2011年樓市調(diào)控連出重拳 房價有望穩(wěn)中有降(圖)

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????在拳擊臺上，只有連續(xù)出拳，才有可能徹底擊倒對手，贏得比賽。

????春節(jié)前后，房地產(chǎn)調(diào)控再次發(fā)力，“國八條”全面延續(xù)并強化了此前出臺的各項調(diào)控政策，尤其是對需求的管理達到前所未有的力度。緊接著，上海和重慶正式開始試點征收房產(chǎn)稅。2月9日，兔年的第一次加息不期而至。與此同時，各地也在緊鑼密鼓的準備出臺與“國八條”相配套的地方調(diào)控措施，業(yè)界普遍預測地方的措施將更加嚴厲。

　　經(jīng)過2010年持續(xù)一年的嚴厲調(diào)控，房價過快上漲的勢頭得到遏制，但仍然處于高位，而且仍然面臨很大的上漲壓力。2011年初樓市調(diào)控連出重拳，體現(xiàn)了國家將房地產(chǎn)調(diào)控堅持到底的決心。這一連串有力的組合拳，能否打倒高房價？

　　■連出重拳，調(diào)控效果值得期待

　　新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，比大多數(shù)人預計的出拳要更快更猛。

　　去年底、今年初，各地房價再次出現(xiàn)平穩(wěn)一段時間后快速上漲的勢頭。由于快速城鎮(zhèn)化帶來的購房需求仍然龐大，熱錢和抗通脹的需求使各種資金源源不斷的涌入樓市，加上前期出臺的調(diào)控政策逐漸被市場消化，房價上漲的壓力再次抬頭，房地產(chǎn)調(diào)控的形勢嚴峻起來。

　　作為新一輪調(diào)控的第一拳，1月26日公布的“國八條”所提出的措施針對性很強。此前一些地方政府落實政策不力、調(diào)控缺乏明確目標，“國八條”明確提出落實地方政府責任，要求各地合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并向社會公布。

　　針對流動性充足帶來的投資投機性需求，政策進一步強化了差別化信貸政策，將二套房貸首付提至6成，5年內(nèi)二手房全額征收營業(yè)稅。

　　經(jīng)濟手段之外，加強了限購措施，此前僅在部分城市執(zhí)行的住房限購政策，將在更多城市、更大范圍內(nèi)執(zhí)行。這樣，即便可以全款購買多套房的需求，也將被遏制。

　　“國八條”中提出的這一系列措施，成為近年來房地產(chǎn)調(diào)控最嚴厲的需求管理手段。據(jù)了解，各地正在醞釀中的限購政策，更為細致和嚴格。

　　緊接著，上海和重慶正式開始試點房產(chǎn)稅。兩個城市的試點版本雖然有所差別，但都對購買多套房增加了持有成本，并且面積越大、成本越高。

　　隨著試點的成熟，房產(chǎn)稅也將逐步推廣至全國，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收。這對房地產(chǎn)市場短期的心理影響和長遠健康發(fā)展影響重大。

　　春節(jié)長假后，2月9日，央行宣布加息，5年期以上貸款利率提高至6.6%。在連續(xù)加息、二套房貸執(zhí)行1.1倍利率之后，貸款購房的利息成本已經(jīng)大幅增加。

　　以貸款100萬元購買首套房、貸款期限為20年計算，2010年4月調(diào)控之前，利率較低，又可享受七折優(yōu)惠。如今經(jīng)過3次加息，各大銀行對首套房基本取消優(yōu)惠利率后，同樣一筆貸款的總利息由47萬多元上升到約80萬元。

　　“盡管加息的直接目的不是調(diào)控房價，但與‘國八條’相配合，政策的疊加效應將十分明顯?！敝袊嗣翊髮W經(jīng)濟學院副院長劉元春認為，近期多項調(diào)控措施頻繁出臺，既有金融、稅收等經(jīng)濟手段，也有問責、限購等行政手段；既有給當前市場降溫的短期措施，也有旨在促進市場長期健康發(fā)展的制度改革。說明政府對當前房地產(chǎn)市場存在的問題有了更清晰的認識。如果政策有效執(zhí)行，將鞏固和強化2010年一年來調(diào)控的效果，作用持續(xù)的時間也將更長。

　　■賣方不淡定，房價有望穩(wěn)中有降

　　和以往多次調(diào)控一樣，政策出臺之后，迅速引起市場的觀望，成交量明顯滑落。

　　最近，不少人長假后剛上班就收到各種開發(fā)商和房產(chǎn)中介群發(fā)的手機短信，內(nèi)容是開發(fā)商加大促銷力度，或是勸購房者在北京市的限購政策出臺前“趕搭末班車”，趕緊出手買房。市場的冷清和北京市可能出臺的更嚴厲的政策，讓賣方不再淡定。

　　春節(jié)以后的第一周，北京市場的住房成交量比1月底下滑三成左右。按照往年的規(guī)律，春節(jié)假期剛過市場成交都比較低，但隨后會慢慢放量，到三四月份甚至會迎來“小陽春”。但是鏈家地產(chǎn)市場分析師張月認為，今年的情況會有所不同。

　　由于限購政策的強化，成交量要像前幾次一樣，低迷一段時間以后反彈，難度不小。這種成交低迷的狀況有可能持續(xù)較長時間。2011年成交量比2010年下滑的預測，幾乎已經(jīng)被業(yè)界廣泛認同。成交量低，房價就失去了最大的上漲動力，即便上漲也將是小幅上漲。

　　與此同時，認為房價將可能企穩(wěn)甚至回落的看法也越來越被市場認同?！敖?jīng)過去年一年的調(diào)控，加上近期政策頻繁出臺，我認為房地產(chǎn)調(diào)控將從量變到質(zhì)變，房價將出現(xiàn)下降的拐點。”中國城市科學研究會住房政策和市場調(diào)控委員會主任婁立平表示。

　　由于去年初大量開工的新項目陸續(xù)進入銷售環(huán)節(jié)，今年上半年樓市供應量將明顯放量。此外，受房產(chǎn)稅、加息等影響，住房持有成本增加，也將促使一部分投資者將空置的房屋盡快投向市場，增加市場供應。

　　“市場供求關系可能出現(xiàn)明顯變化，供不應求的狀況將改觀。”劉元春說。同時，如果成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商的資金狀況將進一步趨緊，4月份左右房價很可能從高位適度回調(diào)。這種變化是積極、良性的，不會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生大的沖擊。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)商對市場前景的預測也不再像去年底那樣樂觀?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)將再次進入一個現(xiàn)金為王的時代，我們最近又調(diào)整了今年的策略，要減少土地儲備，加快項目銷售，以保持充足的現(xiàn)金流。”一位房地產(chǎn)企業(yè)負責人告訴記者，“在銷售上，會根據(jù)情況加大促銷的力度，合理的降價，降低經(jīng)營風險?！?/p>

　　從長期看，如果房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)制度改革能夠不斷深化，房價的長期平穩(wěn)也是值得期待的。但短期寄望通過房產(chǎn)稅試點直接降低房價，作用將比較有限。中國人民大學財政金融學院院長郭慶旺表示，盡管增加持有成本可以改善供求關系，減輕房價上漲壓力。但其效果取決于房產(chǎn)稅增加能釋放多少存量，只有供應量達到一定水平，才能影響到價格。

　　同時，房產(chǎn)稅試點會對未來房地產(chǎn)保有方式和消費習慣產(chǎn)生重大影響。劉元春說，開征持有環(huán)節(jié)稅，將改變過去人們簡單通過買房來實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、對抗通脹的習慣。這種經(jīng)濟手段也有助于更好的引導老百姓樹立“先租后買、先小后大”的住房消費理念。

　　■警惕三線城市房價“接力”上漲

　　總體而言，各界對一線城市樓市的穩(wěn)定比較樂觀。但當人們把目光從一二線城市轉(zhuǎn)向三線城市時，調(diào)控的壓力仍然很大。

　　在北京工作的賈先生春節(jié)回老家江蘇常州過年，原本打算趁假期給父母買套房子改善一下住房條件，卻發(fā)現(xiàn)老家多年來一直比較穩(wěn)定的房價漲的有點“兇猛”。去年中秋節(jié)前后還是每平方米五六千元的房子，如今普遍都漲到了8000元以上，市中心房價過萬的項目比比皆是，而且銷售十分火爆。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種情況并非個例。在調(diào)控不斷深入的過程中，以往不被關注的三線城市房價正在悄悄地“接力”一二線城市，一些地區(qū)房價甚至翻倍增長。

　　某三線城市房管局負責人告訴記者，三線城市房價快速上漲，主要原因仍是快速城鎮(zhèn)化帶來的需求增長。高鐵等便捷的交通設施陸續(xù)建成，也帶動了沿線城市房價的上漲。同時，由于三線城市房價相對較低，而且受樓市調(diào)控政策影響較小，購房門檻低，不少周邊大城市的投資者紛紛選擇到這些城市投資。

　　同樣由于門檻較低，萬科、恒大等一線房地產(chǎn)開發(fā)商開始越來越多的布局三線城市，加劇了這些城市土地市場的競爭，也間接推高了這些城市的地價和房價。

　　“我們這里人均年收入剛過1萬元，房價過快上漲對老百姓影響很大，必須警惕。”這位房管局負責人表示，“‘國八條’要求地方政府明確房地產(chǎn)調(diào)控的目標和責任，我們也在醞釀出臺調(diào)控措施，抑制這種房價上漲過快的苗頭?！?/p>

　　■盤活租賃房源、控制租金上漲

　　調(diào)控以后，買房冷清了，租房卻提前火爆起來。2月6日，大年初五，北京中原地產(chǎn)通州時尚街區(qū)分店的業(yè)務員高力節(jié)后第一天上班，沒想到買房的不多，而第一天登記租房的就有好幾戶。

　　北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在大年初四、初五只有部分門店值班的情況下，就有20單租賃意向成交?！按汗?jié)后租房市場出現(xiàn)高峰本來就是每年的慣例，但是今年來的比較早?！备吡φf，很多是因為去年房租漲的比較多，春節(jié)前一些業(yè)主合同到期了就不再續(xù)約，租房人只得另外找房。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，春節(jié)后北京租房市場提前回暖的主要原因是2010年全年房租上漲過快，租金全年均價達到了2618元每套，比2009年的2215元每套平均上漲18.2%。部分房主在春節(jié)前合同到期后都要求上漲租金，這使得部分租客在春節(jié)后提前開始租房。

　　同時，新的商品房屋租賃管理辦法2月1日開始執(zhí)行，新辦法嚴格了對群租房的管理，這也使得市場需求在短期內(nèi)有所增加。新一輪的樓市調(diào)控，特別是春節(jié)前的首套房貸款優(yōu)惠政策縮小使得小部分購房者再次進入租賃市場。

　　“節(jié)后住房買賣市場的成交量恢復可能需要較長時間，預計租賃的成交量及成交價格還將繼續(xù)上漲?！睆埓髠フf，買賣市場趨于平穩(wěn)以后，成交量的低迷會逐漸增加租賃市場的房源供給量，房租價格才會逐漸平穩(wěn)。

　　“調(diào)控以后，租賃需求增加，今年租金上漲的壓力會比較大，有關部門應該提前注意?！辨溂业禺a(chǎn)副總裁林倩表示，要應對租金上漲，重點是增加供應。政府在加快公共租賃房建設的同時，也應該想辦法盤活市場的閑置房屋。

　　“可以參考國外的一些成熟做法，比如將全額征收的營業(yè)稅中的部分比例做為租賃補助，甄選愿意出租房屋的業(yè)主，租金必須符合政府要求，但同時可享有部分的租金補助。如此一來，百姓可租到平價房，業(yè)主不吃虧，市場租金也可控制。”林倩建議。