項目三個投資主體中，青島市公共住房建設投資中心參與該項目建設，是我市成立公共住房投融資機構以來，該機構參與投資建設的第一個保障性住房項目，將為其參與其他保障性住房建設提供更多的經驗和支持。
開發(fā)商
不求贏利重在鍛煉團隊
在政府部門看來，白沙灣保障性住房建設，在土地出讓、經營模式等方面都體現(xiàn)了創(chuàng)新和突破。然而，對參與建設的開發(fā)商來說，卻是一次考驗。青島天一仁和房地產集團公司董事長魏平在接受記者采訪時，列舉了考驗之所在。
據介紹，開發(fā)保障房這類項目，天一仁和是第一次；鑒于保障房較強的政策性和較低的利潤率，他們在決定是否參與競標時，曾猶豫很久，也進行了多方面的研究。
魏平說，白沙灣這塊地，經過前期勘探發(fā)現(xiàn)，工程建設中，基礎深度要達到9米以上，建設綠化景觀也要換土1米多，建設成本比一般房地產項目還要高；限價房最終也是要銷售的，如果銷售不好，會占壓企業(yè)大量資金。這個保障房項目，雖然最終由三家開發(fā)公司承建，但風險比較大，如果僅從投資回報角度講，這么低的利潤率肯定不合算，但是，作為本土企業(yè)，面對這么大規(guī)模的保障房建設，無論如何也要體現(xiàn)一下一個本土企業(yè)的姿態(tài)，承擔起一份責任。同時，正因為保障房是微利的，管理不好，甚至可能虧損，這對公司的管理團隊、管理能力是一次考驗，希望借助這個項目的開發(fā)建設，實現(xiàn)鍛煉隊伍、提升管理水平的機會。
據介紹，天一仁和需要支付的土地出讓金約2.4億元，承擔的項目建設成本大約10億元。目前公司已拿出出讓金7000萬元，余下部分2個月之內付清。魏平還向記者匡算了一下項目綜合投資比例：土地出讓金約占成本的 20%，稅約占 7%—8%，貸款利息約占10%，管理費約 1%，包括水、電、氣、暖、管網、綠化，以及主體工程建設，每平方米成本3000元以上，約占成本的60%。計算下來，按照政府給出的基準價和標準價，以建成后能順利銷售完畢為準，每年凈利潤約3%。
不過，魏平認為，保障房所在位置雖然眼下看來還有點偏，但這個片區(qū)是城陽區(qū)重點打造的生態(tài)區(qū)域，肯定會比市內的一般小區(qū)好。他對項目的前景很有信心。（記者 劉錕鋒 通訊員 李政） |
